房價很高，鍵盤和現實都在持續不斷地抨擊它，但到底會不會跌，最強的抨擊鬥士也充滿疑惑，我覺得應先對已有的現象觀察分析後再做判斷。房子和股票是大眾投資的兩個主要標的，是經濟變化的觀察窗口，將二者結合起來看是做出合理預測的好辦法。
在假設房價漲或跌前，且看房價和股市價格變化間的關聯性。因為股市價格即時變化，滯後性小，可以首先了解到經濟狀況。
房價和股市的相關性
藍線是廈門房價月增幅變化數據，紅線是深證成指，圖中我用豎線標記了幾個時間點，全圖時間跨度：2005年01月至2018年03月。
選擇深證成指因為上證綜指主要是國企，在反映民間的經濟活動方面，相比深證成指在客觀性上差一些。
“房價月增幅高低波動”和股市的漲跌有聯動性，分為弱相關和強相關階段，強相關階段又分為正相關和負相關。各階段間的轉變在歷史上有明確的時點分界。
弱相關階段：2007年07月之前和2016年05月之後；強相關階段：2007年07月—2016年05月，具體為，正相關階段在2007年07月—2015年06月，負相關階段在2015年06月—2016年05月。
這是一種規律性的關聯變化，為了瞭解這個變化，對“吸水效應”，“M2”，“匯率”，“經濟成產率”，“利率”，“PMI”分別與這變化做對應考察。
吸水效應
吸水效應是股民中流行的概念，假設資金一定，錢要麼從股市流到房市，要麼反過來。資金被吸走的一方要跌（或者增速下降），另一方看漲。從住宅銷售價格與深成指疊加圖看，吸水效應在大部分時間裡幾乎都不存在，只有牛市初期例外，且存在的時間非常短暫。2015年06月—2016年05月間明顯的負相關是整個經濟的問題，吸水是達不到這種誇張效果的，這點後文會繼續討論。
- 07年牛市，2006年08月—2007年01月間，牛市初期，房價上漲速度明顯降低，被吸水。
- 15年牛市，2014年08月—2015年02月間，牛市初期，吸水效應再次出現。
除了這3到4個月外，其它時候吸水都不存在，這點倒是可以幫助判斷牛市是否來臨。
另外，經濟狀況良好時，若有吸水也是單方面的股市短期吸收房市資金，不存在房市吸收股市資金。單方面的吸水錶明經濟繁榮時大家偏愛的還是流動資產金融投資，股市的價格主要還是看經濟和政策面。現在的情況，房市吸水全社會資金，說明經濟有狀況，就看到沒到無法為繼的點了。這和錯練武功一樣，走火入魔前內力也會有一個內力很強的階段。
中國M2（貨幣和準貨幣供應量）年增率帶來的影響
政府可以調節M2的量，經濟平穩時，M2的年增率是穩定的。每一次M2增率的異常變動（大幅增大或減小），既是當下大經濟環境劇變的表現，也將對未來的經濟造成長期影響。
M2增率穩定時，M2和股價房價的暴跌暴漲關係不明顯，對投機倒把的指導價值不高。但應關注增率開始大幅變動時的表現，比如上圖（M2年增率圖）中標註的時點，200811-201012，201110-201209，201305和201507-201604。這些異常時點，對了解現行經濟狀況幫助很大。
每個時段（點）都向我們反映出經濟的狀況，分別是：
- 4萬億計劃對經濟短期刺激明顯，也帶來了長期後遺症。
- 貨幣政策對經濟的刺激現已經開始部分失效了。
- 經濟去槓桿和加槓桿的矛盾。
1. 四萬億刺激的結果和長期影響（時間：200811-201012）
中國應對08年世界金融危機，開動印鈔機，執行4萬億計劃刺激經濟。效果很明顯，股市和房價同步顯著上漲。兩者不同的是，股市沒有迎來牛市，反彈過後陷入滯漲，並在4萬億結束後繼續下跌，房價成功迎來一波牛市，房價的高月增率在整個四萬億實施過程中得到保持。
所以中國的印鈔機開動，對房價的刺激遠大於股市。4萬億的影響
- 低息貸款增加，貸款流向股市和房地產（主要流向房地產），使地方債務劇增，槓桿率飆升（地方政府，普通民眾債臺高築），銀行資產變得單一，外貸所收到的信用保證（擔保和抵押）全是被炒起來的房契地契。這是現在經濟陷入兩難的部分原因，很容易經濟危機或者發展陷入停滯/陰跌。
- 資金主要流向國企，導致產能過剩，而民營資本被擠壓。
- 以鍊鋼行業為例，2011年以後，“擴大內需十項措施”的負面作用顯現，產能過剩導致鍊鋼行業出現大規模虧損。
上圖虛線是官方的借貸利率，實線是影子銀行利率高出官方利率的值，可見2008年經濟刺激後，民營資本融資成本越發高昂，融資像借高利貸，生存更加不易。
如此經濟結構被扭曲了，好比一個瘦子增肥，全增在肚子上，其它地方甚至更瘦了。
2. 貨幣政策的經濟刺激作用開始部分失效（時間：201110-201209，201507-201604）
201110-201209時段，M2增率再次大幅升高，貨幣流通量大增，但對應時段的GDP增速從2012年第一季度開始跌破9和8，進入7%時代，而這幾個月房價和股市也雙雙下跌，可見小幅度的貨幣刺激可能部分失效了。新增資金處於空轉狀態，不斷地做高金融資產，有些用於償還本息，無法投入生產，全社會開始進入高槓杆的惡性循壞中。
201507-201604時段，有一次試探性地M2貨幣增發動作，但GDP增速進一步降低，PMI（製造業採購經理人指數）跌破50，沒有起到刺激作用，房價卻再次瘋漲。
可見經濟邁入一種困境，貨幣政策不僅不容易達成效果，卻很容易使經濟結構進一步失衡，好似印的錢全流入房地產了（當然人民幣的大幅貶值也是這現象的助力之一）。
3. 去槓桿和加槓桿的矛盾（時間：201305以後）
經濟現已經陷入一種矛盾，不加槓桿很難熬，繼續加槓桿又讓情況進一步惡化，這是經濟結構失衡帶來的惡果。經濟較差時本應進行適當的寬鬆刺激，但也許是因為制度，刺激容易流向國資，流向見效快但低端的重資產行業，導致產能過剩，而實業民資的狀況得不到改善。以前，如4萬億時期，還沒形成嚴重的過剩產能，房地產也能拉動GDP而不用擔心債務過高，資本暫時未向國資集中，所以經濟問題表現不明顯。可是在這段發展時期，問題持續惡化，最終導致現今惡性循壞，一刺激一增肥就增了肚子，其它身體部位沒有反應。
現在全社會債務率已然太高，基建特別是房地產對拉動GDP的效果已然很小，房價只漲不跌終有盡時。
現今數次的經濟刺激行動（比如M2貨幣放水加槓桿）收效皆甚微，債務和經濟結構不斷惡化，還是房產最先蹦起來。這是債務接近崩潰邊緣的表現，所以不管有意無意，政府開始了去槓桿操作，在201305月以後M2的增速逐漸走低，但這又進一步打擊實體經濟和股市，非常的矛盾。
必須要擴大內需，改革經濟結構，融資時對各行各業一視同仁，才能接力4萬億。改變的過程長久且痛苦，有時飲鴆止渴也是需要的，貨幣政策和財政政策仍時有放水動作（M2供應量年增率圖中201110-201209，201507-201604兩個時段），但在努力剋制（M2供應量年增率圖中201305以後）。所以房價雖觸及債務危險線，仍將長期得到一些支撐，就像剎車的ABS系統一樣。
利率的變化
2007年前，經濟態勢很好，加息也不能阻止過熱的經濟，股市房價仍然快速上漲。08年金融危機爆發後，經濟惡化，央行最終多次降低利率，效果是有的，但效果逐漸降低。2014年11月初次降息是牛市（股市和房市）的原因之一，但很快對股市的刺激作用就消失了。2014年11月至2015年10月連降利率六次，在15年股災後，股市面對這些好消息毫無反應，一蹶不振，房價卻有又被打了雞血上漲。
從央行利率決議與深證成指疊加圖，可以發現2012年6月開始，經濟結構問題已經完全暴露出來。因為2012年6月和7月的兩次降息，股市並未反彈，但房價卻再次加速上漲（2012年6月—2014年3月），經濟和金融結構已經失衡了。
若在良性狀況下，利率刺激時，房價和股市的步調會統一些，常同漲同跌。
中國官方製造業採購經理人指數
縱軸中間值50是榮枯線，柱圖在50以上代表經濟繁榮，50以下反之。
仔細看圖，你會發現2015年的牛市很沒有來由，經濟那麼差，GDP增速也在不斷降低，卻出現了一個牛市。這就是大家說的政策牛，靠的是政府強行造勢，同降息和美元貶值有些關係。複雜的原因暫且不管，股市與經濟的走勢完全相反，表明資金沒有進入實業，沒有達到預期的刺激目標，所以牛市很快就結束了，國家最終聚焦於去庫存工作。這也表明經濟結構失衡的問題比較嚴重，調整費時費力。
其實個人覺得15年的政策牛是正確思路，只有股市起來，才能盤活各種金融資產，打造全民信心，促進全方位的投資和消費，而不集中於地產基建。思路上是正確的，但執行起來出了偏差，監管制度不健全導致資金在金融系統內空轉，金融槓桿提升太快，難以為繼，像是重複房地產的悲劇。
匯率與股市和房價的關係
人民幣在多年升值過程中，匯率有兩個很明顯的貶值或橫盤階段，兩階段房價都大漲。
- 長期看匯率與股市升跌的直接關聯性不大；
- RMB相對美元貶值或橫盤階段，房價增速度會大幅加快
- 2008-2011年，4萬億刺激階段，房價快速上升
- 2015年03月-2016年02月匯率穩定保持橫盤，對應的，房價在2015年03月-2016年02月的漲速逐漸加快；2016年2月後匯率下跌，房價更是可怕暴漲直到2016年10月份。
人民幣貶值會促使大家投資房產，房產果然是大眾選擇的保值手段。這可能跟國內的金融管制有關係，資產配置選擇不多，而且貶值時固定資產波動率風險小於金融資產。
另外，貶值期與貨幣增發，利率降低時間上相重合，合力刺激了房價的上漲。
在經濟結構良性時，政策措施的刺激會對所有部門生效，整個經濟變化是同步的，房價和股市是正相關的；在經濟結構惡化時，資本主要流向國資和房地產，導致過剩產能，民營實業融資成本高，這時房價和股市相關性低或負相關，股市的疲軟可能持續較長時間，不利於投機操作。
這一切都是由經濟上槓杆階段和去槓桿階段（這兩階段是經濟運行的基本循環，有機會再細講吧）各國或各歷史時期不同的經濟結構和政策情況引起的，值得多思考。
未來會怎樣
需要定向調整各行業槓桿率
現在社會整體債務水平是過重（高槓杆），過重的債務負擔（收益被利息衝抵）阻礙經濟地良性擴張。
但投融資仍是經濟保持擴張的必須手段，這又會擴大債務水平，所以很矛盾。唯有做局部定向地槓桿調整，增加民間實業，創新技術領域，居民消費這三方面的槓桿，降低房地產和過剩產能的槓桿，才能實現通過槓桿刺激經濟擴張而不導致債務水平進一步惡化。定向調整還能打斷任何刺激都優先刺激房地產的惡性循壞。
如果能找到債務水平良好的新興行業，規避瀕臨崩潰的高槓杆行業，對投資一定是最有利的。只是政府能否實現各行業槓桿率的定向調整是一個未知數。
假設房價繼續大漲
經濟結構繼續惡化，槓桿率繼續朝房產集中。
- 居民的房貸更重，抑制消費，內需不振。因為炒房發財的人投資其它行業的可能性並不大，資金永遠在房地產內部循環，而剛需自住房是真的固定資產，更不可能空出資金投資其它行業。經濟下行的同時，還加劇了貧富兩極分化。
- 銀行債權資產中，全靠借貸人的房產保證信用，債務結構單一脆弱，在大經濟波動下發生類似美國次貸危機式的連鎖反應也不無可能。
- 政府將無法有效運用貨幣政策刺激經濟發展，將很難找到有效的貨幣財政工具調節市場運行。資金很容易進一步流向房地產，擠壓其它部門，實業融資更加困難，都勒緊褲腰帶買房，最終債務崩潰，走向通縮，並且通縮後運用量化寬鬆減息等政策無法實現良性通脹。
所以假設中國經濟仍有前途，就應避免繼續大漲，否則真的很可怕。
假設房價不斷大跌
理想很美好，現實很殘酷，大跌應該會引發金融風險
- 居民和企業的資產減值，信譽下降，資金鍊斷裂，整個金融活動劇烈萎縮。通俗點就是，有錢人也週轉不過來了，大家有貨也賣不出去……
- 銀行不良資產大幅度增加，所有貸款抵押物都在大幅貶值。銀行將進一步提高借貸的門檻，促使經濟活力進一步下降
- 相關產業受影響，民工失業……
所以假設中國經濟是有前途的，也應避免大跌。
陰跌，橫盤或慢漲才是最優選擇
社會的整體槓桿絕不能再加，必須降低房產槓桿。經濟結構要調整，實現資金和債務轉移，促進民資實業的發展，房價就只剩下陰跌，橫盤或慢漲的選擇。
所以未來很長時間房產的投資收益預期估計高不了，陰跌的可能性是比較大的。房產也許會成為一個保值品而非增值品。
對未來政策的個人猜想
貨幣政策會盡量維持謹慎狀態
貨幣政策的效果逐漸降低中，大範圍的刺激容易飲鴆止渴。
將更多的動用財政政策，但規模有限
財政政策，就是政府多花錢消費，這和居民消費拉動內需本質是相同的。
由於金融危機，現在地方政府的債務水平已然很高，大範圍大規模地運用財政政策並不現實。房價不太可能大跌的原因之一就是政府債務還是需要土地來支撐。
促進企業和民間的融資，調整各行業的具體稅務（加稅、減稅和補貼）
最近已經在如火如荼的推進了。
如果股市活躍，企業和居民的金融資產（證券基金等）不斷升值，在銀行裡的信用能得到提升，融資能得到繼續，各資產得以盤活，最終促進經濟良性循壞。現在一直上新股也是這麼個道理，提升一批有潛力上市的中小企業估值。
所以金融是有轉機的，股市是需要起來的，政策底是存在的，如若不然，怕是持續低增長的概率將大增。
最後，現今並不處於良性的一個經濟狀況，整個經濟都缺乏彈性，大家信心都很低，股市和房市也失去了聯動性，處於弱相關階段。當出現負相關時，股市很可能逐漸好轉(政府的刺激優先反饋到金融資產，類似經濟惡化時的逆過程）。
我做個美好的憧憬：微弱的負相關過後，經濟開始好轉，貨幣政策又開始生效，兩者將開始正相關時代，最後當你看到文初說的牛市初期吸水效應時，投資或投機的時機可能就來了。
個人認為：若看長期，比如10年，現在是買一千萬股票指數比買一千萬房子回報更高的年代。
且行且珍惜。
PS: 再次強調，我所說的正負相關指的是股市與“房價月增幅高低波動”的關係，即使是負相關，股市漲，房價也不一定跌，只是說會漲的更慢，出現了抑制作用。
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