昨天，財經信息大塞車。中國前三大地產商中，碧桂園與萬科同日公佈半年成績單，恆大公佈歷史年度派息。
從利潤率到銷售額，從槓桿率到銷售均價，這三家公司基本代表了中國開發市場的基本面。2018年是一個什麼樣的地產年份，大致看三家足矣。
非常有意思的一點是，大家都各自找了一個新的吉祥物來興奮媒體：萬科長租公寓，碧桂園機器人，恆大則是那款神秘的汽車。
總體而言，最突出的印象是，萬科的故事點最多，在「去地產化」道路上跑的最遠，其他兩家的「地產出軌」動作，要麼還不夠資格出現在財報上，要麼就是話題過熱，動作過炫，動機已經超出常規商業想象。
一勺言這個「數字也瘋狂」欄目，從來都是小中見大，挑選個人印象最獨特的那個數字，談談裡面的門道與熱鬧。
我從三家地產商中分別挑出兩個數據，看看它們誰軟誰硬。
萬科
萬科有兩個數據很有意思。第一個是一線城市的銷售額佔比，從2016年上半年的26%，下降到2017年的23%，再到2018年下半年的18%。
從這個數據似乎很容易得出，萬科已經成為一個二三線城市為主戰場的開發商結論。其實它有兩個解釋：
1，一線城市的銷售許可執行的更加嚴格，導致取證難，很多貨值難以以理想的價格推向市場，影響了一線城市銷售額的貢獻。在這個客觀原因下面，開發商為了實現財務高週轉，也必須把資源投向更能跑起來的城市戰場。
2，一線城市在萬科心中的存在感發生了變化，從以前寸土必爭的銷售重鎮變成了新業務試驗田。在新的玩法與邏輯下，銷售額貢獻角色變淡了，城市角色扮演朝向新業務。沒有比一線城市更好的地產創新業務試驗場景了，長租、養老、裝修、戶外營地等等，一線城市的客戶，無需額外教育，自帶需求。其他城市的市場需求與消費習慣還需要培養。
第二個數據是萬科2018上半年的淨負債率只有32.7%。到6月底，手中持有的現金數多達1600億元，是一年內需要償還的貸款的2倍有餘。
在半年3000億+俱樂部裡，萬科的淨負債率最低，碧桂園次之，恆大最高。
過去半年多也是中國經濟去槓桿最嚴重的階段，一個地產商自身也要去槓桿。也正是在此時，評價地產商底蘊的最直觀指標就出現了：誰能夠在下降時，保持好姿勢，平穩落地，併為反攻做好準備？淨負債率就是那個最直觀的指標。
中國地產行業的傳統特徵就是高負債，沒有它就沒有勢力榜上的風起雲湧。但是，只有低負債率才能夠讓你建立起反週期操作的能力，它的效果往往需要兩年後才能顯現。
碧桂園
它有兩個數據很有意思。
第一個是，連續三年，經營性現金流淨額為正；第二個是，截止6月底，碧桂園進入到中國1051個縣鎮區。
第一，經營性現金流為正，對地產商特別不容易。但是正因為不容易，在檢查地產商身體指標時，這一指標為正，意味著身體生理狀況格外不錯。它之所以為正，是因為上半年相當不錯的回款率。
碧桂園前六個月賣了4125億元，但是回款了3360億元，佔比約81%。這個指標推動碧桂園目前的現金餘額超過了2000億元，加上淨負債率僅有59%，它意味著，儘管上半年碧桂園遭遇安全生產事故，並且從6月底至今，股票跌幅高達22%以上，但是，純粹從財務上繼續看空碧桂園相當有難度。
在我看來，這個結果還是對碧桂園跟投效率的一次測試投票。跟投能夠掙錢，最基本的一個條件就是儘快現金流回正。現在，全集團的經營性現金流淨額回正，說明這個測試的財務結果整體是過關的。
第二，進入中國1051個縣城或區，基本上做到了中國有相當購買力的城市的大面積覆蓋。同時，碧桂園公佈，按照目標城市來分，公司一二線與三四線城市銷售金額的比重為48：52。
碧桂園上半年的銷售均價達到了9399元，說實話，這個數字讓我十分驚訝。以它的分佈與體量，這基本也意味著，中國樓市的平均水位確實不低了。
如果考慮到一線城市房價較高，容易抬升它在一線城市的銷售金額，那麼，碧桂園主戰場的真實分佈比重中，三四線城市應該更大。三四線城市，是碧桂園的舒適區，是高週轉跑的起來的地方，戰場在這裡開打，它贏下2018年中國地產銷售額榜單，幾乎沒有懸念。
佈局多達1051個縣城，實在是刷新認知。很多新進入的小縣城裡，幾乎沒有品牌開發商，那裡碧桂園的很多戰鬥，可能都是獨孤求敗，一片藍海。這樣的戰場態勢下，很難想象碧桂園會輕易改弦易轍，對戰場做重新佈置。
事實上，按照董小姐的文章披露，萬科已經打算學習碧桂園的下沉玩法。跟不跟，這已經不是一個需要討論的問題。
但是，最最關鍵的是，碧桂園仍然要誠心反思，不能迷信快之妖魅。財務唯快，人心求快，通常也會帶來嚴重副產品，過去100天，碧桂園遇到不可承受之快，與此高度相關。
昨天下午，看到碧桂園主席楊國強發佈公開信，道歉，降速是關鍵詞。這樣做是十分及時的。
我有一個朋友是為境外投資人做背景調查與做空分析的，前天來問我碧桂園此劫是否有更深入背景。不管我的真實答案怎樣，這些都代表了資本的顧慮。而只有誠心的全面革新，才能掃除疑慮。
恆大
恆大也有兩個數據令人印象深刻：第一，分紅168億元；第二，半年淨利潤可能達到520億元。
恆大的半年財報要到8月28日才能全部披露，但是它公佈了一份創記錄的分紅紅包：168億元。
這麼高是有原因的。恆大過去幾年做的最正確的動作就是，引入戰投資金，償還永續債，換槓桿。
但是，因為引入三輪戰投，一直沒有分紅。此次高達168億元的分紅，是補舊賬，針對2016年與2017年的分紅。
2018年恆大的分紅，可能在明年年報後進行。
這次遲到的大紅包，其實還有機會趕得上。如果你在9月27日前買入中國恆大，就能趕上10月19日的派息。恆大官方到處散發的新聞稿裡說，按照當前28港元的股價，股息率超過了4.6%。
另一個數據則更令人驚訝，它甚至製造出一個很有趣的問題：恆大這幾年的高利潤是如何橫空出世的？之前它藏在了哪裡？
之前，恆大公告盈利提示，上半年稅後淨利潤同比增速為125%以上，據媒體換算，應該是520億元，核心盈利同比增長100%以上，換算下可能為546億元。這樣一來，根據行業交付的前低後高特徵，恆大2018年的淨利潤可能衝刺700億甚至1000億元。
這簡直是行業無法突破的歷史記錄。恆大的銷售體量，只有2016年那一年排到行業首位，過去每年交付的面積，也與碧桂園大致持平，比萬科高了300到400萬方，那麼，憑什麼是它登頂淨利潤之冠？
2018年的淨利潤，反應的是2016年甚至更早的銷售狀況。過去一兩年，恆大對永續債做了全部的贖回，這釋放了大量的利潤空間。之前的永續債利息由於無法資本化，而被提前扣除了，現在隨著永續債被全部贖回，這些被提前兩年扣掉的利息成本，反應在現在的報表上，讓恆大今天的核心淨利潤顯得格外龐大。
而另外一個讓恆大在利潤表上趕超萬科與碧桂園的原因是，它仍在吃過去併購香港好朋友的紅利。
從新世界、周大福到中渝置地，從鄭裕彤到張松橋，那些賣給許家印的資產，相對於公開買地，不僅價格更為便宜，而且已在開發途中，容易迅速進行開發，結算與交付速度很快，容易實現淨利潤。
事實上，恆大對香港朋友的併購款，就有相當部分來自於之前發行的永續債，而鄭裕彤是這些永續債的豪華買家之一。恆大自2016年以來的騰飛，看上去就是一次小圈子的決策，分工明確，而對香港朋友而言，有人幫你辛苦幹活掙錢，還是打牌舒服。
另一個香港朋友華人置地劉鑾雄也多次買入恆大股票，成為許家印背後的重要投資人。2016年以來，三輪引入戰投在本質上相當於三次加槓桿與債務重組，這個時間點又恰好與這一輪地產齊飛相疊加，恆大結結實實玩了一把心跳。
根據中國恆大去年11月公佈的利潤承諾，2018年至2020年淨利潤分別為500億、550億和600億，三年合計1650億，遠超早前公佈的2017年至2019年三年888億的承諾利潤，利潤承諾提升翻倍。
拿了三輪投資人1300億元的錢，給這麼多也在情理之中。但是，對於資本市場而言，最重要的永遠是下一個數字。在上市對賭期限來臨前，恆大的利潤與股價考驗在後面。
8月28日，即將披露的詳細年中報，至少有幾個觀察角度值得留意：
1，到期債務結構（長短與幣種）；2，回款質量；3，多元化投資進展。
還有一個不在上市公司體系裡的風險點：海花島項目。它的進度與現狀，可能深刻影響資本對恆大的觀感。
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