万科北市区推出一个纯新项目【万科中天北宸】，原来取名叫“万科北宸”。这项目案名，饱含一段颇为丰富的故事。
本文关键词：
1、悲催的城中村改造
2、中天？不是以前那个“中天”
3、龙泉路
4、万科中天北宸
龙泉路的城中村，一波N折
可能大家比较熟悉的是龙泉路上的下马村城中村改造——原沸城（有网友笑称这可能是因为【下马】、【沸城】两个名字都不吉利）
今天我们说岗头村。
原岗头村城中村改造项目在2011年时首次提上日程，拆迁规划区域在北至烟草二号路，南临二环北路，东达盘龙江，西抵长虫山的规划范围内。
2012年，岗头村城中村改造项目——中天城走进市场视线，开发商为中原实业旗下的昆明红凯房地产开发有限公司（下称红凯）。
中天城项目占地1021亩，整体规划中共有11个地块。岗头村地块分布较为分散，红凯当时以9.59亿元的价格首先拿下了三宗地块进行开发——也就是后来的中央城央墅（别墅）、中天城理想中心（商业）、中天城天阔（住宅）。
2015年后，中天城的系列项目开始停工（现在依旧是没有复工），原来的岗头村N地块也被其他大牌开发商瓜分。
中天，确实是万科的战略合作方
今年5月18日，万科拿下龙泉路西侧昆八中对面的一块土地（就是万科中天北宸啦）。
当时，拿地的是昆明铸创房地产开发有限公司。（以下简称铸创）
昆明铸创房地产开发有限公司之后，发现5月7日股权发生变更，原红凯房地产（中天城天阔等项目的开发商）退出，5月18日新增大股东——昆明科华房地产开发有限公司。
也就是说，现在的这家万科中天北宸，跟原来的中天城没有半毛钱关系。
（上图是昆明铸创的股东构成，昆明科华房地产开发有限公司法人信息白某某，名下多家“万”字头公司，是万科方；再看股份占比27%的公司，东莞【中天】？）
这家东莞的中天，是广东中天实业投资集团有限公司的旗下公司（一家比较大的集团公司，算是万科、中信银行等大公司的战略合作伙伴，跟万科合作比较多，广东的合作项目，甚至是中天万科为开头取名，中天放在万科前面）
也就是说，这个“广东中天”才是万科中天北宸里面的中天。（目前，万科翡翠也加上了“中天”，毕竟都是合作的小伙伴嘛）
龙泉路8个项目齐发
ok，再看万科中天北宸地块。
当时出让面积约64.53亩，规划容积率＞1且≤4.34，土地单价达1050万元/亩，楼面价为3631.38元/平米。
（再看这个单价，对比一下，龙泉路稍远一点的中海云著，也就是今年的北市区高溢价土地人造板机厂地块，楼面价6143元/㎡）
拿地要求：需承担地块内回迁安置房和市政基础设施的建设，要求1座9班幼儿园。
现在，这块地的项目——万科中天北宸亮相。（数了一下，这是万科在云南第15个楼盘了，上一个项目也是北市区的，金域水岸。）
实际上，龙泉路被6大工厂（昆明卷烟厂、啤酒厂、人造板机厂、白水泥厂、重机厂、机床厂），4大城中村（岗头村、右营村、麦溪村、茨坝新村）包围，目前人造板机厂、白水泥厂、岗头村、右营村等都在改造中，已经完成/正在改造的超过2000亩。
现在，龙泉路短短一段路上聚集了超过8个项目。
龙泉路地产项目分布图（大概位置）
1、碧桂园龙腾世家，2、万彩城，3、中海锦苑，4、中海龙泉公馆，5、碧桂园御龙半山，6、俊发龙泉俊园、7、万科中天北宸、8、中海云著
万科中天北宸
项目位于龙泉路与北三环交汇处西北角，昆八中对面。
周边学校较多（云师大附二中、财大等，都在1公里内），还都是重点学校，学生很多，一方面能够享受到较强的学区氛围，作为临近重点学校的陪读小区还真是不错（也非常适合教职工/学校老师居住）；另一方面，上学/放学的时候确实较堵（龙泉路通病）。
交通算是四通八达，距离北市区核心商圈不远，距离北辰财富中心2公里左右，此外，北三环和北二环也离得挺近的，这里的地段不偏。（周边还有很多荷塘月色、月牙塘、云康园等不错的老小区）
项目整体不大，64亩，容积率4.34，总共10栋房子，再看户型，是89-127㎡三房/四房，2梯6户（首推，有三栋）。
这样的容积率+户型设计，决定了项目整体刚需盘定位。
小区整体两处缺点：
1、南侧是北三环，距离不超过80米；
2、小区是在坡上，楼间距稍小（北侧楼栋较受影响）。
具体楼栋如下：
（以上标注出红色字体的楼栋，是即将要首推的楼栋，照此看来，10栋最佳。图片属于周边现实中的小区环境+楼栋，算是项目模型放在了实景图片里面）
（图中标注的红色数字为前后两栋之间的楼间距，由于规划局显示的公示图片看不太清楚，我缩小了标注出来）
为了弥补上面说的两处缺点，只有把产品做得更精细化了 。（好歹是万科啊）
1、三层隔音玻璃（一般普通楼盘是双层）
2、比普通精装房更精致一点：
定制玄关柜，USB插座，带消毒功能的洗碗机，12层旋转鞋架等硬装、入户指纹密码锁、净水设备。
其实目前昆明精装房越来越多，行业标准也越来越成熟和规范，品牌开发商都有自己的装修体系——卖了十几年房子了，万科还是知道哪种设计比较人性化、比较耐用。
小陈此处比较认可“洗碗机”+超级收纳玄关柜。（但这一部分，在房产营销+成本中，这一点吃力不讨好，谁盯着个玄关柜啊——不够花哨）
万科中天北宸的这一套精装——基本上接近了金域水岸的配置。（当然，现在还没有样板房，无法亲自去查看，预计10月初开售楼部，目前只有同德/欣都龙城有展厅）
再看户型：
最佳户型是127㎡的东南/西南向端头。
（注意，红色区域是代表精装房中交付的柜子：玄关柜/橱柜/洗手台/镜柜/主卧衣柜等，下同）
1、127㎡做了四房两卫，卧室+1，明厨明卫；书房二次采光，稍暗；
2、整体布局算是非常不错的，格局上除了次卫的位置比较尴尬（走廊尽头），挑不出格局上的毛病；比较认可玄关（够摆放大鞋柜，开门处没有对着客厅，保证了隐私）
3、客厅够长（4.5米长，算长了），但面宽不够（120多平米的户型，只有3.7米的面宽，不够宽敞）；
4、主卧+次卧二，都属于打开门却看不到床（隐私非常重要），主卧非常阔绰，衣帽间，整体看下来这不像是127㎡的户型，做出了140㎡的感觉。
5、次卧二，飘窗处那凸出来的一堵墙是什么情况？还是承重墙！敲不掉！
（89㎡三房，传统单面采光户型，朝南，整体一般，主卧空间+客厅空间还不错，主卧3.2x3.7米，还可以；但次卧采光稍差，尤其儿童房，2.3x3.2米的空间确实太小）
虽然是单面采光，但90㎡三房在整体市场上实在太稀缺，对于预算有限的小伙伴来说，房间够用就好。
整体项目价格待定，售楼部预计国庆期间开放。（只想要个劲爆价）
閱讀更多 昆明樓市動態 的文章
