租房自如，以身試毒

一位朋友，和我說了他在自如租房的體驗，感覺有點魔幻現實主義：

我們姑且稱呼他為小A。小A是一位很有公心的人，他在半夜1點還在和我講述這個故事，唯一的希望是，他已經以身試毒了，不要讓更多的人中毒。“室內環境檢測他們並不會主動做，對一年以內裝修過的房子最好檢測一下。”

我很詫異，但簡單搜索發現，自如的房子甲醛汙染，根本不是“新聞”，早已連篇累牘，是“舊聞”。

前幾天的8月20日，有報道說，北京租戶阮先生在自如上租了一套月租10000元的兩居室，剛搬進一個星期多，身上起滿了紅包，經檢測，房屋甲醛超標。 月初的8月5日，北京的媒體報道，北京朝陽區自如租戶因房屋甲醛超標產生了噁心、頭暈等症狀，當該租戶要求退還租金和服務費的時候，自如回應說，公司因甲醛超標賠償用戶一月房租的政策已在近期取消……

我看到的媒體已報道案例，莫過於這個故事：

為方便照顧剛懷孕的妻子，劉先生在距單位較近的地方，租了一套自如的房子，地點在大興區舊宮芳源裡1號樓。劉先生一開始就申明，妻子懷孕了，請提供汙染指標合格的房子，鏈家在合同上對房屋的安全性作出了書面承諾（鏈家和自如之前是一體的）。隨後，丈夫安心上班，妻子在家養胎。

後來，在常規檢查中發現孕婦嚴重貧血，進一步確診，是白血病，不得不將6個月的胎兒引產。

傷心的夫妻倆在對房屋進行空氣檢測後，發現空氣中甲醛和TVOC（總揮發性有機物）濃度超標，就將鏈家公司起訴到了大興區法院。2016年6月，一審開庭，面對控訴，鏈家自如展開了四點駁斥：

法院委託了兩家司法鑑定機構進行鑑定，但兩家機構都說“超出鑑定技術能力”，拒絕了法院的委託。隨後，一審法院是這麼說的：根據現有證據未能證明該種情形下與白血病的發病存在關係，在任女士病因不明確的情形下，其向鏈家公司提出賠償請求，於法無據，法院不予支持。 原告敗訴。

回到小A和我的聊天，他說：“其他新聞我也看了看，根據情況不同給不同人不同的補償。給我個人

講真，我對小A認真的態度並不樂觀：人家都白血病了，胎兒引產了，打官司了都還敗訴，其他小毛病，中點小毒，想怎樣？能怎樣？年輕人要上班，根本沒有時間折騰這個事。

很快我發現，租客不只是在自如以身試毒，他們還有“更重要”的使命和角色，而且他們自己並不十分清楚。

在小A發給我的11頁長的合同中，發現了一個條款：“乙方若選擇自如客專享分期支付方式，則乙方的支付方式以乙方與出借人簽署的貸款相關合同條款為準。”

——“你是自如客專享分期支付嗎？”

——“是啊。”

——“你和鏈家自如簽了貸款合同？”

然後，他發給了我這個：

在這個支付方案設計下，很容易引導到“自如客專享分期”上。果然，這裡冒出了一個公司：中國對外經濟貿易信託有限公司。之前已經首付了六千多元，相當於一個月押金和一個月房租。貸款是11期，也就是11個月房租金額。

這意味著什麼呢？意味著一個金融產品：合同簽訂後，資金出借方（中國對外經濟貿易信託有限公司）將11個月的房租，打給鏈家自如，然後，指定的銀行每個月從小A的卡上划走貸款本息。每個月利息被包裝為“手續費”，216.89元。

這個模式的高明之處在於：鏈家自如一次性得到了一年的房租，租客每月還貸，但是，鏈家只需要按月支付給房東，這就等於提前11個月拿到現金。

只不過，選擇“自如客專享分期”的租客，不知不覺中，身份已經從租客轉變為“貸款人”。這種模式的本質是，以租客租金為擔保，鏈家從金融機構一次性拿到了相當於11個月房租的資金。所以，租客其實是中介二房東提供給金融機構的人質

自如手裡提前拿到這樣一大筆現金，可以做很多事，比如，可以用來“收房”。根據公開的信息，截至2017年底，自如委託管理的房源已達到50萬間。11個月的現金乘以相當數量的房源，是巨大的數字。真是一個厲害的金融創新。

流行與各長租公寓公司的“二房東+貸款合同”模式的風險在於，提前拿到的這筆錢，怎麼花是沒人約束的，所以，一旦公司將這筆錢用在其他地方，現金流斷了，房東在下個月無法拿到租金，就要驅趕租客，但同時，租客還得繼續向銀行還貸。 這種情況，在杭州已經出現了。8月20日，杭州叫做“鼎家”的長租公寓公司宣佈破產。公司破產後，租客拿不回押金，還要每月繼續還貸款，而房東也收不到租金，準備收房。約4000戶租客為此受損。

作為長租平臺，自如在這個貸款合同中，付出了什麼呢？承擔了什麼風險呢？貸款合同一旦簽訂，租客變身為還貸人，即便退租了，也必須繼續按月還貸。除非你找到了下家，或者在自如房源系統裡換租。自如公司金融行為的風險承擔者是誰呢？是選擇“自如客專享分期”的租客。對於分期付的客戶，自如的身份還是中介嗎？已經不是了，是債主，而且提前拿到了錢。

從理論上說，長租公寓這種模式進入市場，有好的一面，比如，可以快速地、集約地改造老房子，增加供給，提高流轉效率的同時，讓破舊的房子更符合年輕人的品位，北歐風、日本性冷淡風、新中式，風格多樣，讓居住更舒適，同時，也提供了管家服務的可能性。在一個正常的市場環境下，這種模式如果運行良好，會形成各個品牌良性競爭的局面，既提升了服務水準，甚至因為供給增加，還可以降低房租，可謂多贏。

但是，我認為，這種模式要進入良性循環，有三個前提：第一、充分競爭的市場環境（避免壟斷）；第二、良好的法治環境（各方權益有保障）；第三、風險與收益對應的模式（避免系統風險）。

先看第一點，充分競爭的市場環境（避免壟斷）。二房東+租金貸模式下，當這些公司手握重金，就可以快速收房、高價收房（這個時候，價格不是最重要的，回籠資金的規模才是最重要的），然後，形成壟斷。請注意，一線城市的好地段，房源很有限，局部壟斷不難形成。

現實也是如此，8月19日，因為租金上漲群情湧動，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，會後，承諾拿出全部12萬套存量房源投向市場。這12萬套的分佈格局是：自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間。

這個消息要反著讀：一個公司，竟然在北京屯了8萬間房子，談話了才放出來……至少可以說明，自如已經形成了絕對優勢。市場才剛剛開始起跑，已經很不均衡了。也就是說，一個租客，如果要在北京工作，又沒有買房，想脫離自如平臺，可能性特別小。我們確實有《反壟斷法》，但運行情況，大家有目共睹心裡有桿秤的吧。

再看第二點：良好的法治環境（各方權益有保障）。目前的市場是什麼局面呢？是的，中介公司可以快速、集約地改造房子，但是如果快速集約到汙染成了必備品，快速集約到讓租客以身試毒卻不用承擔什麼責任，結果會多可怕？是的，公司是可以獲得大量資金用於擴張，但是，如果這個資金的使用是隨意的，結果會多可怕？

自如自稱是鏈家旗下的“優質租房品牌”，鏈家此前曾對外承諾：我們唯一知道的是——錢不能省。裝修材料必須是品牌的；電器超過五年的一律不要，全部更換掉；毛坯房裝修完了還要做空氣質量檢測，不合格就重裝。在今年6月1日，自如的熊帥對外宣佈“中國的租住產品品質從此將達到世界標準”：

熟悉的配方，熟悉的味道。厲害了。結果，有做到嗎？答案並不重要。沒有做到又怎樣？答案是不怎樣，即便你想怎樣也不能怎樣。 以前那些投訴和訴訟，結果如何呢？更何況，很多租客甚至不知道自己身份已經不是租客，他並不清楚自己的權利與義務因此發生了哪些變更……

最後看第三點：風險與收益對應的模式（避免系統風險）。

但是，就我所知，ABS也是有區別的吧，有一些長租公寓公司，基於租金收入，創建了ABS。關係是這樣的：承擔貸款還款義務與風險的是經營公司，不管房屋空置還是其他情況；租客不進入這個體系，租客退租，按合同賠付違約金即可，沒有貸款的還款義務。

但是，在自如的ABS中，租客承擔了還貸義務與風險，退租了，還得還貸。所以，本質上，以我來看，自如這個模式這不是租金貸，而是消費貸。 消費貸是一種超前消費，但是，明明只是租個房子啊……

三方風險關係是這樣的：自如作為中間的貸款渠道，增加了資本流動性，轉移了房屋空置風險，但是有資金鍊斷裂風險；信託公司，承擔了個人違約風險，賺了利潤（風險溢價）；租客個人，則承擔了自如的房屋空置風險、違約風險，在自如的價格體系中降低了首付總額，獲得了相對的價格優惠。

這樣看來，自如更接近於一家輕資產的、神奇的金融公司。

小A的故事，好像就講完了。在最後，我問小A，對準備租房的朋友，有什麼建議嗎？他說：

這讓我想起了少年時候讀過的一本書，德沃金的《認真對待權利》：

認真的年輕人啊，祝你好運！這一代年輕人已經很不容易了，希望你所知情的、所珍惜的、所認真對待的權利，能給你帶來暖意。

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