在"租購併舉"住房制度改革大方向下，租賃市場日趨火熱。但目前，我國居民住宅仍以商品房為主，租賃市場佔比很少。而房企正遭遇市場調控、融資渠道收緊、拿地成本升高等困境，轉型在即。長租公寓為房企打開了另一扇大門。
近年來，多家房企紛紛搶灘住宅租賃市場，並將其視為發展的重要陣地。作為進軍長租市場的後來者，截至今年7月底，碧桂園長租公寓業務（以下簡稱"碧桂園長租"）板塊已獲取項目的總房間數超過3萬間。從已開業滿3個月的2000多間長租公寓出租情況看，總承租率達91%。
迴歸居住需要，佈局長期盈利點
時針撥回到2017年年底，碧桂園集團總裁莫斌在"BIG+碧家國際社區"品牌發佈會上，首次提出長租城市的概念。
他表示："我們做長租跟其他企業有所不同——要做長租城市，一做就做10萬套、20萬套，因此有三年100萬套的戰略目標。"據碧桂園長租負責人介紹，這一業務承載著碧桂園更多的戰略方向和意圖。
城市夢想充電站，這是"BIG+碧家國際社區"的品牌定位。
碧桂園集團長租經營管理部總經理楊鵬解釋道，"充電站"的概念正是希望年輕人在城市努力拼搏的同時，城市裡有個地方能讓他們休息，重新充電，重新出發。
"BIG+碧家國際社區"是碧桂園長租推出的第一個產品。"未來，我們將打造一條完整的產品線，覆蓋客戶全生命週期和多種功能場景。"楊鵬介紹稱，一應俱全的生活配套、定期組織社區活動，加強租客交流，"BIG+碧家國際社區"吸引了許多對生活品質有要求的年輕人。
"目前'BIG+碧家國際社區上海項目'是集公寓、多功能分區、聯合辦公、商業為一體的綜合性長租試驗區，集中打造45平方米戶型，主打為租客提供私密的居住空間。"碧桂園集團上海區域長租管理部總監張沛洲表示，"BIG+碧家國際社區"與市面其他產品不同的是公共空間打造，功能已幾乎做到行業極致。兩層700多平方米的超大空間，集中融合了書吧、觀影區、遊戲區、咖啡吧、桌球、健身房等功能。
老舊廠房改造是長租公寓獲取項目的重要途徑之一。"我們將公用空間打造成園區的青年聯盟之家，積極營造租客精神文化及向心力。"張沛洲透露，除了居住空間打造，長租社區或長租城市項目還需其他功能配套。因項目地段多屬於廠房和工業園區，基礎配套相對較弱，所以有針對性地打造商業空間以滿足社區生活的基本需求非常必要。
"在商業的基礎上，我們相應打造了一些聯合辦公的工位和可容納近百人的會議室，為小微企業租戶提供辦公空間。"張沛洲表示，上海項目開業3個月後，出租率超過92%。碧桂園在上海長租市場的佔有率不斷提升。
除了"BIG+碧家國際社區"，碧桂園未來還將搭建涵蓋高端、藍領等不同人群的長租品牌矩陣。
不同於旗下潼湖科技小鎮、森林城市等項目，長租城市更像是碧桂園對現實城市的嵌套。"通過整合公寓、酒店、寫字樓等資源來打通上下游產業鏈，並把我們自有的零售、娛樂、健康、教育等資源共同植入。"碧桂園商管中心總經理張強的思路是，通過整合所有相關資源，形成人居閉環。
在莫斌看來，碧桂園涉足長租不僅是為國分憂的企業社會責任的體現，更是未來碧桂園實現新利潤增長的前瞻之策。他說:"長租作為一項偉大事業，是長期戰略、長期的社會責任、長期資金與精力投入，甚至是長期的盈利點。"
碧桂園長租版圖正在穩步擴展。在打造過程中，碧桂園注重社區生態圈，為長租公寓市場帶來更多想象力。
多業態運營，全鏈條佈局
去年12月底，規模約400間的"BIG+碧家國際社區"項目上海國家會展中心店開業。張沛洲說，作為碧桂園旗下長租品牌落地第一店，它對公司具有標杆性意義。據悉，第二期項目選址上海西虹橋商務區，輻射整個虹橋商務帶。兩期項目總規模約1000間。
自去年年底發佈長租公寓品牌以來，碧桂園在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一二線城市已密集入駐。以廣東東莞和深圳區域為例，截至2018年7月初，碧桂園在兩地已簽約13個長租公寓項目。2018年5月，東莞方程創意谷店和展覽中心店均已開業。
據介紹，碧桂園長租主要採取輕資產和重資產相結合的模式。輕資產項目主要為包租、託管；重資產項目為自持。目前，其輕重資產項目按房間數計比約7：3。
"碧桂園有26年的房地產開發經驗，瞭解租客各環節需求。在品牌公寓打造中，主要以租客感受作為產品出發點。從規劃、建造到運營，都在打造最適合居住的綜合性品質城市。" 張沛洲表示。
他還認為，長租公寓是具有長產業鏈條的業務，正是碧桂園優勢所在。與傳統房地產銷售相比，租賃業務本身利潤不高，卻能帶動上下游產業鏈發展。對於碧桂園來說，公寓選材大多數從其全球供應商庫裡挑選，同時引入大量優質生活元素，打造跨社區、跨業態的多元業態休閒中心。
"比如上海已落地的項目引入了小米有品等品牌供應商，在智慧家居、智能家電等領域及產城融合方面展開合作。對消費者而言，在所在門店的房間及公共區域可享受小米產品，同時可參考樣板間，選擇小米有品家電軟裝，實現傢俬定製。"?張沛洲說，正因為碧桂園具有品牌凝聚力的優勢，使其與上下游產業公司合作時，能獲得比酒店式、中介式等長租品牌更優的產品質量、更低的價格和更可持續的合作。
同行者眾，堅持做"民生公寓"
在"租購併舉"住房制度改革大方向下，租賃市場日趨火熱。但目前，我國居民住宅仍以商品房為主，租賃市場佔比很少。而房企正遭遇市場調控、融資渠道收緊、拿地成本升高等困境，轉型在即。長租公寓為房企打開了另一扇大門。
從2002年至今，長租公寓從無到有經歷了十多年發展。2014年，股權融資興起，資本湧入讓長租公寓快速發展壯大。7月22日，貝殼研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年是我國租賃行業超速增長的一年。從機構滲透率看，行業機構化率進一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領域，一線城市新開公寓門店增長率超35%。
同行者眾，碧桂園如何延續房地產開發的品牌優勢？在消費升級大背景下，為人民提供更加多元的服務和個性化體驗，要與"滿足人民對美好生活的嚮往"緊密呼應。碧桂園打造長租社區和長租城市，積極落實商業綜合體概念，將所有消費者和住宅人群的全鏈條植入長租社區和長租城市，使商業配套與酒店、共享辦公形成全閉環，提供信息化、大數據和金融服務等多種體驗。
風口之下，市場頻現哄抬租金等亂象。談及長租公寓定價時，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜表示，碧桂園堅持做民生地產、民生公寓，定價將符合租客負擔能力，隨行就市。截至今年6月底，碧桂園長租在建房間數超過2.1萬間，年內預計將實現12個城市、46個項目同時開業，保障供應。
"本著以品質化的居住空間和人性化服務為初心，碧桂園長租正著力從每個環節、每個細節，全方位提升租房者的居住體驗和生活品質，讓租房者在這座城市找到幸福感和歸屬感。" 碧桂園深圳區域長租公寓運營總經理白洋說。
未來，除針對都市青年白領的"BIG+碧家國際社區"之外，碧桂園還將搭建涵蓋高端金領、藍領等不同人群的長租品牌矩陣，以更豐富產品來滿足市場需求。年輕人可以在長租公寓中找到與自己需求對應的產品，比較順利地解決自己的職業生涯初期的居住問題。今後收入上升了，再升級入住更適合自身的公寓或直接購買商品房，這是多元化的選擇，房地產行業的可持續發展。
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