能在關燈吃麵以後，忘記飢腸轆轆重新滿懷期待，是因為曾在食不果腹時領略過6000點的把酒言歡，感受過財富翻倍的酣暢淋漓。過山車每天都在坐，那些在股災洗劫中得以存活的中產階層，原以為自己早就能看淡得失，笑對人生。然而今天，卻突然哭出聲。
居大不易，房稀為貴
惟是長安居大不易，乃知囊內錢空，始覺舊遊如夢。
國際上一般認為，房租收入比在25%以下時，居民覺得生活輕鬆；房租收入比在25%～30%之間時，居民覺得尚能承受；當房租收入比超過30%，居民則會明顯感覺生活壓力過大。
而根據2017年上海易居房地產研究院發佈的《全國50城房租收入比研究》顯示，去年6月份全國50個城市中，有超過七成的城市居民承擔著相對收入較高的房租，其中北京、上海、深圳、三亞四個城市的房租收入比超過45%。而北京則高達58%。據58集團住房市場報告顯示，2018年第一季度，全國人均月租金價格為793元，其中北京以人均月租金2514元的價格位居全國榜首。毫無疑問，多數身居一線城市的租客們都因為房租而肩負著沉重的經濟壓力。
其實一線城市租房貴早就是“常識”了，但隨著房租價格的不斷增長，人們似乎對這常識再難習以為常。這個夏天，房租價格更是突然如洪水猛獸般大幅增長，要將租房客們生吞活剝。數據顯示，2018年7月北京房租同比上漲21.89%，月租均價升至4902元/套。除此之外，租金上漲的趨勢已在全國範圍內蔓延開來，最高的是成都，漲幅高達30.98%。從此，中產續租難，一時間滿城“如怨如慕，如泣如訴，餘音嫋嫋，不絕如縷”。
房租價格為什麼會驟然大幅上升？從城市經濟學的理論來看，影響租房價格最大的因素是“空置率”，即當今市場上房子的存量。據調查，在美國休斯頓，當房子的空置率超過11%時，房租就會整體下降，反之則上升。
近年來，城市建設中對棚戶區、群租房的改造成了房源減少的主要原因。比如在上海張江地區，僅八個月時間，群租房就從原來的1036套降到了16套，而這樣的改造行動，全國各大城市都在進行。一邊是舊有租賃房源不斷減少，另一邊是新增租賃房源的不斷下降。據鏈家研究院數據顯示，從2017年8月至2018年2月，鏈家平臺租賃新增供給量僅為2017年高峰期的50%，租賃客房比由2017年末的1.9升至2018年初的2.4。
供給總量在不斷減少，需求量卻仍然穩步上升。據北京、上海的租房市場調查顯示，2013～2017年的四年時間裡，居民的首次購房平均年齡從30歲推遲到了35歲。30到35歲不買房住哪呢？租房住唄。
隨著空置率的越來越低，房租價格上漲也成了順理成章的事情。
風口赫然，資本分羹，貴上加貴
租賃房源的供不應求，在市場中劃了一道巨大的“口子”。哪裡有市場，哪裡就有資本進來分一杯羹。在資本看來，開發商圈地蓋樓拉動GDP增長的時代即將遠去，一線城市中的市場轉型之路正在呼之欲出：正逐步從增量市場轉移到存量市場。因此，資本一邊填“口子”，一邊還織了一張巨大的網，試圖去圈住一切不可能：提前佈局，培育存量市場大玩家成了他們樂此不疲的新遊戲。“未來的自如‘可能’比萬科更有價值”，有資本如是認為。
資本為何這麼認為？
首先，來看市場的轉型之路是如何呼之欲出的。從理論上講，做個簡單的比喻：市場像一塊韭菜地，而任何一塊韭菜地的收成（房源儲蓄速度）是不可能無限大的；韭菜也不可能長到高壯如高粱杆，一年內收割批次也有限，因此畝產萬斤也是不可能的；農資公司（銀行，央行）發化肥的速度也受到（居民負債能力）約束。綜上三方面，韭菜市場的供給就不可能是無限的增加，而是受約束的。
另外，從實際數據來看，近幾年北京、廈門、深圳、上海、廣州這5個城市的住宅存量和增量成交比都大於1。這也說明二手住房成交規模已經超過一手住房，市場已經相對較成熟。
其次，據麥肯錫報告顯示，中國中產階級的人群數從2000年的500萬人，發展到今天的2.25億人，預計到2020年會增至2.75億人。而由於高教育、自我認同感以及城市遷移等多種社會因素的增加，中國的中產階級晚婚甚至不婚的趨勢也愈發明顯。這樣一來，隨著市場中主流消費人群的收入結構和消費習慣的悄然改變，以及單身人口規模的加大，租房或將成為未來居民主流的生活方式。
另外，《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》中曾提到：“研究推進房地產信託投資基金(REITs)產品。全力開展REITs產品創新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業物業等領域提供金融支持。”REITs放開了口子，投資住宅租賃的巨量資本非常清晰地看到了未來的資產證券化的退出路徑。
風口和大勢已經躍然紙上，當長租公寓站在風口之上，扶搖直上的必然是房租價格。房屋租賃平臺為壟斷房源，在一線城市“高價圈房”，也使得租房價格大漲。據媒體報道，某業主掛牌出租自家的四居室時，鏈家、中天置地、潤邦三家房產中介同時介入，最終被中天置地以每月8000元的價格簽下。然而，該業主原本預期的房租僅為每月6500元。我愛我家集團研究院院長鬍景暉在接受採訪時則直接對自如、蛋殼等長租公寓運營平臺進行了：“他們以高於市場價20%～40%的價格進行收購，直接導致了售房成本的上升”。
8月19日，國務院發展研究中心研究員劉衛民指出，這一輪房租上漲，有多種因素，但不容迴避的一個因素是資本介入。
資本無罪，買租無所謂
中產階級無語凝噎道：“萬惡的資本！”然而其實，資本也無非是順勢而為。而真正的掌舵者，一直是國家和政府。
2017年7月，住建部聯合發改委、公安部等9部門，發佈了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確在重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。
2017年9月28日，國土資源部網站發佈要聞，表示要堅決牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。隨後，北京、南京、廣州、佛山、武漢、瀋陽等地陸續出臺政策支持“租售同權”，住房租賃市場開始迅速發展。
隨後兩月，各大巨頭公司跟進。支付寶通過免押金的口號進入租房領域，緊接著京東也宣佈進入房屋租賃市場。與此同時，碧桂園、保利等房地產企業也開始快速佈局房屋租賃市場。工行、建行也在金融政策方面給與租賃業務一定支持。
“租售同權”是什麼意思呢？就是指租房人和購房人將在住房綁定的一切福利中，享受同等權利，包含勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育等81個項目。試問，當在北上廣這樣寸土貴如金的一線城市，租房人和買房人享受對於房屋可以享受一樣的權利，誰還願意去買房？
其實純粹從財務角度出發，即使一線城市的房租價格上漲1倍，也還是租房划算。據瞭解，現在一線城市房子的年租金價格普遍低於房價的1.5%，即使漲到3%，也還是租房划算。算一筆賬：假設房價穩定（不考慮折舊，也不考慮漲價），總價1000萬元的房子，首付300萬，30年還清。等額本息，貸款利率按基準4.9％，月供是37150元。而當房租價格漲至總價的3%，一年租金30萬，每月2萬5。每個月省下12150元，取12000出來按照4%的投資回報率進行定投，還有原來300萬現金年收益4%，30年後的本息有2000萬現金。理論上來說，你可以用這筆錢的收益永遠租房住下去。而如果選擇買房，30年後，你手上是有一套不用付租金的房子，現金為0。如果房價能持續翻番上漲的話，當然還是後者划算。但房價能這樣持續上漲嗎？
的確，從20年前萬科將房地產的居住屬性變為金融屬性，無論是1985年～1998年的商品房初步發展階段，還是1998年～2003年的房改1.0階段，再到2003年～2017年的房改2.0階段，“房價永遠在上漲”。但租售同權的時代到來，似乎要打破這一“鐵律”，讓地產重回居住屬性，這也是發展實體經濟的必經之路。
回到住房解決的問題，其實這裡主要就是關注兩個層面：一、有房住；二、能真正享受到租售同權。至於產權屬於誰，並不重要。前面算過賬，如果第二條可以滿足，房租即使上漲1倍，從財務上講還是租房划算。如果第二條不能滿足，就要看自身情況判斷選擇租房或者買房了，換句話說，影響人們買房還是租房的因素中，政策能否真正落地是決定性因素。
作者/7山
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