合生創展「朱老農」的憂愁與喜樂

空窗六年，前地產首富朱孟依，砸下500萬年薪，終於為合生創展集團找來了新的行政總裁。

9月1日起，原建行廣東分行副行長席榮貴正式加盟合生創展，履新公司的執行董事及行政總裁。目前，席榮貴的加盟，具體分工尚未對外透露；外界更為專注的是，朱孟依這一人事變動，能否破解合生創展的“百億魔咒”？

“朱老農”的憂愁與喜樂

原建行廣東分行副行長、合生創展行政總裁席榮貴（右2）

衣著普通、沉默少語，加上擁有巨大財富的同時又極其低調，“珠江系”掌門人、合生創展集團董事局主席朱孟依，也就有了一個綽號“朱老農”。

1992年，朱孟依在香港與合夥人張榮芳、陸維璣夫婦一起，創辦合生創展集團。如今，席榮貴的上任，使得合生創展“懸空”6年的行政總裁大位終於落定，這也是朱孟依跨入地產界26年以來身邊的第五任行政總裁。

席榮貴，今年46歲，資歷倒是很簡單，從湖南財經學院畢業後，就進入銀行系統，而且在建行一干就是23年，2016年12月6日，經廣東銀監局核准，他正式獲任廣東分行副會長。去年5月，《新京報》有篇《5問銀行版校園貸 亂象能終結嗎？》報道，受訪的席榮貴當時就是負責該行推出的校園貸產品。從報道中，可側面分析，席榮貴在廣東建行的分工應與信貸工作相關。

眼下，合生創展集團的高管層裡，朱孟依是董事局主席，今年30歲的女兒朱桔榕，為董事局副主席兼常務副總裁；而財務總監一職，自2013年7月起至今，即由今年38歲的執行董事謝寶鑫兼任。此外，集團執行董事、副總裁鮑文格，兼任商業投資事業部總經理，今年是42歲。有媒體報道中披露，今年以來，合生創展融資頻頻受阻，131億發債面臨終止。

此前，席榮貴一直在銀行系統， 並未有地產從業經驗，由此可以推算，他到任的首要任務，就是為“朱老農”打通融資通道。 最新消息，因地產商靠住房租賃融資之路收緊，廣州地產商富力地產一筆60億元債券已於上月底被終止；另外，合生創展的一筆31億元公司債券，目前已被上證所終止。

合生創展地產項目

合生創展1992年成立，1998年上市，今年是上市20週年，堪稱元老級房企之一。2004年，合生創展的銷售額就突破百億大關，與恆大地產、碧桂園、雅居樂、富力合稱地產界“華南五虎”，一度傲視各方。

如今已十四年過去了，昔日“五虎”的恆大、碧桂園已一躍排名全國前三，銷售總額也早就突破5000億元大關，可合生創展卻一直止步不前，一直卻在百億規模上徘徊，這不能不說是“朱老農”心中最大的憂愁吧。多年來，“失去的十年”、“衰敗”等字眼，成了各路媒體報道合生創展的常備詞。

應該說，“朱老農”在人事佈局上，還是較為注重經營層的梯隊建構，諸多主要高管中，年紀最大的是70歲，他就是集團副總裁、華東商業地產總經理朱國興，年紀最小的就是他的女兒朱桔榕，今年30歲，而多數人是在40、50這個年齡段。六年半以前，薛虎辭任合生創展集團行政總裁後，朱孟依就一直沒有另尋他人填補空缺，直到這次席榮貴加盟進來。

從人事佈局來看，朱孟依與“朱老農”那個綽號“名副其實”，春播秋藏，按時令來，不急不躁，用人及人事佈局上非常謹慎、慎重。

合生創展集團董事局主席朱孟依（中）

很多人老是用“衰落”二字來形容合生創展，我以為，這對朱孟依是不公平的，起碼是“用詞不當”。

2017年，中國房地產行業進入“13萬億時代”，而一直以來，很多房企比的是規模，比拼集中在“量”的規模上，有的房企動不動就是5000多億、3000多億，外界也喜歡在量的領域裡來考量，可進入新的階段，規模量就一定是那麼重要嗎？

恆隆地產董事長陳啟宗曾經說過：香港過去的幾十年裡，房地產行業那些追求規模量和速度的“瘋子”，基本沒有一個能存活下來的，“絕大部分破產了，有一部分進了監牢”。

回過頭來看看合生創展的朱孟依，與碧桂園、恆大等房企大佬相比，在規模增長和市場份額上，無疑是相形見絀；可若從盈利能力、成長穩健性與對投資者的價值回報上比對，“朱老農”可稱得上是中國房企大佬隊列中“一股清流”。

合生創展年報截圖

為什麼說朱孟依和合生創展是地產“一股清流”，或者說，朱孟依有何喜樂之處呢？

自2013年後，合生創展未在公開市場拿地，土地儲備面積確實逐年下降，至2017年年底，其土儲約為2933萬㎡，與楊國強的碧桂園相比，還不足其當年度新增加土地儲備的1/2。不過，土儲的“量”很重要，更須看“成色”，以合生創展為例，光是廣州一地，仍擁有核心區域的大量土地儲備。截止2017年年報，以廣州為例，已取得土地使用證及建設工程規劃許可證的有1.73百萬㎡，已取得土地使用證但未取得建設工程規劃許可證的有3.32百萬㎡，另外，有待批出的是1.29百萬㎡，拿到建設用地規劃但未取得土地使用證的有1.30百萬㎡。（

另外，在惠州、北京、天津、上海、寧波，也擁有不少土地儲備，加上廣州的，在當下地價高企且拿地難的時段，這些土地儲備都可能是“朱老農”日後業績翻盤的“本錢”和底氣。

合生創展新發布的董事會名單

從新公佈的半年財報來看，合生創展負債總額為8912198.40萬港元，權益合計為6744803.00萬港元，其中，流動負債總計4334997.80萬港元，短期債務規模較大，其流動性仍屬於“稍欠”水平，也就是說，之前朱孟依一直秉持的“實現現金流絕對安全”底線已被打破，可與多數大型房企“高負債”相比，負債率尚處於低水平。

值得一提的是，無論香港上市房企，還是國內A股上市房企，合生創展的淨利潤，均能排在前十名之內，這足以證明，合生創展在行業還是處於領先地位，也具有保持可持續的發展潛力。

恆隆地產陳啟宗

與內地很多地產家族相比，恆隆地產的陳啟宗算是“老資歷”。 陳啟宗是“接二代”，恆隆創辦於1960年，系其父陳曾熙成立的，至今已過一個甲子。

陳啟宗說，“只有量的比賽，只有速度的比賽，你不是‘瘋子’就不容易制勝。”隨著行業前十的市佔率不斷提高，行業在量和速度方面的較量或將成為過去，如果現在還保持這種心態，將難以制勝，改變迫在眉睫。回過來說“朱老農”，從土地儲備、負債率，以及盈利這三大層面上，不是也能看出其在改變的地方，至少是值得喜樂的地方。

“朱老農”的功夫茶：慢慢出味

口鋪村朱氏宗祠

合生創展集團創始人朱孟依，今年57歲，1990年，他獲得了香港永久居民身份證，也正因為如此，合生創展是在香港創辦的。可不少人遇見他時，會有這樣的第一感受，身家數百億的富豪，咋像個打工的。也不奇怪，除了外貌，凡事喜歡親歷親為，實幹低調是他的本色。

朱孟依，祖籍是廣東省梅州市豐順縣留隍鎮口鋪村。口鋪村，在留隍鎮東，西面就是韓江，在當地有句俗語“先有口鋪後有萬江”，說的是口鋪的集市，比隔江相望的留隍鎮的集市歷史還早，留隍鎮區，舊時稱萬江；由此可見，朱孟依老家的村子，在當地有區位優勢，特別是交通方面。

朱孟依雖是梅州豐順的，可整個口鋪村都講潮汕話，他也是操著一口潮汕話。早年，村子緊挨韓江渡口，有很多店鋪，因此才叫“口鋪”。 口鋪村的朱氏祖祠“篤慶堂”， 建於清咸豐元年（1851年），是一種“圍龍屋”建築風格，兼具潮汕和客家特色，也就是朱孟依家族的祖祠。

如果您有興趣，到“篤慶堂”一遊，會發現裡邊有一塊“樂捐修祠資金芳名榜”， 位列榜首的就是朱孟依三兄弟。老二朱孟依捐2200萬元，大哥朱拉伊、三弟朱慶伊各捐了100萬元。在口鋪村，朱孟依三兄弟每人都建起一棟房子，與周遭相比“鶴立雞群”，很好辨認。

朱孟依三兄弟在家鄉口鋪村的房子

在口鋪村，朱孟依三兄弟創業，一直為人津津樂道。朱孟依只有高中程度，而大哥朱拉伊是讀大學的，畢業後，在本地留隍鎮衛生院工作，朱孟依也跟著出來，當建築“包工頭”。當時，鎮裡要開發商業街，雙方合作，政府出地朱家出錢，20來歲的朱孟依賺得了人生的第一桶金。

上世紀90年代，樓市開始升溫，跑到香港的朱孟依與人合夥，也令合生創展有了個港商身份。後來，他以廣州為大本營，成立了“珠江投資”，開始了地產的攻城略地。1998年，合生創展在香港掛牌上市，2004年又率先突破百億大關，其成長之迅猛，驚詫業內，後來，王石才會給朱孟依家族一個“中國地產界的隱形航母”標籤。

低調是潮汕家族企業相同的畫像，作為“珠江系”、合生創展掌門人，朱孟依如神一般存在，特別是2008年受國美“黃光裕事件”牽連，消失整整9個月後，這十年來，朱孟依更是極少出現於公眾場合，隱身幕後，更是增添幾分神秘色彩。

合生創展副董事長、常務副總裁朱桔榕（右2）

事非經過不知難，人非“磨練”不懂事。也正因黃 光 裕事件受調查，朱孟依除了低調，還做了二樣大事：一是調整企業戰略佈局及企業管治。這方 面很多，比如佈設金融版圖，壯大經營不動產物業（包括商業等）板塊；另外，就是上面提及的所謂現金流底線等。

另一件事，就是加速安排家族企業傳承大計。一提及合生創展，很多人會想到“朱老農”的寶貝女兒朱桔榕接班，同時，她亦因上市公司年輕女高管受人關注。朱桔榕，今年30歲，生於1989年，對於自己“掌上明珠”，朱孟依放棄潮汕一帶重視男丁的傳統，很早讓她在自己身邊學習公司運作，最初是安排她當總裁助理。

2012年，合生系“鐵三角”薛虎財務總監趙明豐、珠江地產總裁廖惠文等先後離職後；大學尚未畢業的朱桔榕，就被父親扶上常務副總裁之位，與合生新人的張懿組成新的管理團隊。而當後來張懿也掛印離去之後，朱桔榕又升任董事局副主 席，與朱孟依一起，父女共治合生創展。

不過，也許是大環境問題，也許是女二代“冒進”，也許是經驗或者歷練不足，朱桔榕管治下，合生創展業績一度大幅下滑，還出現高管頻繁離職、負債率高漲等一大灘難題。可有一點，朱桔榕上位以來，企業成長雖無法與昔日“華南五虎”如“宇宙第一房企”碧桂園相提並論，也算平平穩穩，並無多少差錯。

超競互娛董事長、EDG俱樂部老闆、珠江商貿集團董事長朱一航

與神秘低調、不喜好“拋頭露面”的妹妹相比，朱孟依的大兒子朱一航也一度同樣低調。

說起電競公司，人們免不了會提及兩個“富二代”：一個是“國民老公”王思聰，另一個就是朱孟依的長子朱一航，現任珠江商貿集團董事長、超競互娛的董事長，同時也是EDG俱樂部的老闆。數月前，作為電競俱樂部代表、EDG創始人的朱一航，與騰訊電競合作，在公開場合露面的機會也多了起來。

朱偉航（前排中）

傳承如同皇權更迭，既可能孕育轉折的機會，也可能是家道中落的起點；“大隱”後的朱孟依，把很多的精力放在推3個子女接班上位。朱孟依家族的傳承模式，也是“分工分業不分家”，彼此各自分佈於不同事業版圖及領域，可既分工又合作，共同擎舉“珠江系”大業。

大兒子朱一航，很早就單獨“練手”，曾搞了一家“遠富”地產，後被父親收編併入合生創展集團。（如曹德旺收兒子“三鋒”一樣）後來，朱一航被父親派去珠江商貿任董事長，與之同時，還讓朱家“重臣”廖惠文一道去，“輔助太子”。女兒朱桔榕這兒，大家明眼就看出，她掌控的是地產板塊。

“朱老農”的次子朱偉航，主要分管家族的金融版圖，系珠江人壽的實際掌控人。珠江人壽董事、副董事長朱偉航，生於1986年，2016年7月，曾擬任董事長一職，可3個月後保監會正式批覆，朱孟依的“內定”計劃未能實現，朱偉航變更後改任副董事長。

珠江人壽，創辦於2012年12月，最初有7家出資股東，其中，朱孟依旗下的珠江控股為第一大股東，持股比例30.15%；資料顯示，另外的6家股東，大部分也是其家族控制的相關企業。

“人勤春來早，奮蹄趕秋實”， 財富傳承上，“朱老農”有很多值得學習的地方，特別是緩事要急辦！

合生創展創始人朱孟依

《紅樓夢》第二回裡，智通寺的一副對聯：“身後有餘忘縮手,眼前無路想回頭。

另外，更奇怪的是，自2004年突破百億大關後，合生創展的規模業績就一直“不長進”，是“朱老農”心有餘而力不足，是女二代能力不濟，還是什麼原因呢？以上這二條，從企業成長軌跡上分析，邏輯上是打不通的。那又是什麼可能的因素呢？我想，也許與“忘縮手”的警覺性有關。昔日在地產大踏步，如今卻走碎步，也許，“朱老農”並不把地產當作一盤菜，也許他也在想，有時“想回頭”，“歲月靜好”也是一個不錯的人生境界。

“快”，肯定比“慢”好，可“久”，更比“快”要好！

功夫茶

功夫茶，起源於宋代，也是閩南及潮汕一帶獨有的傳統飲茶習俗；人文也會體現在這兩地商群企業家的身上，比如，團結卻又傳統，還很迷信，到哪裡都愛點香“拜拜”；又比如，一樣都是“愛拼才會贏”，可做事也講求精細，由於同屬於“閩南語系”，語言上就不是“網紅”的料。

即便同是潮汕人，性格特點上也會有細分差異，同樣也會反映在家族企業治理以及商業運作上。比如，以榕江為界限，“榕北”的“潮澄饒揭豐”（潮安、澄海、饒平、揭陽、豐順），受耕土文化影響稍多，性格也會相對保守一點；而“榕南”，即榕江以南的“潮普惠海陸豐”（潮陽、普寧、惠來、海豐、陸豐），海風吹多了，性格也更“海派”、粗狂，講義氣。朱孟依是豐順人，自然也深受本土文化的影響，商業上也必然會考慮更多的收與放，講求內斂。

功夫茶，以“工夫”冠頭，常“食茶”的朱孟依，自然也曉得茶如人生之味。一壺功夫茶，先是無味，接著再慢慢出味，到最高峰時又慢慢淡了下來；可往往是那高峰後的清淡，才是真味道！

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