土地月報｜需求不減地價下行，市場進入「磨合期」

高單價、高溢價佔比會趨於低位，土地市場會迎來平穩理性的下半年。

◎ 研究員 / 吳嘉茗

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2018年8月，土地市場交易量再創年內新高，同時成交均價、溢價率等指標持續走低，價格方面，月內三四線城市成交金額佔比有所下降，一二線城市交易規模雖有所增加，但平均價格均環比回落。從這樣的市場表現來看，說明土地的需求量仍然維持在高位，但在不少省份明確“增加土地供應”、響應自然資源部“增存掛鉤”機制後，供地力度加強，整個市場趨平特徵更加顯著。

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市場走勢

成交體量創年內新高，整體地價大幅下滑

8月份土地市場供應幅數繼續上漲，但整體供應建築面積有所下滑，全國336城經營性土地供應建築面積為27144萬平方米，環比下降9%，供應幅數3882幅，環比漲幅為12%，這樣看來供地的平均體量有所下降，現金流壓力大的企業可擇機獲取體量較小的地塊。

8月成交建面出現大幅顯著增長，成交建面和幅數都創下年內新高，CRIC監測的336城經營性土地成交共3122幅，幅數方面同、環比分別上漲20%和9%，成交建築面積26605萬平方米，同環比漲幅分別為68%和37%，在今年土地市場成交規模持續位置在較高水平的基礎上，再度有大幅度的增長，說明土地的需求量仍然維持在高位。

價格方面來看，本月土地市場呈現量升價跌的走勢，CRIC監測的300城經營性土地成交總價共4446億元，環比跌幅為10%，相比去年同期上漲21%，成交樓板價隨之回落，8月土地成交均價僅為1671元/平方米，同、環比分別大幅下滑28%和34%，價格降至2017年以來的最低水平，平均地價顯著下行，結合溢價率下滑、流拍地塊維持高位等市場走勢來看，土地熱度確有降溫。

8月份恰逢上市房企年中業績發佈，較多企業在發佈會中表達了審慎拿地的態度，從企業的發言來看，主要是由於長期的政策調控目前仍無放鬆跡象，令企業對市場的預期也受到影響、進而拿地態度發生轉變，但同時也表示“逆週期”、在市場預期降低時更有可能低價拿地，這是企業較為想見到的。

02

溢價及流拍

溢價率最低點再度刷新，重點城市流拍有所趨穩

溢價率方面，8月份土地市場的溢價率再度刷新歷史最低點，平均土拍溢價率連續兩個月下調，8月份土拍平均溢價率僅有13.5%，環比再度減少4.1個百分點：一線城市本月的平均溢價率更是低至0.7%，幾乎全部都為底價成交，二線城市溢價率也環比降低7.5個百分點，僅有7.1%，三四線城市溢價率21.8%。

從6月開始溢價率每月的降幅都較大，溢價率的降低主要反映了企業在土地競拍時候高價拿地的意願下降、土拍的激烈程度減緩：一方面原因是2018年以來三四線城市土地出讓量持續增加，一定程度上緩解了供求關係的緊張；另一方面是一、二線城市今年以來調整供地結構，租賃用地等保障性用地的出讓也對平均溢價率有一定的拉低。

7月份土地流拍現象頻發引起了市場的廣泛關注，CRIC重點監測的一二線城市就有69幅地塊流拍，8月份數字回落至50幅，環比已經有所回穩，廣東、浙江、江蘇等重點省份仍然有不少流拍地塊產生，一方面來說，成交幅數整體上升帶動流拍幅數上升也屬於正常現象，另一方面來說，關注度較高的城市如廣州、常州、嘉興、溫州等地都出現流拍，證明企業在拿地方面態度確實轉變得更加謹慎；此外

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重點地塊

重點地塊成交遇冷，企業競拍熱情下降

總體來看本月重點地塊成交熱度大幅下降，雖然許多熱點城市成交體量環比回升，上海、杭州、南京等熱點城市有較多上榜地塊，但榜單整體仍表現為下行，單價榜的下滑幅度更大於總價榜。

成交總價榜單榜首地塊來自上海徐彙區，徐彙區罕見地出讓1宗大體量綜合地塊，由萬科+華鑫置業+徐匯土儲聯合競得，成交總價為98.63億元，環比上月總價榜首回落了28%，雖然該地塊處於核心地段，但可能由於起始總價已經很高，對許多企業來說現金流難以負擔，所以僅以0.1%的溢價率成交，開發商的競爭意願不高；門檻地塊來自天津東麗區，由金隅地產地價競得，成交總價29.1億，環比下降15%，該地塊為定向安置房地塊，樓板價僅為7800元/平方米，地塊運營利潤主要從商業部分獲取。

單價榜單方面迎來更加顯著的下調，本月樓板價最高的地塊來自上海閔行區華漕鎮，成交樓板價為31115元/平方米，環比大幅降低45%，地塊由首創置業以底價競得，從地塊條件來看，地塊距離大虹橋商圈較近，又屬於一線城市相對稀缺的純宅地資源，都並未引起激烈的競拍，市場熱度下降可見一斑；入榜門檻地塊同樣來自上海，是位於寶山區的1宗舊城改造地塊，成交樓板價21000元/平方米。

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總 結

2018年8月，土地市場整體以量漲價跌的走勢運行，各能級的土地成交價格均有回落，企業拿地態度也趨於謹慎，政府方面也有多個省市進一步加強了土地側的供給力度，例如瀋陽、四川和呼和浩特在本月內均提出增加商品住房用地的供給，在政府和企業的雙方作用下，土地市場進入“磨合期”。

鑑於不少省市的調控方向已經從“去庫存”轉向了“增供應穩房價”，再加之不少一二線城市供地計劃完成進度較慢，如北京供地計劃完成率只有14%，太原上半年供應宅地規模同比下降63%。我們認為接下來土地市場成交規模仍將維持高位。隨著政府與企業在土地價格方面進一步的磨合，未來重點城市流拍率會有所回落。但是基於市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響，預計成交地塊中高單價、高溢價佔比會趨於低位，土地市場會迎來更加平穩、理性的下半年。

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