調整、改造、升級……“唯變不破”似乎就是如今購物中心的主旋律。
這不僅是國內商業地產市場的現狀，美國的商業地產同樣面臨這樣的處境。
如果以坪效作為評判標準，美國購物中心可以分為A類、B類、C類資產：
A+類購物中心，>750美元每平方英尺
A類購物中心，>500美元每平方英尺
B+類購物中心，>450美元每平方英尺
B類購物中心，>300美元每平方英尺
C類購物中心，>250美元每平方英尺
對於資本而言，投資A類資產是具有可期性持續回報的優質選擇，B類資產也可以視作在當地區域具有增值潛力的選擇，C類資產則相對而言是處在“生存掙扎”階段了。
而目前美國市場，B類、C類甚至D類資產的佔比約為70%。對於這些物業而言，重新定位、升級而獲得價值的提升，也是他們的必走之路。
為此，我們選取了文章《Transforming Class B and C Retail Centers: An Overview》（B\C類購物中心的轉型）中的主要內容，來探討可以使運營不善的購物中心提高業績的可行方法。
一、影響購物中心運營的潛在因素
已有諸多著作對於不斷變化的零售業進行了討論，眾多的改變因素使得現今的B和C類商業中心快速衰落。
商業中心的業主也往往面臨著“運營不佳的購物中心要怎樣才能提高銷售額？”的問題，而答案有的時候並不簡單。許多因素都可能會影響其運營表現及其改進策略。這些因素包括（但不限於）：
基礎設施老化
公共、私營監管問題
人員組成變化
商鋪結構的變化
市場偏好變化
硬件設施落伍
銷售競爭加劇
零售組合疲軟
新型的競爭
所有權轉移
……
成功的項目需要非常靈活地應變，並且要做好充足的資金準備以應對不斷變化的商業環境以及無法預料的外部因素和事件——包括全球金融危機、商店的關閉、合併、兼併和收購等。這些因素可能會拖延項目甚至使項目偏離發展方向。
二、不可忽視的研究的重要性
高質量、可靠的決策信息是任何戰略計劃的基礎。
在確定購物中心績效的影響因素以及確立改革戰略方面“研究”起著關鍵作用。許多研究技術可供採用，包括差距分析，消費者焦點小組、市場分配和人口統計分析，商場內、出口處問卷調查、信用卡消費數據、全渠道分析、SEO（搜索引擎優化）工具以及從電商應用程序上收集數據。
在需要專業建議的領域與相應主題策劃顧問、產品專家合作也是明智之舉，因為這些改造過程需要有豐富的經驗才能解決面對的問題，並且這些分析通常也需要對大量數據和選項進行理解、評估與權衡。
例如，傳統辦公業主或開發商在嘗試開展零售項目時，應與經驗豐富的零售業主或開發人員合作。或者，在進行大規模投資前，建議與具有相應經驗的投資顧問公司合作。在這些過程中要提出和回答所需的問題。
三、重新定位要考慮的9大關鍵因素
這些疲軟的B類和C類購物中心轉型通常需要一定的資金，業主必須具有投資的意願才能進行。
並且，對於在區域規劃方面有重要作用的當地的政府部門，業主也必須積極配合。因為區域規劃的限制可以促成或中斷項目，即使一些微小的改變也可能會導致整體時間表的推遲，造成成本的大量增加。
業主們通常面臨的關鍵問題包括：
1
基礎設施老化和購物環境過時
許多早期修建的購物中心，隨著時間的推移都會暴露出最初的設計和材料問題。通常出現的問題有：不達標的材料必須更換，根據空間重新規劃或抗震等級的需要升級結構系統，以及按《美國殘疾人法案》的要求改進無障礙設施。
需要注意的是，有時候持續的升級改造會掩蓋老購物中心內非常受歡迎的建築設計和材料，如灰泥蓋住牆磚或有趣的、有建築設計感的重要元素。剔除這些表面的材料，露出受歡迎的建築元素，就會顯示出當年的建築設計特點，也有助於提高購物中心的差異化。
2
建築和場地配置
通常較舊的購物中心會存在缺乏足夠的停車位、建築空間配置不適合出租、庫房容量不符合市場需求等問題。因此重新定位購物中心時就必須認真研究建築結構和場地規劃，甚至可能需要拆除一部分建築使其在當前和未來市場中得到更好的利用。
3
公共監管問題
■ 建築法規問題
重新定位的一個主要問題是確保土地使用、需求的變更和新的設計獲得當地司法機關的批准。例如，如果一個地方政府對建築結構規模有限制規定，可能需要直接與官員溝通來解決問題。規定變更時要為討論和談判預留充足的時間。而鄰里反對意見可能會使利用率更高和更好的用地規劃難以實現。
重新定位有時需要獲得當地的政策支持來處理關鍵問題，幫助解決監管限制，並確保資金穩定或為購物中心的重新定位改進相應的公共基礎設施。
■ 私人監管問題
購物中心可能會受到私人監管的限制因而對其改變比較困難有時甚至不允許。這些私人限制包括：
禁止某些改動或包含非競爭條款的租賃合同或規定；
會影響停車和通行重新規劃的通道和車位協議；
標識要求以及停車和進入協議。
解決正處於租約中的租戶問題可能要花費很多金錢和時間。在開始設定重新定位的戰略之前瞭解所有的限制是至關重要的。這些老購物中心簽訂的長期租賃合同（通常為10-20年）也可能使其重新定位變得具有挑戰性，因為它們會直接影響到時間安排和資金流動。
4
發展模式改變
社區擴張或衰落，會改變購物中心的區域環境並可能使其業績下降。比如曾經重要的交通路口可能已不復當初。發展中市場這種情況尤為突出，發展模式的改變可能會導致一度興旺的購物中心不再受租戶青睞。
因此，瞭解某個區域所處的發展階段是很重要的。有時候，某地段的繁榮僅僅意味著該物業最高端和最好的利用方式已經不再是零售業，或者零售業對其的佔用應大幅減少。
5
人口結構和鄰里組成不斷變化
雖然人口結構的改變一直是調配最佳商鋪組合過程中要考慮的因素，但隨著二戰後嬰兒潮一代變老和千禧一代成長相結合，人口結構變化就變得空前重要和複雜。
全渠道營銷的日益普及也與這種變化相結合，因此重新定位的挑戰不僅是零售商需要哪種形式的商鋪，更是拓展到其他用途如醫療、教育和娛樂等——讓購物中心向最有意義的方向發展。
6
銷售競爭加劇
很多時候這是相對地理位置的變化而言。隨著社區和地區的成熟，老牌購物中心的地理優勢可能會下降。新的購物中心可能擁有更好的地理位置和設計，可以吸引租戶和用戶並且更加搶手。
7
零售組合疲軟
隨著消費者的行為和品味的變化，租戶組合可能不再受歡迎。要制定重整租戶的相關策略就有必要了解趨勢和市場定位。
本土品牌租戶組合所起到的作用越來越重要。當前，以食品、餐飲行業的租戶為主是零售組合的趨勢，但必須注意的是，這會引起貸款方接受非信貸租賃的挑戰以及與停車需求增漲和區域規劃法規之間的矛盾。
8
貸款方衝突
當貸款方不同意購物中心進行重新定位所需的重大調整或大規模改變時，其他因素通常就會受到限制。特別是租戶中包含較多信貸較少的企業、較多的本土商戶時。但實質上，貸款人也是對重新定位做決定的合作伙伴。
9
所有權轉移
有時購物中心業主以及他們的獲得渠道可能會影響決策制定。如果業主不同意購物中心進行重定位所需的改變，那麼一些有必要而難度大的決策可能就無法下達。任何計劃都需要購物中心的所有人和利益相關人兩方都同意。
由於缺乏資金，缺乏對當地的瞭解或合適的動機，由第三方資產管理公司收回管理的購物中心通常無法實行重新定位所需要的改變。
成功項目的關鍵點
Bill Speer的一系列“轉折點”文章以及2015年至2017年出版的《ICSC零售物業見解》中就提及了一些重新定位而獲得成功的案例。
這些文章中的案例研究包含了從複查發現中得到的解決方案。針對Nanuet和Rivers Edge兩個購物中心的改造，通過總結其在關鍵要素方面的前後改變，我們可以看到成功項目需要具備的衡量標準。
結論
任何物業的重新定位都是一項有難度的任務，零售行業的變化使得購物中心由B類和C類向上轉型更加困難。
我們必須認識到，房地產是一種基於本土背景而獲得價值的產業，瞭解當地市場和資產背景對於為重新定位的購物中心做出正確的決定至關重要。要得到正確的方法就需要深入瞭解當地的需求，沒有公式化的答案。
制定重定位戰略可以遵循以下流程：
組建合適的專業團隊對市場和購物中心進行評估以制定重新定位策略。
確保團隊有一定的組織能力和對明確政策的執行能力。
解決所有人和貸款方衝突，並確保必要的改動獲得批准。
闡明確定的目標並將這些目標傳達給團隊成員。
仔細確定間接和直接成本，包括為未知的變化和拖延預留充足應急資金。
瞭解當地市場並進行細分分析，以確定目標市場並弄清其商品和服務供應和需求的差距。
要獲得當地監管部門對土地使用變更以及其他必須的改變或重新設計的批准可能要與相應的官員協作來調整用地規模限制、確定監管限制、確保資金穩定。
對項目大小和時間進程有現實的瞭解，並與所有決策者，投資者和貸款人進行溝通。
處理這些問題並制定戰略，需要業主追求開闊的、有創造性的並擺脫桎梏的思維和設計——這些特質都是成功項目的標誌。
重新定位項目當然也有一定的風險和不確定性。重新規劃利用的購物中心可以簡單地重新設計、出租、出售；或者可以轉變為混合用途設計項目——包括住宅、娛樂、醫療辦公室和健身房等多種用途。
通常，合適的重新規劃方法不是隻有一種。
然而，無論項目有多麼困難，將其看做複雜的問題不懈探索，花時間收集正確的信息並研究各種選擇，重新定位之後的項目最終會有很大可能獲得明顯的效益提升，並使得整個產業具有更高的價值。
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