四節蝦
小產權房是針對商品房而言的，一般商品房是有房產證、土地使用證兩證，現在全國大部分地區已經將二證合一，統一稱之為房地產權證。小產權房是指在農村集體土地或者未經縣級以上國有土地管理部門批准上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其房屋所有權有鄉鎮政府或村委會、經濟合作社予以確認。
根據我國土地法規定，縣級以上土地管理部門負責土地的出讓，鄉鎮政府是無權出讓國有土地的，但由於歷史原因，在改革開放之初，我國相關土地法規尚未出臺，鄉鎮政府大量出售出售土地給個人建房且未獲得縣級以上人民政府對產權的確認。待土地管理法及實施條例出臺後，對於鄉鎮政府出讓土地建設的小產權房，由於未獲得政府職能部門的批准，一直無法辦理產權證。目前大部分地區政府對鄉鎮政府出讓的小產權房一般通過設置某個時間點，對之前的購買行為通過補交土地出讓金的予以承認。
對於在農村集體土地上建設的小產權房，因為大部分小產權房都是違規建設，一直是國家重點取締的對象，對於這種產權房國家一直不予承認，並禁止通過任何方式轉換獲得土地證及產權證。在司法實踐過程中，現在法院對小產權房的態度一般是對小產權房的買賣合同承認有效，但對於購買小產權房對象不同區別對待：
（1）購買小產權房的合同主體是本村集體組織成員的，法院一般對合同效力予以確認，購買方獲得房屋所有權。
（2）購買小產權房的合同主體是非本村集體組織成員的，法院一般對合同效力予以確認，但是購買方不能獲得所有權，由於合同履行的不可能，購買方可以追究出賣方的違約責任。
律法之名
小產權房產生原因：
城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由於中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
小產權房的由來：
小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面徵收農民集體土地支付的徵地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高於政府徵收土地的補償金額。
小產權房的交易：
根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。在買賣的過程中要清楚該房屋的產權《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設用地批准書》在具備這兩證一書齊全和律師見證的情況下是屬合法交易的。
小產權房買賣的效力區分不同情況：
1.對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
2.對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有組織和部門批准的，可以認定合同有效。
3.對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
購買小產權房能拿到房產證嗎?
通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,拿不到正式的紅本房產證,因此並不構成真正法律意義上的產權。也就是說因為小產權房並非由國家所頒發,所以小產權房是沒有紅本房產證的房子,只有土地證,也就是說買小產權房的房子只有使用權,沒有所有權。
以上是對“小產權房的產生和產權區分解答,希望能對您有所幫助。總的來說,對於小產權房產權的取得,要按具體的情況分析,所以建議您在購買小產權房時一定要對房屋的性質區分清楚,以免得不到產權,造成利益損失。
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樓盤網南寧
商品房會有兩個產證，一個是土地產權，一個是房屋產權。小產權房是指沒有土地產權的房子。小產權一般非商業住宅用地上蓋的房子。房子有產權，但地是集體的或者不能用於買賣的土地。交易一般不受法律保護。但是因為沒有土地交易費用，所以房屋價格低廉。所以有了交易。商品房的產證上有土地產證的複印件。
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小產權房所佔用土地性質未發生轉變，也就是未完成土地徵用、集體變國有等合法轉變，故相關規劃、建設等手續無法辦理，沒有房產證。所以該類房屋無法在房管局進行備案，無法上市交易。如果要進行房屋買賣，只能是交易雙方私下達成共識，簽訂協議，在開發商、物業或村委會進行備案過戶。個人認為此類房子用來住一般不會有問題，但如果想炒房，最好還是考慮商品房，畢竟此類房子增值慢，且交易雙方一旦存在糾紛，利益較難保障。
小紅豆先生2014
農村宅基地是屬於集體所有，村民對宅基地只能是享有使用權，這就叫小產權房。小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或者出售的。如果農民把小產權房子賣給城市居民的話，是不受法律認可和保護的，是辦不了土地證，房產證的。
