《長租公寓的日與夜》之二：美國這塊他山之石

城市化帶來人口集中，房價和租金都會不斷抬高，美國、澳大利亞等國如何解決這一社會難題？他們如何以補貼低收入家庭以提高他們的住房租賃負擔能力？“單身狗”是美國租房人群中的最主力客群？這些經驗對於當前租賃市場蓬勃興盛的中國而言，有著怎樣的借鑑意義？

本期，創享智庫首席專家陳劍博士解剖美國這塊他山之石，看美國的租賃市場是如何運轉，怎樣發生良性的作用？

• 1970年到2000年，美國總體平均城市化率達到82%，但這段時間內，美國的住房自有率卻基本停滯不前，2000年也僅有67%左右。
• 在美國各類租賃住房的供給主體中，專業化的公寓出租企業是最重要的主體。
• 租房群體中40歲以上承租戶佔一半以上，其中單身群體佔比最大。

中華文化裡自古以來就對個人擁有自己的住所有著特別的偏好，孟子在《梁惠王章句上》裡說道，“居者有其屋。”他還有一句很有名的話，則出自《滕文公上》：“民之為道也，有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。”這裡的“恆產”，被今天的很多房地產業人士很方便地解釋為“不動產”，也就是房地產。而且孟子的胃口還不小，在《寡子之於國也》他提到了住房面積：“五畝之宅，樹之以桑，五十者可以衣帛矣。雞豚狗彘之畜，無失其時，七十者可以食肉也。”五畝大的宅子，還自帶有機農場，放在今天，可以說是天價豪宅了。

當然，從孟子的時代，到之後的兩千多年，中國都是傳統的農業社會，一直以來皇權統治歷來輕視、打擊商業，使得社會財富向土地轉移，而土地進一步集中、兼併所帶來的流民失所，又往往導致舊王朝滅亡。新王朝建立，人口由於戰爭大幅減少，新政權把土地重新分配，使得社會又能夠重新穩定一段較長的時間，一旦人口劇增，而工商業由於政權限制，社會依然把剩餘資本投入土地，而不是擴大生產，消耗掉足夠的農村剩餘勞動力，社會矛盾激化，這一怪圈又會重演。

直到工業社會，資本在流動中增值，不管是金融資本，技術資本，還是人力資本。人們不再被終身束縛在一塊土地上，而是可以選擇自己喜歡和擅長的行業、機構，以及鐘意的城市。這時，擁有自己的住房，未必就是最優的居住選擇。對於迅速進入工業社會及後工業社會，同時又是世界上最大移民國家的美國，新市民和新移民的湧入必然以租房作為初始的居住手段。

美國居民超過45%以上進行租賃，他們的市場怎樣運轉

我們先就來考察一下美國租賃住房市場這一個世紀的發展。我們可以主要參考兩張圖：美國的城市化率和住房自有率。

▲美國城市化率（1790-2000）

▲美國住房自有率（1900-2008）

1850年，美國城市開始發展，這時候的城市人口比率大概才10%左右。到1920年美國城市人口超過農村人口，城市人口的比率達到51.2%。而這時美國的住房自有率僅有45%左右，考慮到農村人口基本都有自住房產，那麼這時城市居民租房的比例應該在75%以上。

1920年~1970年，兩次世界大戰期間，美國本土不是交戰本土，而且成為最大的債權國和最大的資本輸出國，世界接近半數的黃金儲備都在美國，國際金融中心從倫敦轉向紐約，美元在世界貨幣中地位急劇上升，英鎊地位下降，使得美國經濟迅猛發展，戰爭紅利使美國正式超過歐洲各國成為世界超級大國，同時也成為城市主導國家。美國資產階級擴大國內市場，刺激住房，汽車等大支出消費，美國城市人口超過農村人口，大城市城市化率達到73.6%。而住房自有率在1929年大蕭條之後有過較大的下滑，房價下跌和收入減少導致擁有住房的美國人在十年之內減少了將近8%。二戰之後，美國正式走出危機，生產率和收入大幅提高，導致住房擁有率在70年代初上升到65%。這段時間基本上是城市化及住房自有率攜手攀升，四分之三的人口成為城市居民，三分之二的人口擁有自己的住房，採用同樣的假設，這時城市居民租房的比例應該在46.5%左右。

1970年到2000年，美國總體平均城市化率達到82%，一些都市圈的城市化率已經接近100%。前後經歷了近170年，美國實現由農業社會向工業社會的轉變，實現了農業現代化，工業化和城鎮化，成為世界上城鎮化比率最高的國家之一。這段時間內，美國的住房自有率卻基本停滯不前，2000年也僅有67%左右。由此可見，2000年城市居民的租房比例應該在40%左右。2016年的住房自有率下滑到62.9%，這時的城市租房比例應該在45%以上。

▲美國主要城市的住房自有率（2012）

當然，租房市場的分佈在不同城市間也是不一樣的。紐約的租房比重就一直很高，2012年近70%的紐約客都是租房居住的，而華盛頓的租房比重也高達60%左右。這倒不是純粹由房價決定的，比如聖何塞（硅谷）的中位房價肯定超過華盛頓，但是租客比例只有44%。加州房地產稅制減少了住戶的流動性，而華盛頓隨著政府換屆帶來的流動人口占比高都是租賃住房比重差異的原因。

▲距離谷歌辦公室兩英里範圍內的中位房價

有價值的研究，美國的租賃補助是怎樣的

在住建部課題《國（境）外住房租賃制度體系》資助下，崔裴老師於2017年初專程赴美進行了實地調研。在為期近兩週的行程中，易居研究院研究團隊先後走訪西雅圖、華盛頓、紐約和洛杉磯等四個城市。我也幫助崔裴老師聯繫了美國華人不動產協會、房地美（FreddieMac）、美國HUD（住宅與都市發展部）、CWCapital公司從業人員，著重就美國政府對“可支付住房”（AffordableHousing）的支持政策，進行了多次會談，在住宅發展規劃、住房支持政策、政府與企業合作等方面獲得了諸多有益的信息。

以下內容摘自易居研究院流通研究所所長崔裴老師的《美國住房租賃市場調查》：

在美國各類租賃住房的供給主體中，專業化的公寓出租企業是最重要的主體。從全國總體看，按行業營業收入佔比計，公寓出租業佔住房出租業的總體的90%以上。儘管不同地區的情況有一定差異，但在大部分地區公寓出租業佔住房出租業的比例都在60%以上，同時可以看出，以公寓出租業為主體的住宅出租業是美國各地區房地產業中一個非常重要的行業，在很多地區，住宅出租業在當地房地產業中的佔比都在20%以上，某些地區達到80%以上。

美國住房租賃市場的市場化水平非常高，根據各類租賃住宅享受政府租賃補助的情況看，2013年，88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補助，而佔總量11.9%的享受政府租賃補貼的租賃住宅單元中，還有許多也並不是由政府投資、運營的公共住宅，而是由私人(包括個人或企業)持有並經營的市場化租賃住宅（其租賃補貼採取承租人享受住房券、房東享受各類稅費減免等形式）,因此，即使採取保守估計態度，全美租賃住宅中，市場化運營的單元佔比應在90%以上。

美國最大的公寓出租企業是一家REITs。在公寓出租業中，EQR（EquityResidential）是美國最大的公寓租賃投資經營企業。這家1969年成立，1993年上市的公寓類REITs，2011年在美國15個州持有427處物業、12194套公寓，是住房租賃企業中的龍頭老大。其服務對象、產品類型、空間分佈均呈多元化態勢，在經營手段和策略方面具有專業化、規模化、現代化、精細化的特徵。

租房群體中40歲以上承租戶佔一半以上，其中單身群體佔比最大，總體受教育程度較高

美國租客群體中，至2015年，40歲以上承租戶佔承租戶總戶數已超過50%，50歲以上承租戶佔承租戶總戶數已超過30%；單身承租戶一直是承租戶中總量及佔比最大的群體；受過高等教育的承租戶持續增長佔五成以上。

美國租賃住房租金水平差異較大，但2013年相關調查顯示，54.5%的租賃住房月租金處於400-999美元之間。從房租與房價的比值看，目前絕大多數租賃住房的年租金/房價比處於3.4%-8.2%區間。

從崔裴老師的調研報告可以看出，美國的房屋租賃市場是高度市場化運營的，而且以機構運營商為最重要的主體。租房的客戶並非社會底層，也包括受交易程度較高的中產白領。租房對於很多人來說，並非一種無奈的選擇，而是自願的選擇。

崔裴老師估計，美國市場化運營的單元佔比應在90%以上，這個數字應該是比較準確的。當然，市場化運營的單位也有可能接受政府的供給補貼（稅收減免），或需求補貼（住房券）。而對於低收入人群來說，這部分補貼可能是至關重要的。我在2013年與澳大利亞悉尼科技大學的葛新老師曾經合作一篇論文《稅收抵免會增加住房供應嗎？——來自美國的經驗和澳大利亞的展望》，主要討論了美國里根時期的供給側補貼對於中低收入人群住房供給改善的經驗，及澳大利亞政府採取類似政策的前景。

兩個對住房市場起良性作用的計劃

在過去半個世紀，世界經歷了快速城市化的同時，許多人口密集的大都市區的房價變得越來越難以負擔。結果，許多家庭轉向租房這一手段解決住房的需求。然而，一些市場的高租金也給低收入家庭帶來了沉重的負擔。因此，一些國家和地方政府引入了許多住房政策和戰略，以補貼低收入家庭，以提高他們的住房租賃負擔能力。

美國的低收入住房稅收抵免計劃（LIHTC）和澳大利亞的國家租賃承受能力計劃（NRAS）就是這樣的例子。這兩項政策旨在為低收入家庭增加負擔得起的出租房供應。

本文首先利用1986年至2011年的房地產LIHTC數據，以及其他住房補貼和住房供應數據，包括非LIHTC租賃補貼計劃，住房券，住房許可，首先研究LIHTC對住房供應的長期影響。估計經驗線性OLS模型可以找到住房供應對LIHTC計劃的長期敏感性，在控制其他供需變量之後，我們發現LIHTC對整體住房供應有很大的積極影響。

LIHTC住房補貼單位的上升及租賃住房總量的變化（每千人中）

然後我們將LIHTC與NRAS計劃進行比較，並嘗試預測實施NARS的有效性，以增加可負擔得起的租賃住房供應，歷史數據有限。類似的結果表明，NRAS已經完全彌補了傳統公共租賃單位的下降。

這類比較研究很重要，因為它可以評估這些不同方法的有效性，並使決策者能夠將納稅人的錢用於更好的使用。在設計低收入住房補貼計劃時，研究結果對其他有類似意願的國家和地方政府也很有用。

他山之石，可以攻玉，希望美國及其他國家在增加中低收入租賃住房方面的有益經驗可以幫助中國政府做出合適的決策。

閱讀更多 樂伽公寓 的文章

關鍵字: 經濟 自有率 長租