《濱州市物業管理條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例（徵求意見稿）》）主要依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律法規以及最高人民法院關於物業管理方面的司法解釋、住建部規章制定，借鑑了日照、菏澤、淄博、西安、太原、南京、溫州、秦皇島等城市的相關立法經驗，同時立足濱州實際，堅持問題導向，著重解決實際問題。分為總則、業主大會業主委員會與物業管理委員會、新建物業與前期物業管理、物業服務、物業的使用與維護、舊住宅物業管理、監督管理、法律責任等八章，共八十一條。主要內容包括：
一、關於業主委員會的組建與運行
一是明確建設單位職責。對符合召開首次業主大會會議條件的小區，建設單位應當在達到規定條件十五日內向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提供業主入住資料。二是明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的職責。負責組建業主大會，成立籌備組，承擔籌備召開經費。三是簡化條件。十人以上的業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會的申請。四是採取臨時措施。針對具備業主大會成立條件但未成立、或者成立後不能實際履行職責的情況，規定街道辦事處、鄉鎮人民政府可以成立物業管理委員會，代行業主委員會職責，保證小區物業有機構管理。五是城中村物業管理機構作出規定。對物業管理區域內業主三分之二以上為村（居）委會的村（居）民的，經三分之二以上業主同意，可以由村（居）民會議行使業主大會職責，村（居）民委員會行使業主委員會職責。
二、關於物業服務用房及公共配套設施建設
一是縣級城鄉規劃、建設行政主管部門在建設工程規劃審批和設計審查時，應當確定物業管理區域內物業服務用房和各類配套建築與設施設備、專業經營設施、綠化、道路、車庫、車位等的配置及建設標準，並徵詢物業主管部門、專業經營單位的意見。二是建設單位應當嚴格按照城鄉規劃、建設行政主管部門批准的規劃審批文件和設計審查文件進行建設。三是建設單位在申領商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將與物業服務企業簽訂的物業服務合同、業主臨時管理規約、物業管理區域內的物業服務用房面積、位置及配套建築和公共設施設備的清單等資料報物業主管部門備案。四是建設單位對物業管理區域內的物業服務用房等配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。五是建設單位應當與物業服務企業辦理物業查驗，並接受物業業主管部門的監督。
三、關於新建住宅小區專業經營設施建設
新建住宅小區內供水、供電、供氣、供熱等分戶計量裝置（含計量裝置）或者入戶端口以外的各類專業經營設施設備，由專業經營單位負責投資建設，產權歸其所有，由其承擔維護和管理責任。對專業經營單位作出規定，一是各類專業經營設施設備應當與主體工程同步規劃設計、同步施工、同步交付使用。二是各專業經營單位應當與開發建設單位簽訂專業經營設施設備配套建設合同，明確建設範圍及內容、容量配置及建設標準、建設期限、施工進度、竣工驗收及備案、交付、配套費金額及繳納時間、相互配合等權利義務、違約責任等內容。三是專業經營單位應當於配套建設合同簽訂之日起十日內報行業主管部門和房地產開發主管部門備案，納入開發合同管理。同時規定，住宅小區內用於分戶計量裝置（含計量裝置）或者入戶端口以外的專業經營設施設備建設資金分類併入供水、供電、供氣、供熱等專項城市基礎設施配套費，由開發建設單位向財政部門繳納；財政部門定期撥付專業經營單位。
四、關於舊住宅區專業經營設施改造與移交
一是明確各級政府職責。市、縣（市、區）人民政府應當制訂老舊住宅區整治改造實施方案，明確整治改造的原則、範圍、內容、目標任務、實施步驟，建立健全市級統籌、縣級組織、鄉級實施、財政獎補的工作機制，對整治改造工作負總責。二是明確專業經營單位承擔專業經營設施設備改造主體責任。本條例實施前已建成使用的舊住宅區，其專業經營設施設備由專業經營單位制訂改造方案，報行業主管部門批准後負責組織實施。對按規定完成改造任務的，市、縣（市、區）人民政府應當給予適當獎勵，改造完成後進行產權移交。三是對專業經營設施設備產權移交徵得業主同意作出規定。確定專業經營設施設備產權移交，應當由業主委員會組織召開業主大會會議，無法召開業主大會會議或者未成立業主大會的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者物業管理委員會書面徵求住宅小區內全體業主的意見，須經三分之二以上的業主同意。四是規定了專業經營設施設備產權移交程序。同意進行專業經營設施設備產權移交的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將業主大會決定、業主表決情況及相關資料報送縣（市、區）人民政府或者市屬開發區管委會進行審核。小區業主委員會應當與專業經營單位簽訂產權移交協議，無業主委員會的，由物業管理委員會、社區居委會、街道辦事處、鄉鎮人民政府其中之一代簽，並辦理移交手續。
五、關於規範業主行為
業主或者物業使用人使用物業，應當遵循維護公共安全、維護公共利益、不損害他人利益的原則，在供水、排水、通風、採光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，妥善處理相鄰關係，維護各方利益。徵求意見稿規定了業主的十四項禁止行為。
六、關於物業服務質量與收費
鼓勵、支持、引導業主委員會、開發建設單位、物業服務企業等各方主體委託第三方評估機構開展物業服務質量評估等活動。建設單位、業主大會應當採用招投標方式選聘物業服務企業，並簽訂物業服務合同。
七、關於物業管理職責分工
為了保障物業管理的規範、有序進行，徵求意見稿具體界定了市、縣（市、區）物業主管部門及相關部門的職責。確定了街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的職責。對建立物業管理聯席會議制度、物業糾紛人民調解制度、投訴舉報程序作出明確規定。
八、關於設置的法律責任
物業服務企業發生本條例規定的禁止行為的，由縣級人民政府物業主管部門給予行政處罰。專業經營單位違反本條例規定拒不承擔新建小區專業經營設施設備設計、建設、維修、管理責任的，違反本條例規定拒不簽訂產權移交協議的，由縣級人民政府物業主管部門給予行政處罰，業主委員會違反本條例規定發生禁止行為的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令業主大會重新選舉業主委員會。徵求意見稿規定的法律責任，符合《中華人民共和國行政處罰法》的規定。
關於《濱州市物業管理條例（徵求意見稿）》徵求意見的通知
社會各界：
為貫徹落實《中華人民共和國立法法》《濱州市制定地方性法規條例》，進一步增加地方性法規制定的透明度，提高地方性法規質量，增強地方性法規的地方特色和可操作性，現將《濱州市物業管理條例（徵求意見稿）》向全社會廣泛徵求意見。歡迎社會各界通過來信來函、發送電子郵件等方式，提出意見和建議。對大家的意見和建議，我們將認真研究、論證和吸收。徵求意見的截止日期為2018年10月30日。
聯繫單位：
濱州市人民政府法制辦公室
濱州市住房和城鄉建設局
通訊地址：濱州市黃河六路市委綜合樓504室
郵 編：256600
電子郵箱：[email protected]
聯繫電話：（0543）3163379 3356020
傳 真：（0543）3163515 3356013
2018年9月30日
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。
第三條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、社區管理和政府監管相結合的原則。
第四條 市、縣(市、區)人民政府，市屬開發區管理委員會負責本轄區內物業管理工作的組織和領導，將物業管理服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系。
第五條 市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的指導和監督管理。
縣（市、區）物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、國土資源、規劃、財政、民政、價格、公安、環境保護、工商行政管理、質量技術監督等相關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理聯席會議，處理物業管理糾紛。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七條 物業行業協會應當加強行業自律管理，規範服務行為，維護物業企業的合法權益，促進物業服務行業科學、規範、健康發展。
第八條 逐步建立物業服務第三方評估制度。鼓勵、支持、引導業主委員會、開發建設單位、物業服務企業等各方主體委託第三方評估機構開展物業服務質量評估等活動。
第九條 市、縣（市、區）人民政府應當鼓勵、提倡、推動機關、學校、醫院等單位的相關物業實行市場化、社會化、專業化管理。
第二章 業主大會、業主委員會與物業管理委員會
第十條 房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人為業主。
下列人員可以認定為業主：
（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的人；
（二）因繼承或受遺贈取得所有權的人；
（三）因合法建造取得所有權的人；
（四）基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人；
（五）其他符合法律、法規規定的人。
第十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第十二條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十三條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少，且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第十四條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）業主已入住面積的比例或者已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
（二）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
符合上述條件的，建設單位應當在十五日內將下列材料提交街道辦事處、鄉（鎮）人民政府：
（一）業主名冊；
（二）物業管理區域證明；
（三）房屋及建築面積清冊；
（四）規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的備案證明；
（六）物業服務用房配置資料；
（七）成立業主大會必須的其他資料。
建設單位拖延、拒不提供資料或者已經註銷的，十人以上的業主聯名可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會會議的申請。
第十五條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到建設單位書面材料或者業主聯名申請二十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由業主、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和建設單位等派員組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府工作人員擔任。業主成員由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府推薦產生，在籌備組人員中所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公示，公示時間不少於七日。
籌備召開首次業主大會會議的經費由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府承擔。
第十六條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核，並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。
第十七條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
（一）按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；
（二）按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票；建築面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第十八條 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
（四）決定業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的報酬；
（五）選聘、解聘物業服務企業;
（六）決定共用部位、共用設施設備的經營、管理、使用、收益；
（七）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）；
（八）決定改建、重建建築物及其附屬設施；
（九）決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十九條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面、視頻等形式徵求意見。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第二十條 業主大會成立後，業主大會會議由業主委員會負責召集。
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會應當於業主大會會議召開前五日內，將會議內容書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員參加並進行指導和監督。
業主大會會議應當每年定期召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
（一）有百分之二十以上的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織業主召開業主大會會議。
第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）根據業主大會的授權，代表業主與物業服務企業簽訂或解除物業服務合同；
（三）執行業主大會的決議、決定；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及社區居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會主任負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。
第二十三條 業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內的業主；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）熱心公益事業，責任心強，並有一定的組織協調能力；
（四）被選舉前三年內沒有故意犯罪記錄，未被社會徵信系統列為失信人員；
（五）遵守業主大會的決定、管理規約、議事規則，履行業主義務；
（六）本人及其近親屬不在本物業管理區域服務的物業企業任法定代表人、高級管理人員。
第二十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會決議、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和基本情況等資料向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案；備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將有關將業主委員會的備案、變更情況及時告知縣（市、區）物業主管部門。
第二十五條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議，可以邀請社區居民委員會派人參加會議，作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會應當接受業主、業主大會和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督，不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權；
（二）弄虛作假、隱瞞真相、轉移、篡改、譭棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料；
（三）違反業主大會的決定或者未經業主大會授權擅自選聘、解聘物業服務企業；
（四）將物業服務用房挪作他用或者將物業共用部位、共用設施的擅自出租、出讓或者將出租、出讓所得的收益私分、侵佔；
（五）其他侵犯業主合法權益的行為。
第二十六條 業主委員會委員有下列行為之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當進行調查核實，情況屬實的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其委員資格，情節嚴重、涉嫌犯罪的，移交司法機關追究其刑事責任：
（一）挪用、侵佔業主共有財產；
（二）利用職務之便減免物業費、車位租賃費、停車服務費，以及非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主的財物；
（三）拒付物業費；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人；
（五）洩露業主信息或者將業主信息用於與物業服務無關的活動。
業主委員會委員因法定事由無法履行職責的，其委員資格自行終止。
第二十七條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員補選辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
第二十八條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉；業主委員會逾期未組織的，經十人以上業主聯名申請，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到申請後三十日內組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
原業主委員會應當在十五日內將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。
不按時移交的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其移交。
第二十九條 業主大會與業主委員會的工作經費及業主委員會委員的報酬，由業主大會決定。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當對轄區內的業主委員會建立考評激勵制度，對工作突出的業主委員會及其委員予以獎勵。
第三十條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會，代行業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織兩次後仍不能成立的；
（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要重新選舉，經所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織兩次後仍不能選舉產生的。
第三十一條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委會派員組成。
物業管理委員會由五至七人單數組成。其中業主成員不少於三人，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在業主中推薦產生。
物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十二條 自物業管理委員會成立之日起十日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將成立情況書面告知縣（市、區）物業主管部門。
第三十三條 物業管理委員會在業主大會依法成立之日起七日內，與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續後，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府宣佈解散。
第三十四條 物業管理區域內三分之二以上的業主為村（居）委會的村（居）民的，經三分之二以上業主同意，可以由村（居）民會議行使業主大會職責，村（居）民委員會行使業主委員會職責。
第三章 新建物業與前期物業管理
第三十五條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核准文件等資料，向縣（市、區）物業主管部門申請物業管理區域劃分登記。
物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，根據建築物規模、共用設施設備建設、社區建設等情況綜合確定。
第三十六條 縣（市、區）城鄉規劃、建設行政主管部門在建設工程規劃審批和設計審查時，應當按照有關規定確定物業管理區域內物業服務用房和各類配套建築與設施設備、專業經營設施、綠化、道路、車庫、車位等的配置及建設標準，並徵詢物業主管部門、專業經營單位的意見。
建設單位應當嚴格按照主管部門批准的規劃審批文件和設計審查文件進行建設。
第三十七條 建設單位在申領商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將與物業服務企業簽訂的物業服務合同、業主臨時管理規約、物業管理區域內的物業服務用房面積、位置及配套建築和設施設備的清單等資料報物業主管部門備案。
物業管理區域內的物業服務用房等配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第三十八條 物業管理區域劃分後，建設單位在銷售物業時，應當將反映下列情況的有關材料向物業買受人明示，並作為買賣合同的附件：
（一）物業管理區域的範圍；
（二）共用部位的名稱、位置和麵積；
（三）規劃用於停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置；
（四）物業服務用房的位置和麵積；
（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。
第三十九條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米；
（二）具備水、電、採光、通風、簡單裝修等正常使用功能的地上建築物，預留通訊、網絡、安保預警等端口。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛室、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房，不得計入物業服務用房面積。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。
物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。
第四十條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）約定屬於建設單位所有的，應當提供產權歸其所有的證明文件，可以附贈、出售或者出租給業主。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得銷售。
人防工程地下車位建設、使用、處分，應當符合相關法律法規的規定。
第四十一條 新建住宅小區內供水、供電、供氣、供熱等分戶計量裝置（含計量裝置）或者入戶端口以外的各類專業經營設施設備，由專業經營單位負責投資建設，產權歸其所有，由其承擔維護和管理責任。
各專業經營單位與開發建設單位應當簽訂專業經營設施設備配套建設合同，明確建設範圍及內容、容量配置及建設標準、建設期限、施工進度、竣工驗收及備案、交付、配套費金額及繳納時間、相互配合等權利義務、違約責任等內容。專業經營單位應當於配套建設合同簽訂之日起十日內報縣（市、區）行業主管部門和房地產開發主管部門備案，納入開發合同管理。
住宅小區內用於分戶計量裝置（含計量裝置）或者入戶端口以外的專業經營設施設備建設資金分類併入供水、供電、供氣、供熱等專項城市基礎設施配套費，由開發建設單位向財政部門繳納；財政部門定期撥付專業經營單位。
第四十二條 各類專業經營設施設備應當主體工程同步規劃設計、同步施工、同步交付使用。
各類專業經營設施設備的設計、施工、監理、質量安全監督、竣工驗收與備案應當嚴格執行有關法律法規規定和行業標準、規範。
第四十三條 專業經營單位應當與業主簽訂服務合同，保證服務質量，向最終用戶收取費用。
專業經營單位委託物業服務企業代收費用的，應當簽訂代收協議；物業服務企業不得借代收費用之便向業主收取手續費等額外費用。
第四十四條 建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。
第四十五條 建設單位應當將前期物業服務企業狀況、物業服務企業項目負責人名稱、物業服務合同、臨時管理規約等在銷售場所公示，並向買受人予以說明。
第四十六條 前期物業服務企業承接新建物業項目時，建設單位應會同前期物業服務企業共同對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發現存在問題的，建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。
第四十七條 物業的承接和查驗應當接受縣（市、區）物業主管部門的監督。
第四章 物業服務
第四十八條 業主大會應當採用招投標方式選聘物業服務企業。
黨政部門、國家機關、行政事業單位、國有企業等非住宅物業選聘物業服務企業適用政府採購法的相關規定。
第四十九條 業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂服務合同。
物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、物業收費標準、專項維修資金的管理與使用、合同期限及雙方的權利和義務、違約責任等內容。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十日內，將物業服務合同報縣（市、區）物業主管部門備案。
第五十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業服務內容主要包括如下事項：
(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
(二)公共綠化及物業管理區域環境衛生的維護，垃圾分類處理；
(三)物業管理區域的秩序維護，做好門衛、巡邏、技防監控、消防控制值守、物防等安全防範事項的協助管理服務，並接受公安機關的指導檢查；
(四)物業使用中對禁止行為的巡視、告知、勸阻、報告等義務；
（五）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
（六）物業服務檔案和物業檔案的保管;
（七）其他物業管理事項。
第五十一條 物業服務企業應當定期將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：
（一）物業服務企業及項目負責人的基本情況、聯繫方式、物業服務電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控、門禁等共用設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（四）公共水電分攤費用情況、專項維修資金使用情況、物業服務企業經業主委員會授權利用共用部位和共用設施設備經營所得收益、分配及使用情況；
（五）臨時管理規約及管理規約中業主禁止行為的規定；
（六）物業服務監督部門、投訴電話等其他應當公示的信息；
業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以及時答覆。
第五十二條 物業服務企業應當採取多種方式聽取業主、業主委員會對於其服務內容、服務質量、收費標準等的意見及建議。
第五十三條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房的性質和用途；
（二）擅自改變、佔用共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益；
（三）擅自利用或者許可、默許他人利用共用部位、共用設施設備從事經營活動，非法牟利；
（四）物業服務合同解除或終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（五）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；
（六）通過限制、中斷供水、供電、供熱、供氣或者利用門禁、電梯控制系統限制業主出入等方式損害業主合法權益；
（七）以業主、物業使用人拖欠物業費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量；
（八）惡意洩露業主信息；
（九）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾採取暴力、威脅等行為；
（十）其他嚴重損害業主權益的情形。
第五十四條 物業服務合同期滿前六十日內，業主大會應當決定續聘或者選聘新的物業服務企業。
選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會、新物業服務企業就下列事項進行交接：
（一）業主和物業的基礎檔案；
（二）物業服務中形成的物業服務檔案；
（三）物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；
（四）物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；
（五）電梯、消防、燃氣、熱力等設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；
（六）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料，預收、代收和清算欠收的有關費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（七）物業管理服務期間配置的固定設施設備資料；
（八）其他應當移交的財物和資料。
第五十五條 原物業服務企業拒不退出或者拒不移交資料的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府召開物業管理聯席會議協調解決。
對破壞共用設施設備，隱匿、損毀物業資料等損害業主利益的行為，由公安機關依法處理。
第五十六條 業主、物業使用人應當自覺接受物業服務企業的管理，根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
業主、物業使用人未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納。
第五章 物業的使用與維護
第五十七條 業主或者物業使用人使用物業，應當遵循維護公共安全、維護公共利益、不損害他人利益的原則，在供水、排水、通風、採光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，妥善處理相鄰關係，維護各方利益。
第五十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋建築主體和承重結構、私開門窗等裝飾裝修的行為；
（二）違法搭建建築物、構築物，擅自改變建築物外觀等；
（三）違反法律、法規以及管理規約的規定，擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設施改變為經營性用房；
（四）擅自拆改供暖、燃氣等管道和設施；
（五）侵佔或者破壞綠地、共用場所種植農作物、改建停車位等；
（六）違反規定停放車輛，佔用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；
（七）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）隨意棄置垃圾、排放汙水、高空拋物或者露天焚燒雜物；
（九）在距離住宅較近的區域內開展經營活動、娛樂活動等影響業主和物業使用人的生活、休息；
（十）擅自架設電線、電纜，在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫廣告，在樓道等業主共用部位堆放雜物；
（十一）違規飼養烈性犬、家禽家畜；
（十二）侵佔或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；
（十三）在樓道內放置電動車或給電動車充電。
（十四）法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
第五十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議。按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
業主拒不與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議、應當辦理而未辦理批准手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第六十條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理及出現緊急情況時的處置等事項簽訂代管協議。
第六十一條 利用物業共用部位共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行有關經營活動，應當徵求物業服務企業的意見，徵得相關業主、業主委員會的同意，並按照規定辦理有關手續。
業主所得收益由業主大會決定使用，主要用於補充住宅專項維修資金、支付業主大會、業主委員會（物業管理委員會）工作經費和業主委員會委員的報酬等。
第六十二條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標誌，立即向業主委員會和有關部門報告，並及時採取具體防範措施。
第六十三條 物業買受人購買商品房，應當在辦理房屋入住手續前按照有關規定繳存專項維修資金。
未繳納專項維修資金的物業管理區域，其共用部位、共用設施設備的維修費用由全體業主或相關業主承擔。
第六章 舊住宅區物業管理
第六十四條 市、縣（市、區）人民政府應當制定老舊住宅區整治改造實施方案，明確整治改造的原則、範圍、內容、目標任務、實施步驟，建立健全市級統籌、縣級組織、鄉級實施、財政獎補的工作機制，對整治改造工作負總責。
第六十五條 本條例實施前已建成使用的舊住宅區，其專業經營設施設備由專業經營單位制定改造方案，報行業主管部門批准後負責組織實施。對按規定完成改造任務的，市、縣（市、區）人民政府應當給予適當獎勵，改造完成後進行產權移交。
分戶計量裝置（不含計量裝置）或者入戶端口以內的用水、用電、用氣、用熱等設施設備的改造費用由業主承擔。
第六十六條 確定專業經營設施設備產權移交，應當由業主委員會組織召開業主大會會議，無法召開業主大會會議或者未成立業主大會的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者物業管理委員會書面徵求住宅小區內全體業主的意見，須經三分之二以上的業主同意。
第六十七條 同意進行專業經營設施設備產權移交的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將業主大會決定、業主表決情況及相關資料報送縣（市、區）人民政府或者市屬開發區管委會進行審核;經審核同意的，由縣（市、區）人民政府或者市屬開發區管委會在10日內組織專業經營單位、小區業主委員會、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居委會、專業經營單位行業主管部門、物業主管部門等進行專業經營設施設備移交工作。
小區業主委員會應當與專業經營單位簽訂產權移交協議，無業主委員會的，由物業管理委員會、社區居委會、街道辦事處、鄉鎮人民政府其中之一代簽，並辦理移交手續，專業經營單位承擔專業經營設施設備維護管理責任。
第六十八條 舊住宅區整治改造完成後，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立基層黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業協調配合、共商事務的社區管理體制，推進平安小區、智慧社區建設。
第七章 監督管理
第六十九條 市、縣（市、區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，並納入年度工作目標責任考核。
市、縣（市、區）物業主管部門應當會同有關部門對本轄區內物業服務企業建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理，構建以信用為核心的市場監管機制。
第七十條 縣（市、區）物業管理有關部門應當依法履行職責，密切配合。
（一）物業管理主管部門負責制定物業行業發展規劃，貫徹落實物業管理法律、法規和政策，負責物業服務企業信用檔案與評級管理，對物業管理工作進行監督、檢查、指導、考核。會同價格行政主管部門和其他有關部門建立物業服務質量評價體系和物業服務等級動態調整機制。依法查處違規招標投標選聘物業企業、挪用專項維修資金、擅自處分物業共用部位和共用設施設備所有權或者使用權、侵佔公共空間、違法裝飾裝修等行為。
（二）公安機關負責對物業服務企業和秩序維護人員的安全防範工作進行指導、監督；對物業管理區域內的人防、物防、技防設施建設、消防管理工作進行指導、監督；對物業管理區域內的社會治安、流動人口、有關車輛停放進行監督管理；依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為；依法查處破壞消防設施、堵塞佔用消防疏散通道、消防通道的行為；依法查處違規燃放煙花爆竹行為；依法查處違規停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車）、違規存放有毒、易燃易爆物品等行為。
（三）民政部門負責對社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會，開展自治管理活動的監督。
（四）規劃部門負責對物業管理區域內建設工程及其各類配套建築的規劃設計及調整變更的監督管理。
（五）城市綜合執法部門負責依法查處物業管理區域內的違法違章建設、亂設攤點、亂貼亂畫、破壞環境衛生、損壞綠地等行為；
（六）環境保護主管部門負責對物業管理區域內的環境保護工作進行監督管理，依法查處輻射和有關環境汙染等行為；
（七）工商、質量技術監督主管部門負責物業管理區域內企業和個體工商註冊登記，對其經營活動進行監督管理，依法查處其違法經營行為，指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理，依法查處使用不符合安全技術規範的特種設備等行為；
（八）價格主管部門負責對物業服務企業收費進行監督管理，依法查處未按照規定實行明碼標價，超出政府指導價浮動幅度制定收費標準，低於服務等級要求提供服務並收費，採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準，強制或者變相強制服務並收費等行為；
（九）國土資源部門負責不動產物業的登記及物業服務用房的首次登記等。
第七十一條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當設置物業管理機構，配備人員，依法履行下列職責：
（一）協助縣（市、區）物業主管部門依照規定劃定、調整物業管理區域；
（二）組織召開首次業主大會並選舉產生業主委員會，指導本轄區物業管理區域內的業主大會和業主委員會換屆選舉工作，並監督業主委員會依法履行職責；
（三）負責業主委員會委員名單、業主大會議事規則、管理規約等資料及業主大會、業主委員會決議、決定的備案，建立物業管理區域內的物業檔案；
（四）成立物業管理委員會；
（五）監督建設單位按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和相關資料；
（六）糾正或者撤銷業主大會、業主委員會（物業管理委員會）的違法、違反議事規則、管理規約的決定；
（七）召集物業管理聯席會議，建立物業管理矛盾投訴調解機制，調處業主、業主委員會、物業服務企業等物業矛盾糾紛；
（八）處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改；
（九）對轄區物業服務工作進行督促、檢查，協助縣（市、區）物業主管部門做好對物業服務企業動態管理工作；
（十）法律、法規規定的其他職責。
第七十二條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開，業主委員會、社區居民委員會、物業主管部門、物業管理相關部門、物業服務企業、專業經營單位等方面代表參加。
聯席會議主要解決下列事項：
（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；
（三）物業管理區域內發生的突發事件及信訪事件；
（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；
（五）需要協調的其他物業管理事項。
第七十三條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立物業糾紛人民調解制度，調解處理物業糾紛，促進和諧社區建設。
第七十四條 任何單位和個人有權對物業管理中的違法違規行為進行投訴、舉報。
有關單位在接到投訴、舉報後應當進行登記，屬於本單位職權範圍內的事項，應當及時受理，並在五個工作日內予以回覆。不屬於本單位職權範圍內的事項，應當及時移交給有權的單位。對管轄有異議的，由物業所在地縣（市、區）人民政府指定。
第八章 法律責任
第七十五條 對違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，從其規定；法律、法規未作規定的，按照本條例執行。
第七十六條 建設單位有下列情形之一的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上十萬元以下的罰款；
（一）違反本條例第十四條之規定，拖延或者向街道辦事處、鄉鎮人民政府提供業主入住資料的；
（二）未按規定配置物業服務用房的；
（三）未按規定進行物業查驗或者在物業查驗中弄虛作假的。
第七十七條 物業服務企業違反本條例第五十三條之規定的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，並處五千元以上二萬元以下的罰款。
第七十八條 專業經營單位下列情形之一的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上十萬元以下的罰款；
（一）違反本條例第四十一條之規定拒不承擔新建小區專業經營設施設備設計、建設、維修、管理責任的；
（二）違反本條例第六十七條之規定拒不簽訂產權移交協議的。
第七十九條 業主委員會違反本條例第二十五條之規定的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令業主大會重新選舉業主委員會。
第八十條 物業主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他物業相關部門及其工作人員在物業管理工作中存在翫忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的，按照有關規定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十一條 本條例自 年 月 日起施行。
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