欣竹_木小木幸福么么哒
没有只涨不跌的市场、也没有只跌不涨的市场，涨涨跌跌才是楼市真实写照，如果我们把中国房地产三十多年历史展开来看，我们会发现房价基本上呈波浪形状，只是在人口增长、货币放水的背景下，房价整体是波动上行态势。
合肥房价如果放到整个中国房价大环境中同样符合这样的规律，所以从历史运行轨迹来看，合肥的房价也不可能一直下跌，一直上涨也不符合房地产内在规律。
进入下半年，合肥房价明显有涨不动的感觉，许多楼盘都出现了不同程度的打折，开发商捂盘惜售的现象不复存在，市场已经出现开发商放价抢跑的现象，从一线品牌万科、恒大、碧桂园再到二线品牌泰禾、禹州，各大开发商楼盘都出现了不同程度的价格折扣，在资金面持续收紧的背景下，房价下跌拐点正在到来。
但房价会一直跌下去吗？
这种可能性还是比较小的，楼市基础需求还是比较旺盛，只是目前房价虚高，再加上资金收紧，购房人渐渐转入观望状态，而一旦房价下跌到一定程度或者是资金面发生宽松，被压制的购房需求还是会得到释放，各方面动能聚集、推动房价再一次走高。
所以房价起起落落是市场规律，只是房价下跌后还能有多大的反弹力度，目前来看还不得而知。
作者简介：财务专家、财经问题研究专家，本头条号解读大众关心的楼市、财经话题，用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣，请点击关注吧！
财经微世界
合肥房价确是在跌。我统计过全国30多个中心城市自今年4月第二波强调控以来的二手房房价数据，结果发现，真正下跌的城市只有北京、合肥和苏州。
合肥是上一轮牛市中，表现非常抢眼的一个。作为一个弱省的省会，合肥经济实力不强，但2016房价却领涨全国，成为楼市四小龙之一。
合肥上轮房价的暴涨，主要是炒房客蜂拥而至炒起来的。所以已经调控，楼市价值就立马显现，合肥楼市投资客率先出逃，撤出游资。那么这能不能说明合肥房价不看好，会一直跌下去？当然不会。
安徽虽然是弱省，但合肥是强省会。最近二十年，合肥在中部地区发展势头迅猛，经济实力先超越南昌，再超越太原，在中部六省会当中，位列第四位。未来的发展潜力可期，在国家“十三五”交通规划中，合肥也占据了三条高速铁路通道。
人口方面，合肥过去六年的人口增长很不错，尽管方式有些让人不太舒服，依靠吸血和吞并的方式。2011年合肥与马鞍山、芜湖三个城市瓜分了巢湖。所以你会发现过去六年，这三个城市的人口增长都不错。但若出去行政区划调整因素，整个安徽恐怕就合肥一个城市的人口在增加。安徽正在效仿四川与湖北，集全省之力发展省会。
在这种一城独大的发展模式下，成都的综合实力才与重庆不相上下，武汉也奠定了其中部老大的座位。所以，安徽在这种模式下，发展前景值得看好。房价也自然看好。
天天说钱
原文标题为《2018年合肥房价会上涨吗？》
我在之前文章中不止一次说过，房地产本质上就是一个政策市，任大炮讲“房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策”，我深表认同。在分析一个城市房价走势的时候，永远离不开对政策的分析，只要把握住了未来政策走向，你基本上就得到了房价涨跌的钥匙。
一般来讲，每年年底的ZY经济工作会议，是郭嘉高级智囊团根据过去一年来全国经济整体运行情况，形成一个对明年经济形势的大致预判，这个判断对指导明年众多政策的出台，起着提纲挈领的作用。
会议涉及的所有内容当中，与房价走势关系最为密切的两个因素，一个是金融政策，一个是房地产政策。金融政策决定了你能从银行贷多少钱，享受多大的利率优惠；房地产政策决定了你能使用多大的杠杆，能买多少套房子。金融政策和房地产政策，共同反映了ZY对未来一年房地产的发展定调和调控举措。
2016年房地产政策定调分析
还记得2015年底的ZY经济工作会议吗？这次会议，形成了未来一年关于房地产的政策定调，我们看到金融政策主要有以下几点：
1、积极的财政政策要加大力度，实行减税政策。
2、稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，
保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重。3、要有效化解地方ZF债务风险，做好地方ZF存量债务置换工作，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。
针对第一点，在房地产方面，我们次年实行了部分契税的减免。
针对第二点，我们可以看到，2016年全国信贷环境是极度宽松的，甚至出现了整个7月份的贷款几乎全是房贷的情形。
针对第三点，这其实涉及到很多城市房地产库存过大，地方ZF债务过高，客观上存在系统性和区域性金融风险，言外之意要为地方埋单，为地方去库存将不遗余力。
房地产政策主要是围绕去库存，具体措施有以下几点：
1、通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。
3、要取消过时的限制性措施。
针对第一点，从政策上明确支持农民工购房，形成有效需求，使之成为去库存的主力，后续发展我们可以看到，三四线城市确实达到了这种效果。
针对第二点，造成2016年全国热点城市的疯狂抢购。
针对第三点，几乎所有的限购限贷措施，在2016年都被取消了。
所有的这些政策，都造成了一种结果，那就是2016年全国热点城市房价大涨。但是我们要看到，出台这些政策的初衷是为地方去库存，将地方ZF存量债务置换到农民工或者自然人及各类投资机构身上，而库存量并不大的热点二线城市却因普惠政策最先受益。
这其实并非ZY所愿。但必须得承认，如果热点城市房价不上涨，就无法带动三四线城市房价上涨，三四线城市房价不上涨，就无法带动农民工去库存。因此我们看到，尽管ZY定调要取消过时的限制性措施，在年底前还是强制要求房价暴涨的热点城市重回限购的老路上来。
热点城市房价的暴涨，吹大了资产泡沫，区域性金融风险迅速积累。在已定调的基础上推翻原有政策，表明ZY对次年经济发展形势估计不足，为防范发生系统性金融风险被迫为之，归根结底，还是由于我们未形成房地产的长效机制所致。
2017年房地产政策定调分析
我们再来看2016年年底的经济工作会议。会议形成的金融政策主要有以下定调：
1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，维护流动性基本稳定。
2、要把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫，确保不发生系统性金融风险。
3、要在宏观上管住货币，严格限制信贷流向投资投机性购房。
针对第一点，货币政策稳健中性，调节好货币闸门，表现为2017年尽管美国持续加息，我们也并未跟进，仅对房地产实行“定向加息”。
针对第二点，将抑制资产泡沫提高到防控系统性金融风险的高度，具体表现是对今年房价过热的城市，持续进行施压调控加码。
针对第三点，表现为M2增速持续下滑，严厉打击首付贷，提高二套房首付比例，收紧房地产信贷资金。
房地产定调主要有以下三个方面：
1、去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。
2、促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
3、支持合理自住购房。
针对第一点，承认城市间存在差异，应分类调控，因城施策，2017年重点任务是三四线城市去库存，因此我们看到今年三四线城市房价大涨。
针对第二点，房住不炒，长效机制，抑制资产泡沫，防止房价暴涨暴跌，其目的都是为了促进房地产市场平稳健康发展，而今年房地产发展形势也的确非常平稳，投机投资被严厉打击。
针对第三点，我们的确也能看到，今年对首套房的支持力度依然比较大。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，这样的口号在ZY经济工作会议上提出来，措辞是非常严厉的，表明ZY对部分城市房价暴涨严重不满。今年以来，对部分热点城市进行连续调控加码，几乎用尽所有限购手段，终于遏制住疯涨的势头，这足以说明ZY对稳定房地产市场的决心之大和执行力之强。
2018年房地产政策定调分析
从2015年和2016年这两年的ZY经济工作会议来看，会议所形成的定调，在来年的房地产发展态势上基本都有所体现，政策对房地产的影响几乎是决定性的。那么，接下来的2017年年底的ZY经济工作会议定调，对2018年房地产走势将会有什么影响呢？
我们先来分析一下2017年刚开的会议，其中关于金融政策的表述主要有：
1、积极的财政政策取向不变，切实加强地方ZF债务管理。
2、稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。
3、守住不发生系统性金融风险的底线。
关于房地产定调的描述有：
1、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要
发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。
3、分清ZY和地方事权，实行差别化调控。
其实今年关于房地产的篇幅较前两年减少了不少，而且基本是一笔带过，这说明上层对今年以来房地产的调控成果还是认可的，全国房地产大形势基本处于可控之中（公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。有几点表述或者变化需要我们注意：
1、不再提三四线城市去库存。比起2015年和2016年的浓墨重彩，今年对去库存只字未提，结合今年三四线城市房价大涨，我们可以推断绝大部分高库存的城市基本完成既定目标，明年去库存已非经济发展的主要任务。
2、三四线城市大行情基本结束。从前年有效化解地方ZF债务风险转变为加强地方ZF债务管理，这说明在经历两年的去库存攻坚战之后，地方ZF债务风险已基本得到有效化解，下一步ZY会严控地方债，短期不再倾向为地方债务埋单。结合第一条，这基本上宣告三四线城市大行情的结束。
3、明年加息的概率不大，整体流动性较去年有所宽松。货币政策依旧保持稳健中性，这意味着不会采取扩张性的或者紧缩性的货币政策，也就是说降息和加息的可能性都不大。“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，这个说法在2016年时提起过，今年重提意味着流动性较去年会有所宽松。
4、M2增速保持稳定，不再严控信贷资金流向房地产，房贷会好贷一些。“管住货币的总阀门”，在美国连续加息的大背景下，大水漫溉式的印钞短期不会再出现，我们的M2会一直维持在低位增长，但可能会比2017年高一些，我估计在9%-10%左右。相较去年，没有再提及限制信贷资金流向投资投机性购房，这说明投资投机性需求已得到有效抑制，房地产信贷资金会相对宽裕，房贷要好贷一些。
5、着重发展租赁市场，完善房地产市场的长效机制。其实今年的租购同权、共有产权、租赁土地出让等形式，都是对发展住房租赁市场的初步探索，这有可能是组成房地产长效机制的一块拼图，但我觉得机制成熟尚需时日。关于租赁和长效机制问题，比较敏感，不宜叙述过多，我会在我的小密圈分析，欢迎加入我的小密圈。
6、限购政策不会取消。“促进房地产市场平稳健康发展，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，也就是说ZY是希望房地产持续稳定的，而保持稳定的手段就是继续维持房地产市场调控政策，这就意味着明年限购政策不会放开，也不会有什么变化。
7、各地实行差别化调控，分城施策。ZY以前对地方房地产的调控往往采取一刀切的措施，而忽略了各个城市的具体情况，这就发生了2016年去三四线库存的资金流向了没有库存压力的一二线城市，造成一二线城市房价大涨，三四线去库存效果却不明显的后果。因此提出分清ZY和地方事权，因城施策，属于对以往政策的纠偏，但目的只有一个，促进房地产市场平稳健康发展。
8、守住不发生系统性金融风险的底线。这是最重要的一点，ZY底线是不发生系统性金融风险，这个表述连续三年都有提出，足以说明其重要性。保住不发生系统性金融风险的底线，同样也是影响政策稳定性的一个因素，比如2016年出现的热点城市房地产泡沫，被迫改变之前 “取消过时的限制性措施”的提法，重启限购政策。这也意味着，一旦出现系统性金融风险的苗头，上述举措随时都有被推翻的可能。
关于明年合肥房地产发展趋势的预测
关于过去两年合肥房地产发展形势的预测，我的准确率基本在70-80%，具体大家可以看我的这篇文章《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》（公号“小易论楼市”），同样我相信自己对明年合肥房价走势的判断不会偏离太多。
通过对过去三年ZY经济工作会议定调的分析，我们可以发现还是有规律可循的。我们政策主要是保持房地产市场的平稳健康发展，不希望大起大落，今年的主要任务是防止大起，目前全国房地产过热的形势已基本得到控制，可以判断明年的主要任务是防止大落，因此整体环境较今年可能会宽松一些。
过去一年中，合肥房价持续下跌，而且这种趋势仍在蔓延，这其实并不太符合房地产市场平稳健康发展的要求。我想微观政策的微调在未来可能是有必要的，结合近期郑州和南京对人才落户限制的放开，我想合肥跟进的可能性较大，理由也比较充分（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪，合肥你跟么？》）。
我对合肥明年房地产市场是谨慎看好的，我觉得明年合肥房价整体仍是以平稳为主，全年或许会有5-10%的涨幅。根据往年的经验，明年年中可能会是一个转折点，这个转折点是下滑或者平台期的结束，此后会缓慢抬升一些（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗？》）。判断触底的到来，主要有2个信号：
1、合肥放开人才落户政策。目前造成合肥房价下滑的原因是有效需求相对不足，一旦放开落户限制，房价下跌趋势将会得到一定程度的缓和。
2、上海和南京房价回暖。如果上海和南京房价触底反弹，那么这种热度3-6个月后会传到合肥，合肥会大概率跟进。
小易论楼市
我觉得很难跌，合肥发展的越好，房价只会越高，现在政策吸引外来人口，现在的合肥的人买不起，吸引过来的人，买的起，在北上广工作过的人，来合肥买房真的太轻松，我就出去一年就回来了，房子无压力
天之苍茫
我告诉你吧，你要是学成都，安徽的个地级市的10分之9的人才都会跑到沪深广浙南，不信由你们。成都附近有什么一线二线城市？安徽附近有多少一线二线？你那房价，你那就业能吸引多少省内有理想的人？务实一点吧，安徽合肥。沿江城市才能更好的发挥安徽优势。
asgtottgotswoogt迈克
会慢慢跌，但是后期还会涨回来的，毕竟物价开发楼盘成本一系列的都在涨。之前出的限购，现在刚要是房子是用来住的，不是用来炒的。一系列导致一二线城市出现房子跌价。
安徽是人口大省，而合肥又是安徽的省会很多人会到省会打拼，最近几年又是经济高速发展的几年，很多人有了钱就想买套房子，但是经济高速发展带来房价也高速上升，又出现限购导致很多想买房者只能观望。
在限购之前炒房热，出现了很多泡沫，现在只是在慢慢的恢复到一个正常的状态当中。
