長江商報消息 □本報記者 江楚雅
負債逾10萬億元，貨幣資金近3萬億元的上市房企，存貨攀升至5萬億元。
綜合梳理Wind、同花順、億翰智庫等數據，長江商報記者粗略統計發現，截至2018年上半年，170家重點上市房企存貨總計超過5萬億元，同比增長30%。60家重點房企存貨規模較期初增長了15%，增幅比去年中期上升了1個百分點。其中共26家房企存貨超1000億元，較2017年增加了4家。
存貨攀升的同時，在調控及負債的重壓下，存貨週轉率也在下降。長江商報記者查詢億翰智庫發佈的《2018年上半年上市房企存貨週轉率&總資產週轉率TOP100》報告發現，2018年上半年榜單TOP100企業平均存貨週轉率為0.12，而2017年上半年這100家企業的平均存貨週轉率為0.17，平均存貨週轉率有所下滑。
近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時,部分房企的商業類項目存貨量過高，消化速度較慢。此外，部分房企為追求規模發展,通過併購等拿地手段大批量增加土地儲備。更重要的是，今年多城調控加碼，下半年市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現金的問題，房企沉澱資金規模將進一步加大。
易居研究院研究員王瑾釗在接受長江商報記者採訪時表示，房地產週期性比較強，隨著熱度降低，房企回籠資金壓力變大，資金回收週期加長，房企現金流壓力會很大，特別是中小房企由於融資渠道匱乏，將面臨長期的資金困境。
26家房企存貨超1000億
2018年上半年，房企存貨規模持續提升。
據億翰智庫數據顯示，2018年上半年，存貨超過1000億元的企業有26家，2017年上半年存貨超過1000億元的企業有20家，同比增長30%。其中2018年上半年存貨超過3000億元的企業有7家，2000-3000億元的企業有4家，1000-2000億元的企業有15家；某知名房企、萬科和碧桂園分別位居前三名。
數據還顯示，2018年上半年，某知名房企存貨為9580.57億元，再次摘得“存貨王”的桂冠。排名第二的萬科存貨為6386.23億元。2018年上半年，整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業存貨同比處於增長狀態，20家企業存貨有所減少。
同花順數據也顯示，按照申銀萬國行業分類，剔除可對比性數據不全的上市房企，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同時，這意味著平均每家房企存貨達344億元。
房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過從佔比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。
一家大型品牌房企負責人向長江商報記者透露，存貨加大主要原因在於限購以及去庫存政策的改變，還有就是棚改政策的調整使得房屋庫存增加。以及自身擴張發展戰略的影響，需要改變營銷策略，適當降低價格加快庫存去化，增加現金流。以及對於拿地週期的把握都是目前房企面臨的主要考驗。
事實上，房地產項目開發週期較長，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足未來3年發展需求的土地量，這是房地產行業的本身屬性。但近年來，房企拿地成本越來越高，存貨的貨值增加，加上市場波動、佈局不合理，調控政策和企業本身的擴張慾望等因素，房企存貨一直處於攀升狀態。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，若消化得當，存貨較多可提升房企業績，反之，若開發商不能加快項目週轉速度，在負債高企的壓力下，陷入困境則是大概率事件。
王瑾釗也表示，房地產週期性比較強，隨著熱度降低，房企回籠資金壓力變大，資金回收週期加長，房企現金流壓力會很大，特別是中小房企由於融資渠道匱乏，將面臨長期的資金困境。
存貨週轉率及資產週轉雙下降
存貨高企的同時，房企的存貨週轉率也在下降。
長江商報記者查詢億翰智庫發佈的《2018年上半年上市房企存貨週轉率&總資產週轉率TOP100》報告發現，2018年上半年榜單前100位企業平均存貨週轉率為0.12，而2017年上半年這100家企業的平均存貨週轉率為0.17，平均存貨週轉率有所下滑。
不同規模企業存貨週轉均下行，前20位企業2018年上半年平均存貨週轉率為0.16，2017年平均存貨週轉為0.23，同比下降30.4%；而位於梯隊21位至100位的房企中，2018年上半年的平均存貨週轉率均較2017年的同期均呈現下降趨勢。其中，2018年上半年，萬科的存貨週轉率為0.11，同比下降21.4%；中國某知名房企2018年上半年的存貨週轉率為0.2，同比上升21%。
存貨週轉率是反映企業營運能力的重要指標之一，用來測定企業一定時期內存貨資產的週轉速度，存貨週轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，存貨及佔用在存貨上的資金週轉速度越快。
億翰認為像新城控股、富力地產等實際週轉率下降較為明顯的房企，並不是其銷售速度的下降，而更多是受到了持續擴張的存貨的拖累，大規模的房企在高週轉策略上持續發力，存貨的變現速度仍具優勢。
報告還顯示，2018年上半年榜單前100位企業平均總資產週轉率為0.093，2017年前100位企業平均總資產週轉率為0.099，總資產週轉率繼續下降。其中，前20位企業中2018年上半年平均總資產週轉率為0.157，與2017年的0.141相比有所上升。而其餘兩個梯隊中，21至50位企業中，2018年上半年平均總資產週轉率與2017年同期相比基本持平；51位至100位企業中，2018年上半年平均總資產週轉率同比有所下降。
“一般情況下，總資產週轉率越高，表明企業總資產週轉速度越快。銷售能力越強，資產利用效率就越高。”億翰智庫研究員指出，總資產週轉率是考察企業資產運營效率的一項重要指標，體現企業經營期間全部資產從投入到產出的流轉速度，反映了企業全部資產的管理質量和利用效率。
他還指出，自2013年起，房企總資產週轉率整體處於下降趨勢，面對調控加緊以及政策的導向，2018年房企週轉降至新低，企業資金迴轉能力變弱，週期加長。
負債壓頂下加速高週轉
融資管道不斷收緊，嚴重的現金流和債務問題使房企資金回籠承壓。2018年上半年136家上市房企最新資產負債額超過10萬億，平均負債率約80%。
再高負債及存貨的壓頂下，高週轉幾乎成為房企保證資金鍊安全的“重中之重”。2018年以來，不少房企將高週轉當做頭號工程。
2018年4月，一家知名房企為提高週轉速度連發多份加急文件，要求設計當天內出圖；南國置業目前的週轉週期約為12個月左右；泰禾同樣強化高週轉，追求六個月的開盤速度。房企紛紛加快週轉腳步提高資金使用率。與此同時，房企積極對外拓展，以“房地產+”的方式進軍其他行業，促進綜合化發展並加快週轉。
有業內人士認為，房企在今年加速週轉的原因之一在於2018年來臨之後，還債高峰期也將到來。
據瞭解，國內地產企業貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款將在2018至2019年年到期，未來1 - 3年債務到期壓力集中房企很難借到錢銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個管道如今相繼變窄。屆時，融資渠道若繼續收緊，項目週轉速度仍在下降，幾乎相當於掐住了企業發展的咽喉。
“房企提高週轉率可以加快回收資金，緩解現金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質量問題，因為趕工期造成了房屋品質降低，所以高週轉需要把握均衡點。”王瑾釗指出。
此外，在多輪調控政策如此嚴厲之下，多個城市成交量都在下滑，包括商住類項目限購之後，房企的銷售壓力進一步增加，隨之而來的去庫存能力也將變弱，資金鍊有一定壓力。
房企存貨高企對去庫存是否有影響？王瑾釗表示，隨著這幾年去庫存政策的貫徹執行，效果明顯，甚至有些城市庫存去化週期不足10個月。但去庫存政策是以全國地區總體庫存作為參照的。當政策使命接近完成時，它不會因為個別房企的自身發展戰略或者個別房企庫存去化未完成而改變的。
閱讀更多 長江商報 的文章
