四节虾
小产权房是针对商品房而言的，一般商品房是有房产证、土地使用证两证，现在全国大部分地区已经将二证合一，统一称之为房地产权证。小产权房是指在农村集体土地或者未经县级以上国有土地管理部门批准上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其房屋所有权有乡镇政府或村委会、经济合作社予以确认。
根据我国土地法规定，县级以上土地管理部门负责土地的出让，乡镇政府是无权出让国有土地的，但由于历史原因，在改革开放之初，我国相关土地法规尚未出台，乡镇政府大量出售出售土地给个人建房且未获得县级以上人民政府对产权的确认。待土地管理法及实施条例出台后，对于乡镇政府出让土地建设的小产权房，由于未获得政府职能部门的批准，一直无法办理产权证。目前大部分地区政府对乡镇政府出让的小产权房一般通过设置某个时间点，对之前的购买行为通过补交土地出让金的予以承认。
对于在农村集体土地上建设的小产权房，因为大部分小产权房都是违规建设，一直是国家重点取缔的对象，对于这种产权房国家一直不予承认，并禁止通过任何方式转换获得土地证及产权证。在司法实践过程中，现在法院对小产权房的态度一般是对小产权房的买卖合同承认有效，但对于购买小产权房对象不同区别对待：
（1）购买小产权房的合同主体是本村集体组织成员的，法院一般对合同效力予以确认，购买方获得房屋所有权。
（2）购买小产权房的合同主体是非本村集体组织成员的，法院一般对合同效力予以确认，但是购买方不能获得所有权，由于合同履行的不可能，购买方可以追究出卖方的违约责任。
律法之名
小产权房产生原因：
城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
小产权房的由来：
小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
小产权房的交易：
根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。在买卖的过程中要清楚该房屋的产权《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》在具备这两证一书齐全和律师见证的情况下是属合法交易的。
小产权房买卖的效力区分不同情况：
1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
购买小产权房能拿到房产证吗?
通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,拿不到正式的红本房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。也就是说因为小产权房并非由国家所颁发,所以小产权房是没有红本房产证的房子,只有土地证,也就是说买小产权房的房子只有使用权,没有所有权。
以上是对“小产权房的产生和产权区分解答,希望能对您有所帮助。总的来说,对于小产权房产权的取得,要按具体的情况分析,所以建议您在购买小产权房时一定要对房屋的性质区分清楚,以免得不到产权,造成利益损失。
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楼盘网南宁
商品房会有两个产证，一个是土地产权，一个是房屋产权。小产权房是指没有土地产权的房子。小产权一般非商业住宅用地上盖的房子。房子有产权，但地是集体的或者不能用于买卖的土地。交易一般不受法律保护。但是因为没有土地交易费用，所以房屋价格低廉。所以有了交易。商品房的产证上有土地产证的复印件。
邻居说A轻点
小产权房所占用土地性质未发生转变，也就是未完成土地征用、集体变国有等合法转变，故相关规划、建设等手续无法办理，没有房产证。所以该类房屋无法在房管局进行备案，无法上市交易。如果要进行房屋买卖，只能是交易双方私下达成共识，签订协议，在开发商、物业或村委会进行备案过户。个人认为此类房子用来住一般不会有问题，但如果想炒房，最好还是考虑商品房，毕竟此类房子增值慢，且交易双方一旦存在纠纷，利益较难保障。
小红豆先生2014
农村宅基地是属于集体所有，村民对宅基地只能是享有使用权，这就叫小产权房。小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。如果农民把小产权房子卖给城市居民的话，是不受法律认可和保护的，是办不了土地证，房产证的。
