在規模和利潤面前，越來越多的房企開始強化高週轉，提高變現能力。這背後，是融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境。
根據同策諮詢研究院監測數據獲悉，2018年前8個月，40家典型房企總計融資4708億元。
同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道越來越窄，下半年日子更不好過，境外發債被禁，海外主戰場失利，房企承擔能力越來越有限。或許，接下來，房企可以通過尋求創新型融資方式進行融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。
40家房企融資4708億元
“公司正在找融資成本較低的渠道，但是並不容易。”某房企管理層向《證券日報》記者透露，有些熱錢雖然願意進入房地產行業，但成本非常高。
另有金融機構人士也向《證券日報》記者透露，在全國百強房企中，負債率過高的房企，“幾乎從我們融資名單上排除了，風險太大了。現在成本相對較低的融資是以項目合作方式進行的融資，這樣風險相對可控。”
陳朦朦認為，8月份，房企融資總額環比上升，縱向來看，5月份震盪下跌後緩慢回溫，現處於V字形的爬坡期。橫向來看，房企融資格局已然生變，境內外融資不斷收緊的情況下，創新型融資方式大唱主角。生死之年，被逼到“牆角”的開發商正奮力自救。
據同策諮詢研究院監測數據顯示，8月份，40家典型房企創新型債權融資額度為200.56億元，佔比融資總額33.28%，成為8月份最主要的融資方式，環比大幅增加155.46%，成倍數增長。其中，共有5家房企共發行了6筆超短期融資券；泰禾集團通過應收賬款收益權轉讓及回購方式向興業國際信託有限公司融資；金科股份以10億元交易對價向中信信託轉讓特定資產收益權；榮盛發展及其下屬子公司向關聯人榮盛控股和榮盛建設分別借款50億元和20億元，內部互相輸血，並且借款利率高達9.5%。
陳朦朦表示，從8月份上述40家房企融資特點來看，創新型融資方式多元化，開發商出現內部“換血”的現象；融資成本走高，資金流向分化加劇，規模房企依然能獲取大量低成本資金支持；此外，外幣融資金額大幅下降，境外融資難度係數增加。
房企融資仍不樂觀
眾所周知，融資環境向來上半年輕鬆，但今年完全不同。據同策研究院監測統計，春節過後6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%，下半年房企的融資壓力更大。
中原地產首席分析師張大偉表示，自全國多地樓市進入“限價”模式後，大型房企銷售規模雖不斷上行，但多數房企的存貨週轉率都在下行，可見其變現能力在減弱。在這種市場格局下，融資端若輸血不暢，房企不但很難將負債率降下來，自身也有很大風險。
陳朦朦表示，從未來融資趨勢來看，短債長投是常態，集團內部輸血也將是常態，但同時伴隨著融資成本升高，用高成本的錢還低成本的債，收割的是股東的淨利潤，續的是地主的命。
事實上，近兩年內，房企融資渠道持續收縮。如今，房企似乎又回到了四處找錢的時代，找到成本可承受的資金的房企，或許能夠把握市場機會，尋求投資機遇，進而能夠在接下來的競爭環境中實現規模卡位，保證未來幾年經營業績。反之，則會很快掉隊。
鑑於此，快速回款也已經成為房企的頭等大事。據億翰智庫表示，2018年上半年，受限於行業環境，房企現金流淨流入趨緩使現金收回週期變長，導致貨幣資金增速變緩。多數開發商已經意識到，回款慢，融資難，還債期來臨，資金鍊承壓，不解決這些困難，接下來發展規模將停滯不前，市場份額逐步萎縮，甚至迎來生存危機。
減少投資 加快銷售，房企忙“過冬”
樓市調控與融資收緊雙重壓力下，控投資、快回款的發展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識。但前景，是否樂觀？
“銷售難度在逐漸加大，如果沒有放鬆調控的政策，銷售難度還會持續下去，去化率的難度也會提高。”萬科投資者關係總監趙旭翔舉例稱，萬科8月份當月去化率為47%，平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。
融創中國董事會主席孫宏斌也在今年中期業績會上表示，隨著樓市調控政策的持續，人們的購買預期也會發生變化，其實8月份看，很明顯的購買預期已經發生變化，因此融創也會非常謹慎。
土地獲取方面，在業內素以穩健著稱的中海，在今年8月喊出“寧願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地”的發展口號。中國海外發展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國坦承，目前我們對市場保持高度謹慎的態度，現在的政策處於高度多變期，隨時都有可能出下一步新的政策，所以謹慎投資是很必要的。
“據我們瞭解，現在有幾家超大型房企內部已經暫停拿地了。一方面是有相當一部分城市的地價已經明顯下降，開發商存在買漲不買跌的觀望心理；另一方面則是開發商手中能動用的資金也比較少。”華南一家房企中層告訴時代週報記者，所以無論是從投資策略還是現金流管理上講，企業都不敢大規模投資。
新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴時代週報記者，房企不應再奢望未來的市場還會有高增長。平穩的市場，反而有利於企業做好戰略規劃、調整資源分配、爭取均衡發展。歐陽捷建議，在拓展方面，房企應該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠可以拿。“融資方面，房企可以通過設立地產基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。”歐陽捷續稱，在保證產品和服務品質的同時，開發商應繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。
易居企業集團CEO丁祖昱也認為，今年三四季度房企最重要的兩個策略：一個是控投資，減少投資；一個是快回款，加快銷售。
控制投資
根據中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月末，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。
土地流拍現象明顯增多，是否是市場下行的信號？歐陽捷告訴時代週報記者，這恰是土地財政無法割捨、土地市場趨於理性的寫照。“根據我們的調研情況來看，87%的土地流拍項目都在三四線城市。房企在上述城市的土地儲備相對充裕，已經不急於拿地，希望等待相對較低的地價水平。”歐陽捷表示，但政府自降地價的意願還不強烈，畢竟很多城市房價已到高位，地價太低，將無法覆蓋拆遷補償安置成本。他預測，今年後四個月，三四線城市推出土地將明顯減少，土地流拍現象也將大幅減少。
“從我們的調研結果看，包括之前拍出的南京某地塊，對比同地段的土地價格已經降了30%左右，而杭州之前拍出的某地塊，對比同地段已降了50%左右。”上述房企中層告訴時代週報記者，開發商也是買漲不買跌，而且很多人認為地價後面會更便宜，所以會減少土地支出。華潤置地管理層也表示，今年土地流拍和區域市場有關，一方面有限價，另外一方面底價比較高。
除了上述原因，亦有多家民營房企內部人士告訴時代週報記者，自2016年末國內融資渠道逐步收緊之後，公司手中能夠用於買地的資金也比較少。
“因為目前銷售市場受到調控政策及大環境影響，很多房企資金回籠都成問題之後，肯定會把回籠資金放在發展首位，減少拿地支出。”上述房企中層表示，房地產週期下，企業彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年，房地產企業會特別注重回款，同時也會加快開發進度。據他透露，目前包括越秀地產、萬科、碧桂園在內的多家房企，在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。
而在今年8月底，恆大已率先在全國範圍內打出“在售住宅全部89折優惠”的廣告，且首付款可以分期支付，最低首付僅需5%。
加速現金回籠
開發商以價換量求去化，效果真的理想嗎？
以萬科為例，數據顯示。2018年前6月，萬科實現合同銷售金額約3046.6億元，同比增長9.91%；合同銷售面積約2035.4萬平方米，同比增長8.94%。2017年同期，上述指標的同比增長幅度分別為45.8%、32.6%。而到了2018年8月，萬科單月實現銷售金額383.4億元，同比增長3.5%，實現簽約面積257.4萬平方米，同比下降6%。
今年9月萬科經營情況電話會議上，趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%，到了8月份僅為47%，趙旭翔解釋稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放鬆，那麼銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。
一旦蓋好的房子去化困難，加之外部融資亦不斷收緊，房企的資金鍊無疑將再度承壓。
歐陽捷告訴時代週報記者，房企到位資金增速有所回調，來自銀行的按揭貸款和開發貸款均處在負增長區間，主要依賴客戶定金及預收收款和自籌資金兩位數的增長，才保持了到位，資金6%的增速。但因為目前房企融資渠道相對不足，年底房企到位資金增速將回歸我們年初預判的“零增長區間（指房地產主要指標在± 3%以內，少數指標在5%左右。）”。
另據克而瑞數據顯示，從融資成本來看，2018上半年60家重點房企融資成本結束了兩年來的下降趨勢，回升至6.33%。這主要是由於境內融資環境持續收緊，近期新進行的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
“目前開發貸的利率已經是處在歷史高位，其利率通常會在4.9%基準利率基礎上，上升10%–30%。”上述房企中層告訴時代週報記者，像民企肯定能發債就儘量發債，都是提前找到買家（機構），先談好，但成本就高。
遠洋集團執行總裁諶祖元亦對媒體表示，從2017年開始資金就越來越緊張了，2019年可能還會延續這種趨勢；2015年很多房企發的都是三年債，今年下半年到明年上半年是還款的高峰期，所以資金荒可能會在行業裡面出現。
債券評級機構穆迪發佈研報稱，在納入評級的52家房企中，有超過七成債券將於2018年到期或可回售，總額達392億美元（約合人民幣2601億元）。另據Wind資訊統計顯示，2019年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元。
歐陽捷認為，融資槓桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險。
閱讀更多 南昌特價房 的文章
