居間活動，在經濟生活領域居間通常又被人稱作“中介”，雖然《合同法》第二十三章專門對居間合同加以規定，明確了其相關法律，但實踐中圍繞居間糾紛產生的問題仍有很多，例如對於當前房地產交易中頻繁出現的“跳單”現象的認定、處理具有較大爭議，筆者特將此加以分析。
一、“跳單”行為的定義及認定標準
居間合同的形式多樣，如《居間協議》、《看房協議書》、《獨家代理協議》、《中介協議》等，只要符合居間方向委託方報告訂立合同的機會，或者提供訂立合同的媒介服務的特徵，則均為《合同法》上居間合同的性質。居間方促成合同成立的，委託方應當按約支付報酬。而所謂“跳單”，亦稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經與中介（公司）簽署了預售確認書、委託求購協議或出賣協議，中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。其本質是一種侵害居間方合法報酬權利的行為。
目前在審判實踐中，對於“跳單”行為，法院通常會進行否定以保護居間方的合理收益權利，但同時也會結合居間方的義務及履行情況進行綜合判斷。
二、居間活動中居間方履行義務的認定標準
與一般勞務活動不同，居間行為並不只是提供信息供給服務或是傳統的接受委託方的指示來完成勞務，其實質上是通過居間方提供的信息匹配結果來獲取報酬。在居間活動中居間方提供的信息並非僅是供給性信息，實際上更具有較大程度的匹配意義，這既是居間活動中特有的收益模式，也是居間服務的意義所在。例如委託方利用居間信息進行締約，便導致報酬支付條件成立，若委託方並未利用居間方提供居間信息來完成締約的義務，則即便居間失敗，居間方也不能以此為由主張賠償損失。
在審判實踐中，委託方經常以居間方僅帶領其看房、簽署協議，而並未享有居間方的其他服務為由提出抗辯，認為居間方沒有完成居間義務，法院對此也有不同的認定。但在筆者看來，事實上只要委託方是基於居間信息完成締約，提供居間信息與完成締約之間構成因果聯繫，就足以認定為“促成締約”，而通常帶領看房正是居間提供信息服務的典型性標誌。故委託方一旦選擇了由居間方帶領看房，即表示實際接受了居間服務，雙方應當受到居間法律關係之約束，如委託方利用居間方供給的交易信息完成了締約就應當視為居間工作產生了匹配成果，居間報酬支付條件也就隨之成立。此外，委託方常以居間方具有不規範操作為由來終止居間關係，但其又在之後一定期間內仍然利用該居間方提供的信息完成締約。此種情形下，雖然居間方履行過程中有一定瑕疵，但委託方可以通過違約責任制度來主張其權益，該行為並不妨礙居間方在委託方實際利用了其提供信息並完成締約後主張支付報酬的權利。
專業：法學
閱讀更多 陝西融德律師事務所 的文章
