逆水行舟 开发商资金链吃紧难有回天之力
今年以来，全国楼市低迷不振，上市公司竟然有1800多家在炒房产的事情也就败露了，楼市自身难保，这些上市公司怎么能活？这或许就是股市探底的重要原因之一。炒房产日子不好过，房地产企业自身当然更是备受煎熬，李嘉诚是先知先觉者，以不挣最后一个铜板的信念，早早就逃离了炉火正旺的中国市场，而万达紧跟其后，却没有那么幸运，走了一条变卖家产的道路。后来的情况，大家都看到了，就是各大房企纷纷改旗易帜去地产化，房地产企业不要房地产了，这都是多么奇怪的事情？更有甚者，有的开发商资金链断裂陷入危机不能自保。
今年6月，深圳一家百强房企资金链断裂的消息，引发了市场关注。深圳奥宸地产，成立于 1996 年，曾名列 " 中国地产 100 强企业 "，近日却传出了 " 欠薪 3000 万元，资金链断裂，老板去向不明 " 的消息。业内许多人预测，奥宸地产的倒闭只是个开始，不久将有一大批中小房企迎来倒闭潮。
同期，在北京，有个叫做中弘地产的房地产公司，老板也跑了，面临破产的危局。那么，欠了多少钱呢？仅仅是2017年，就亏损了25亿！2018年第一季度，又亏了三个多亿！经过会计核算，大概林林总总的所有债务加起来，应该超过30亿了！所以，这么大的债务面临被要求退市的危险。深圳奥宸和中弘地产面临的问题，不是孤立事件，普遍的是开发商资金紧张，亚历山大，有的已经被逼得实在是没有路走了。于是就开始到处借钱。可现在谁都知道开发商负债缠身，怎么还有人愿意借钱给他们呢？据说，有的房企，就让自己公司的员工和售楼小姐来购买所谓的公司内部理财产品，并且许诺高达两位数的回报率。如今各大房企生存出现问题，多重压力之下，房企不得不采用一些措施来自救，先是全宇宙第一房企碧桂园集体喝鸡血给自己打气；后有福建知名房企旭辉曝出77.4%的负债率，负债总额1175亿元，达到厦门市政府的两倍。
但是，与那些行业老大比起来，这又算什么呢？据称，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。截至一季度末，深圳房企龙头万科A总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元；上海房企龙头绿地控股总资产8685.74亿元，总负债7701.97亿元。绿地控股资产负债率达到88.67%；万科84.04%的负债率水平创下该公司的历史新高。
一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，超过85%的房企近20家，如鲁商置业(负债率94.06%)、中交地产(负债率89.08%)、绿地控股(88.67%)、泰禾集团(88.46%)、阳光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛海控股(85.66%)、中粮地产(85.21%)、京投发展85.19%)等实力公司。此外，万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等房企的资产负债率也均超过了80%。
房企负债率增至历史高位，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。根据房企一季报数据统计，136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半，现金流最差的三家房企是：万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。
龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张，2016年拿了很多高价地，发行了大量公司债，有些公司债将在今年进入还款期，高价地又受到限价政策限制，难以入市销售，资金成本持续上涨，负债率持续走高。而此时，又传出广东等地提出取消预售制的政策，这不是雪上加霜，伤口上撒盐吗？看来，这是真的，房地产市场也许就要变天！
但是，说楼市可能没错，从卖方市场到买方市场，但是说就要崩盘，我还是不太愿意相信，主要是，我们有一个强大的政府，虽然都说是市场经济，但是在危机到来的时候，不管哪个方面都愿意看到政府的力量发挥作用。另一方面，中国的经济增速依然保持在接近7%的高速增长，通货膨胀、物价指数和人们的收入都在同步上涨，由于房价收入比是决定楼市交易的一个重要参数，因此，这个数值的变动肯定会影响到楼市的变化。还有就是需求的存在，虽然说人们买涨不买跌，当房价下降的时候投资需求肯定就会退出，但是，当房价降到一定程度后，自住需求就会跟上来。
都在谈楼市危机，真正的楼市危机的一个主要标志就是，不管怎么说，不管怎么搞，就是没有人敢买房了。这个时候就算危机了，是不是崩盘？还不好说，崩盘的标志，应该是，人们不愿意还贷了，房子都甩给银行了。因此，我想这应该是危机和崩盘的定义。如果按照这个定义，我相信整体上的危机会出现，但是崩盘还比较远。也可以说，全面的崩盘是不大可能出现的。但是，不能否认某些城市、某些地区崩盘，以及某些楼盘烂尾的情况。最近出现了，被部分楼盘的业主拉扯白旗抗议房价下降的情况，但是，还不是普遍现象。
目前，有一个现象值得注意，就是房企破产和开发商跑路已经在多个地方出现，房地产企业破产后，带来的直接问题，就是合同不能正常履行，包括，房企与政府之间的、房企与银行之间的，企业和企业之间的、上下游之间的、房企与购房人之间的、企业内部劳资方面的等等。这些问题的出现，一定是这个楼盘的崩盘，项目崩盘，没有人能从从中得利。开发商跑路与此类似，一般都是出现在资金链断裂上，资金链断裂主要是融资成本太高，房价下降，成本增高，入不敷出，开发商被逼跑路，就不难理解了。应该关注这种情况，房企也应当，认清形势，及早采取措施，规避风险。坚决遏制住个别企业崩盘，向全行业传导的趋势蔓延。【本文由“马跃成账号”发布，2018年10月07日】
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