说到越南，我相信大多数人对越南的看法无外乎穷、乱、脏、黑。经济穷、城建乱、环境脏、肤色黑。
是的，10年前的越南确实是这样，而，如今继续带着有色眼镜看越南，未免有些刻板印象。
当下，越南已经变身世界加工厂，增速最快的经济体。
越南和中国大陆一衣带水，同属汉字文化圈，又都是社会主义国家，越南在经济建设城市发展中总是扮演着中国追随者级角色。仿行中国的改革开放，越南实行革新开放，但起步比中国晚10年，发展初期受到多年战乱的影响，再加上基础设施差、经济底子薄、国土面积小、国际援助少种种原因导致了越南发展一直滞后于中国。
反观近25年越南的发展，可以用逆袭来形容，当我再次走进越南时最直观的感受是三、四线城市的“车体”，一、二线城市的“发动机”。
1
越南，经济发展的后起之秀
GDP总量同山西省相当，人口却是该省的两倍
越南，位于中南半岛的东部，国土面积32万平方公里，仅为中国3.4%，与同它接壤的云南省面积差不多，弹丸之地却划分出了近60个省份和5个直辖市。
如此多的行政区划是为了防止藩镇割据，高度维持中央集权。越南在相当长的一段里都是中原王朝的附属国，在行政区域命名的时候受到了中华文化的影响，其中很多同我的行政区划名称相似，例如：太原省、河南省等。
越南目前拥有9270万人口，2017年GDP总量2160亿美元（约1.4万亿元，2017年山西省经济总量为1.4973万亿人民币），人均GDP是1835美元，属于典型的低收入国家，人均GDP在东盟十国中基本垫底。
然而，这个贫穷落后的国家正在创造属于他们的世界奇迹，尤其是近十年，GDP增速在7%以上，保持高速增长的态势。2018年第一季度的GDP比去年同期增长7.38％，这是10年来第一季度的最高增幅。
对于大多数中国游客来说，越南并不是境外观光游的首选，相对于热门的泰国、日韩、美加等国，越南时一个冷门。
2016年到越南旅游的游客仅为270万，而2017年旅游人数的激增，预计2018年突破500万人次，但对于中国整个出境游市场来说，越南只是一小部分。
真实的感受是当我走在芽庄海边的时候，耳朵里环绕的都是“安宁哈塞要”和“得比奥捏特 ”。韩国人、俄罗斯人占据了大半个海滩。
整个城市最直观的感受就是还在发展，完全不像普吉、苏梅开发的好。据Savills报告，2018年第一季度到越南观光的国际游客达到790万，同比增长27%。
对于购置房产来说，中国买家首选的是美国、加拿大、澳洲等地，诉求在于移民或者子女教育，近些年，泰国房产逐渐崛起，因地缘近、环境优、门槛低等优势成为初级海外资产配置的产品。
大多数中国买家在很长的时间内对于越南房产基本上是漠不关心，据报道，中国人越南的投资主要集中在制造业和加工业，占到60%以上，其次是水电、燃气、空调占18.2％，房地产占5.6％。
放眼全球买家，2018年第一季度，注册外资高达57亿美元，其中韩国贡献最大。外国直接投资达38亿美元，同比增长7%。房地产业务增长4.07%，为2011以来最高。
越南革新开放30多年来，房价经历了过山车，受08年经济危机影响，楼市触底，2014年，政府出手救市，批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的很多限制，法案2015年7月生效让越南楼市其实回升。
也就说2015年7月之前，外国人是没有办法在越南合法购买房产。想买房只有一条路，与越南人结婚。15年放宽准入后，外国投资大量涌入。
此外，关于投资越南房产，有几点要先说明白：
1、 按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋。说白了，就是要持有合法签证。2、 可购买公寓。3、 外国人购置房产屋产权为50年，到期可续约一次，实际上是100年。如想变成永久产权，唯一的路子就是有越南籍配偶。 4、 每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋。说白了，就是区域限购。5、 外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30％的单位，对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10％。6、 外国人购置的房产可以出售、分租、继承。15年前只能自住。7、 外国人不能贷款，要全款。8、 税费方面，越南没有房产税，外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。9、 外国人想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人。
了解了这些再下手买房也未尝不可。总得来说，越南的公寓持有成本不高。
胡志明西贡河▼
2
越南城市分析
南——胡志明，北——河内
无可厚非，投资越南首选胡志明和河内两座城市，有统计数据显示，越南人口9270万，胡志明约665万，河内人口约758万，这两座城市就占了越南人口的五分之一。
胡志明是最大的经济和金融中心，人口密度最高的城市，越政府出台政策拟将胡志明打造成为越南的“浦东”；河内则是越南的首都，是其政治中心。
据NUMBEO数据显示，河内市区房价每平米大约在2414美元（16452人民币），郊区房价大约1075美元（7326人民币），税后人均工资是500美元（3407人民币）。胡志明市区房价在2134美元（14544人民币），郊区房价在1039美元（7081人民币），税后人均工资在300美元（2044人民币）。
可以看得出，相对于工资水平，两个城市的房价已经偏高了，拿中国的城市来说，就是拿着县城的工资去省会城市买房。
越南买房贵，租房也是相当贵，以河内为例，一居室的月租金在371美元（2528人民币）。
写到这些瞬间后背发凉，年轻人刚毕业，在胡志明，不吃不喝赚得钱居然不够租一个一居室。繁华的西贡，对于年轻越南人一带来说，无疑是梦碎“东方巴黎”；对于海外买家来说，价值洼地已经不存在了。
房子贵，买不起房子，只能租房子甚至去合租房子。租房子的人多了，租金自然也就贵了，就是一个简单的供求关系。2018年胡志明市的租金回报率5.56%，从租售比来看，还是一笔划算的买卖。
2
巨大的潜力下暗藏玄机
经济高速增加，人口红利，产业转移，城市化进程加速，富裕家庭以及中产阶级增多，这都是催生越南房地产的强心剂。
巨大能量下，到底是不是适合挥刀一割？
1、 房价涨，汇率贬值，实则涨幅不大。越南虽增速快，可体量小，抗压程度小，越南盾贬值速度也快。投资收益在不经意间就被汇率吃掉了。越南每年房价增幅约为5%-8%，算上汇率贬值4.6%，越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%。
2、 全款买房，门槛高。即便是越南本土人自己买房，贷款利率也是非常高，在8%左右。现在要全款投入100万人民币在两大城市才能买到差不多的房子，很难利用银行贷款来加杠杆，资金利用效率较低。
3、 购买公寓的人群，基本都是越南的有钱人和海外投资客，本土人更倾向于购买带地的别墅。房产短时间转手的几率比较小。
4、 高供应量，少购买人群。到2018年底胡志明将会有将近50，000个单位的公寓上市。这么多公寓谁去吗？年轻的越南人哪里可以负担得起。如果买房都是海外买家，未来房子又如何流通。
对于购置越南房产到底是挥刀自割还是赚得盆满钵满，我们拭目以待。
閱讀更多 米宅海外 的文章
