臨近春節，許多小城市的街頭，會突然出現許多紅紅火火的“返鄉置業”廣告牌。而每到這時，房產公司的銷售人員也將忙的不亦樂乎。因為有一群在外地工作的人，就盼著春節放假，趕緊回家鄉買房。
根據安居客發佈的《2017-2018返鄉置業報告》顯示，59%的受訪人群有返鄉置業的意願。其中，蘇州、成都、杭州、南京等城市返鄉置業人群佔比位居前列。
一邊是大城市的高房價加限購，另一邊是三、四線城市樓市火熱且價格相對低，越來越多的“漂一族”，選擇利用春節長假完成買房計劃。如果是你，你會選擇回家鄉買房嗎？
重慶、蘇州、成都為返鄉置業熱門城市
據《報告》顯示，一線城市返鄉置業的人群遷移主要流向周邊省市或省內其他地方，其中從北京返鄉置業的前三名為城市保定、天津、石家莊；上海為南通、蘇州、合肥；廣州為佛山、湛江、汕頭；深圳為惠州、梅州、汕頭。
而在新一線城市工作的“漂一族”返鄉置業目的地則以省內遷移為主，春節期間熱門返鄉置業城市也多集中於城市周邊。
從人群流入情況來看，2017年的返鄉置業大省為江蘇、廣東和安徽，其中江蘇鹽城、蘇州及南通三城返鄉置業人數名列前茅。
新一線城市中，全國熱門返鄉置業的前五名城市分別是重慶、蘇州、成都、武漢、南京；二線城市前五名分別是南通、合肥、徐州、泉州、溫州；三線城市分別是鹽城、安慶、泰州、淮安、岳陽；四線城市則是；六安、黃岡、阜陽、商丘、梅州。
為什麼大家都開始熱衷於返鄉置業了？
據廣州日報報道，一名內地房地產人士稱，返鄉置業購房者以40歲以下在外地工作的人為主，他們買房分為三種情況，一是為了讓父母養老和自己養老做打算；二是為了子女讀書，在老家買一套學區房擁有一個好學位；三是打算回家鄉創業。
此外，據人民網消息，返鄉置業的人中一半以上年齡都在30歲以上，單身人群只有19%；其中有80%的人群來自三、四線城市，近七成在一、二線城市工作；而工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件是返鄉置業的首要原因。
83%的人希望房子總價低於100萬
根據《報告》數據，有38%的人希望回老家買房，21%的人希望在老家的省會城市買房，且超半數的人計劃一年內購房。至於房價，83%的人希望家鄉的房子總價不要高於100萬，三居室是大家普遍理想的戶型。
根據2017年各城市新房房價計算，在工作城市深圳購買一間衛生間（約6平方米）的價錢在廣東揭陽則可以購買一套62平方米的兩居室。不僅如此，以北京的平均薪資計算，最快僅需要5.7年就可以在山東德州買一套90平方米的房子。
據網上房交會報道，北漂小張電話諮詢房交會，父母住在東北撫順，想委託房交會買一套撫順的房子。雖說在北京打拼，但北京的房價太高了，相比，撫順的房子相當便宜，100萬可以在撫順購置一套大房子，在北京小戶型首付都未必夠。在撫順買房，以後自己住，還可以給父母養老。
安居客首席分析師張波指出，新一線城市經濟快速發展，相比大城市較高落戶條件和限購條件，新一線、二線城市積極推出人才政策、購房補貼等諸多福利，吸引優秀人才返鄉安家。
據成都商報報道，成都的人才公寓，租滿5年後，可以按照5年前入住時的市場價格購買；
據武漢晨報報道，還沒畢業的學生就可以進大型企業實習，還能住進開發區的大學生公寓；
據中國新聞網報道，研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才憑畢業證書；技術、技能型人才憑高級工及以上職業資格證書辦理南京落戶手續後，即可申請享受相應的住房政策......
除了上述客觀因素的影響，許多主觀因素也是人們選擇返鄉置業的重要因素，比如，照顧家鄉父母的現實需要、建設家鄉的情感需求、回家生活的內心歸屬等。在主客觀因素的共同作用下，越來越多人加入返鄉置業大軍。
回老家買房？小心這幾個陷阱！
在筆者看來，一大半的返鄉置業者尚未意識到“房子對於財富”意義。
什麼樣的東西，能讓人用上幾十年，還能把它再賣掉，賣價還能比買的時候高？
筆者認為，這天底下有兩樣東西能符合這一標準，一曰黃金，二曰房子。
真正的問題是，黃金的價格是可以標準化，房子卻不能，房子更像股票和古玩，考驗的是買家的眼力。
如果僅僅是出於自用就盲目在老家花掉幾十萬乃至上百萬的財富去買房或者在農村蓋房，那麼，此時的房子和你花八九千買的iPhone或幾十萬買的車沒有什麼本質上的區別，都是消費品。
當房子買好或蓋好的那一刻起，就不要在奢望這砸出去的幾十萬乃至上百萬還能100%的收回來。
如筆者有一個親戚，2017年下半年在農村老家，花費40萬蓋了一棟三層小樓。他的出發點和那些返鄉置業一樣，改善老人和孩子的生活居住條件。
在他眼裡，這40萬的房子和他花20萬賣的車沒什麼區別，都是用的，其也沒指望這三層小樓能再換回那40萬。
這是一個在北京收破爛的小老闆思維，這筆錢更是他幾年的積蓄。
如果你把房子看成自己的一個重要性財產收入，那麼，就需要睜大眼睛去挑房子了。
▌房價上漲邏輯已悄然改變
過去兩年，什麼力量在推動著中國的房價從南到北、從東到西，一二三線城市集體性的雞犬升天？
城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？顯然都不是，是氾濫的貨幣和信貸。
如2016年新增貸款中,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款約佔新增貸款總量的45%,這一比例明顯高於往年。
而2017的調控，導致資金流向三四線城市，使得三四線城市房價飛漲。
這兩年的房價上漲是事實，甚至顛覆了很多人認知，但如果要下手買房，就不能被上漲的表象所迷惑，我們必須要明白的是，貨幣只能推動房價的短期上漲。
因過去的大水漫灌，中國的金融風險已經到了危如累卵的地步，中央更是將“防範金融風險”作為三大攻堅戰之一。
所以，過去兩年房價上漲的一幕在未來很難再現。
從投資的角度來說，判斷房價漲跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
其中，土地代表著供給，金融和人口代表著需求。
供給這一端，是這一輪調控，政府的發力點。
金融，未來的主基調是去槓桿；人口，已經迎來拐點；
沒了金融這根槓桿，沒了快速增長的人口，意味著，中國房地產市場將會迎來新的供需平衡；
未來，在更長的時間內，城市房價的上漲空間，將取決於其基本面，即經濟實力和人口。
▌有人口流入的城市才有未來
在中國人口進入存量時代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。
因為更多的人口意味著更多的財富創造，並充當著樓市的接盤俠。
縱觀當今中國，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個 —— 北京和上海。
即使是四個一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。
意識到這一點的新一線、二線城市，自去年開始，推出人才政策、購房補貼等諸多福利，拼命的吸納人口。
2月4日，西安市召開戶籍管理民警集體誓師大會，號召堅決打贏西安人才、人口爭奪攻堅戰。
而事實上，即使是傳統的人口大省，近年來，人口波動也極為強烈。
如中國第一人大省 —— 河南，過去6年間，小學生總人口下降了10%；在內部，除了鄭州、南陽等三四個市實現小學生人口大幅增長外，其餘市均處於下降狀態，像駐馬店、商丘、周口等市降幅更是達到1/3。
小學生背後站的是有購買力和購房需求的年輕人，小學生人口的下降則意味著年輕人流失。
高達三分之一的年輕人口流失，你還能指望這些地方的房價在未來能有上佳表現麼？
當然，全國其他中西部城市也存在類似河南的人口問題。
筆者認為，返鄉置業本身並無問題，前提是要把房子看作隨時能變現且能保值增值的資產，而不是單純用來住的消費品。
如果是資產的話，基於人口流動及其他因素，返鄉置業者就需要規避以下幾個坑，
其一，不要花大錢在農村蓋房
雖然中央的新政策容許農村宅基地買賣交易，但是在同村或臨村農村之間。
這就留下了兩大BUG，首先，若你是城市戶口，在農村買的宅基地，日後國家是不承認的；其次，即使託關係搞到房產證，因流通度有限，屆時花大價錢蓋的房子轉手時也不再值那個價；
當然，有錢任性者除外。
其二，四五線的縣城不要碰
這個不多展開，看看你身邊有多少親戚、朋友或者同學是在你們縣城工作生活的，就知道了；再看看他們的工資水平，就更清楚了；
不過，有經濟和產業基礎的全國百千強除外，如崑山；或者在大都市周邊的區縣，如嘉興。
其三，弱地級市的新區、高鐵新城等不要碰
比如上圖中的駐馬店等城市，房價雖會漲但很慢；
而對於這些已建成區發展尚不充分的城市來說，其新區、高鐵新城等更是碰不得，等其成熟起來不知要到猴年馬月。
其四，二三流風景區的度假房不要碰
除了海南等熱帶地區度假房有價值外，內陸二三流風景區度假房，就是一個“美麗的謊言”，哪怕它位於所謂的一小時生活圈內。
重慶周邊的仙女山、黑山谷等風景區的度假房，不知坑哭了多少投資者。
▌小結
如果房子對你來說，是一筆重要的財富，買房是一次重要的資產配置行為，那麼，最好不要將就。
大水之後，要擦亮眼，像選股票、找伴侶一樣的去選城市、選房子。
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