山雨欲来风满楼！
随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进，地产商经营、资金链等各方面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。
业内共识房地产市场已经进入寒冬，瑟瑟发抖中，开发商们纷纷启动“取暖”程序。
如果说一周前，万科董事会郁亮在讲话中提到“活下去”只是传言，仅仅过了一周，“梦想便照进现实”。9月29日，万科的秋季例会上，血红的背景板下，三个惨白的大字组成的“活下去”标语让人触目惊心。
碧桂园、恒大等高周转企业也纷纷降速，就连一向狂妄激进的融创孙宏斌也低调保守起来，“安全第一”。
房价还没怎么松动，老百姓的心理预期还在高位，房企大佬们已经悲观到无以复加了。
压力之下，不少房企开始裁员减负。下半年来，泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝“裁员”，万科、碧桂园等传出“控编”。
放眼世间，蒸腾一片；信仰欲望，花落草长。
房企瘦身作为应对市场下行的有效策略，降价和裁员常常伴随出现，成为先导信号。
楼盘降价已经在全国多个城市出现，（言之有屋曾专门分析过，详情请看《特价房、打折房、降价3000出售，楼市这是要崩吗？》）房企裁员潮也接踵而至。
泰禾从今年开始，闽系巨头泰禾的人事变动便不间断。
先是元老级高管丁毓琨和泰禾上海区域副总经理鄂宇被辞退，随后副总裁沈力男、副总裁许珂、财务总监罗俊等多位核心高管离职，不到1年，泰禾损失了超过10名高管。
据媒体报道，在核心高管相继离职后，泰禾开始裁员，裁员比例为30%，规模大概在二三百人。
面对铺天盖地的质疑，泰禾给出了自己的说法：确实在进行人员调整，但不是裁员，是“换员”，把低能力、低学历的员工换成拥有985、211背景的高学历、高能力员工。
但是，在随后的人事调整中，泰禾深圳公司设计部员工已经被裁撤剩个位数，福州和武汉两地品牌部人员全部被裁，被裁之人中不乏学历为985、211院校的资深员工。
绿地今年8月，有媒体曝出，绿地集团董事长、总裁张玉良对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出指示，要求上述区域尽快完成瘦身，比例为10%—30%。
虽然绿地官方否认，但绿地内部员工表示，消息基本属实，“裁员”一词太敏感，可以认为是人员结构调整。
人员结构调整主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳。上述地点都处于拿地困难阶段，没有足够的土地资源，不能一直养着团队，所以外派到周边城市拓展。“但绿地上海人特别多，很少愿意去外地工作，相当于变相裁员。”
华夏幸福同样是在八月，华夏幸福也爆出裁员风波。
据华夏幸福内部员工表示，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已经就地解散。而且，由于资金紧张，天津很可能不是唯一一个被裁掉的区域事业部。“下一个被裁撤的可能是重庆事业部，其他地区也可能会有部分人员要裁。”
华夏幸福官方也坦承，正在进行局部优化和调整。
值得一提的是，万科和碧桂园两大宇宙级房企也对人员进行了调整和控制。
前不久，万科内部要求全国四大一线城市公司冻结编制，一个萝卜一个坑，不走人就不能进人；碧桂园拿地节奏放缓，也要求控制编制，减少外招人数。
寒冬凛冽，风格迥异的各大房企在应对方式上竟如出一辙。
缺钱！缺钱！很多人说，繁荣了20多年的中国的房企产市场在2018年下半年进入到了一个拐点。
一个特别值得关注的事实是，今年以来全国的房地产市场，都出现了罕见的土地流拍的现象。（详情请看言之有屋文章《流拍！流拍！流拍！土地市场遭遇寒流，楼市要凉？》）
土地流拍、楼盘降价、房企裁员，三者共同构成了楼市寒冬的惨烈群像。
这三者的出现，有一个共同的原因，房企缺钱。
进入2018年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，海外发债被堵截、公司债被中止、信托被严控，银行对于地产公司的融资业务收缩至低位。
这就造成了房企融资成本增加，房地产企业开发到位资金持续降低，融资更加困难。
据Wind数据统计，8月份，40家典型房企的融资总额仅为600亿元，创新型债权融资额度为200.56亿元，占比融资总额33.28%，成为8月份最主要的融资方式。
其中，荣盛发展及其下属子公司向关联人荣盛控股和荣盛建设分别借款50亿元和20亿元，内部互相输血，借款利率高达9.5%。
虽然，规模房企凭借自身优势，销售业绩大幅增长，销售回款让不少企业的现金得到了增长，持有现金超千亿企业增加至4家，其中恒大、碧桂园持有现金超过2000亿。但随着行业集中度的不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，依然需要大量的资金支持，这就使得整体负债规模持续加大。
据统计，上半年170家上市房企整体持有现金相比年初增长了6%至25459亿元。但相应的，房企有息负债规模也继续加大，相比年初增长了10%，总有息负债规模达到了64525亿元。
Wind数据显示，上半年，136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。
2015年和2016年前后是债券牛市，很多房企都发行了大量的债券，期限是三年，如今这些企业将进入到一个偿债的高峰期。
据统计，2018—2022年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。
庞大的还债压力，压得不少房企喘不过气来。
薪酬是个大问题众所周知，房地产是个资金密集型的高投入行业。
一边是巨大的资金、债务压力，一边却是庞大的支出，找不到更好的方式“开源”，“节流”就成为房企缓解压力的首选。
对于“地主家也没有余粮”的部分房企来说，节流的首选就是裁员，减少薪酬支出。
房地产是个高收入行业，房企的薪资有多高，很多人都没有概念。
据克而瑞统计显示，2017年，135家上市房企（96家A股+39家H股）薪酬总额共计2094.26亿元，相当于马云的全部身家，平均薪酬总额为15.51亿元，比去年同期上涨24%。
其中，排名第一的中国铁建薪酬总额达到520亿。
共有8家企业薪酬涨幅超过100%，涨幅最高的房企为华鑫股份，幅度高达725%。
对于几乎每年都涨工资的房企来说，高额的薪酬支出实在一笔不小的压力，这也成为裁员的重要原因。
不过，裁员虽是无奈之举，却容易扰乱军心，让人萌生退意。为了避免人心惶惶，不少房企会采取左手裁员、右手加薪的怀柔措施，以期稳定大局。
因为，真正的人才即便在行业不景气的时候，也不用担心没工作。潮水退去之后，裸泳者出现，能力强的人价值凸显。如果不加薪，这类即便没有主动跳槽的想法，也会有公司伸出诱人的橄榄枝，将其挖走。
裁了少部分人，却为大部分人加了薪，其实房企省不了太多钱。但对于房企来说，把多余的人才裁掉就是最大的意义。
毕竟，房企一直面临着人才过剩的问题，尤其是中高层管理人员。
以泰禾为例，虽然贵为千亿房企，但仅副总裁就有20多个，总裁助理也有20多个，这样庞大的高管阵容似乎太“豪华”了些。
资深的、新升迁的、外来的，形成不同的派系，互不对付，互相掣肘，人事斗争倾轧；再加上高额的薪酬、参差不齐的素质，流动性的分工，对企业的伤害不小。
基层唯学历论，看似博士硕士一大堆，但却挡住了很多优秀的人才，真正能干活、干好活的人太少。
泰禾今年人事巨变，资金紧张，2000亿的目标，8个月只完成了800多亿，看来注定是“理想很丰满，现实很骨感”了。
暂时安稳的河南目前，裁员风潮尚未波及河南，河南本土房企也并未传出房企裁员消息，但这并不意味着河南房企员工会一直安全。
以河南两大房企龙头建业地产和宏光正商为例。
根据建业2017年财报显示，建业地产2017年总资产为625.27亿元，负债合计540.54亿元，负债比2016年增长了44.8%，资产负债率达到了86.45%。
其中，短期借款0.16亿元，应付票据19.59亿元，长期借款22.45亿元，应付债券29.83亿元，融资成本也比2016年的4.01亿元上升了1.8%，达到了4.08亿元。
宏光正商2017年的总资产为439.65亿元，负债合计为364.96亿元，负债率为83.01%。
其中，短期借款3亿，应付票据0.8亿，长期借款18.35亿，应付债券17.69亿元。融资成本为4.75%-7.16%。正商今年7月发行了16亿债券，融资成本达到7.2%，可以说非常高了。
今年中秋，建业驻马店公司的福利仅为一盒月饼，比往年差了许多。一定程度上，也说明了河南开发商日子并不好过。如果真的发生裁员事件，也并不让人意外。
正如已经离职的泰禾副总裁许珂所说：冬天已至，没有哪家会过得轻松。作为个人，一定要快速迭代，跟上行业升级的要求。谁走谁留，都很正常。
写在最后楼市的黄金时期已经过去，辉煌不再。
虽然，楼市正面临着土地流拍、楼盘降价、房企裁员三大惨烈现象，对于要入市的各方客群来说都是利好。
刚需可根据自身实际情况适时入手，对于自住型购房者来说，尤其是刚需购房者，随时都是入市时机，根据自身实力量力而行，挑选适合自己的房子即可。
改善类则可以再观望一下，郑州目前还是刚需主导市场。除非二手房市场捡漏，或者等待大量新房源的入市。市场全面进入成品房时代，产品改善升级，对改善客来说，真正进入了货比三家的品质时代，选择面更大。
对于手持现金的投资客来说，如果还继续加杠杆高歌猛进，就非常不合时宜，在疯狂的时候，要学会恐惧。炒房者不用自己的钱就能通过炒房赚钱的时代已经一去不复返了。投资房产需要再观望，想抄底的心可以理解，但是你可知道底在哪里？买涨不买跌是亘古不变的真理。
年底前这段时间，将成为购房者上车的最好时光，这段时间里，可以多对比对比，或许能够挑选不错的笋盘！切记不要贪婪，机会转瞬即逝！
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