幸福的人都是一樣的，不幸的人各有各的不幸。文旅項目開發運營也是如此，成功項目有共性，失敗項目原因卻不盡相同。下面，我們分享一個投資20億的文旅項目為何系統性失敗，最後弄得個一地雞毛。
項目概況
項目名稱為龍潭水鄉，位於成都市成華區龍潭總部經濟城核心區域，佔地面積220畝，建築面積16.1萬平方米，由上海裕都集團投資20億元，經過4年打造和建設後完成。
該項目建設風格融江南水鄉和川西民居為一體，引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建築風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的遊覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅遊景觀。項目最初規劃為集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。
狂砸20億的文旅項目為何最後一地"雞毛"
龍潭水鄉於2013年4月24日正式對外開放。據媒體當時報道，龍潭水鄉在開業前試營業期間（4月12-14日）三天時間吸引了超過10萬遊客參觀遊覽。“一家豆花店老闆說，週日中午1點就已經賣光了所有食品。另一家中餐酒樓的老闆，面對滿當當的大堂，忙得不可開交：‘生意太好忙得沒時間統計這幾天的營業額了’。”但從2014年開始，龍潭水鄉的遊客量開始出現明顯的下滑，最後斷裂式一蹶不振。
項目失敗之處
1交通的尷尬
交通看似便利實際上被圍困！龍潭水鄉位於三環和四環之間，周邊雖然有三環、四環、滬蓉高速、成華大道、龍潭路等交通幹道經過，交通看似很便利。再看看周邊，密密麻麻的鐵路將龍潭水鄉圍合起來，鐵路往往對城市片區割裂性較強，一個城市鐵路兩側會有截然不同的風貌，龍潭水鄉有N條鐵路，將看似便利的交通、優越的區位阻擋的嚴嚴實實，成都本地人開車過去就會覺得比較麻煩，更不要說外地遊客，可能外地遊客還沒到達水鄉，就被轉暈了，也會被周邊其他幾個古鎮截留。
狂砸20億的文旅項目為何最後一地"雞毛" | 龍潭水鄉案例
2區位組合尷尬
龍潭水鄉位於成都市東北三環外，區位可謂優越。但優越的大區位彌補不了
小區位的尷尬。但，為什麼開街五年來人氣越來越慘淡呢？
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來看下龍潭水鄉的小區位環境，項目位於龍潭總部經濟城內。雖說是總部經濟城，但和傳統意義上的總部經濟不同，周邊工廠用地比較多，像水鄉西側，藍色屋頂為大片的工廠用地，工人居多，處於傳統工業經濟發展階段，大部分人在車間而不是寫字樓，消費能力和消費習慣，與水鄉定位的中高端品質消費不匹配。工業廠房偏多，常住人口偏少，造成小環境很難營造出休閒度假的氛圍，試想，有幾個人願意穿過工廠區域，來到周邊都能看到車間的位置休閒娛樂，與環境的格格不入，影響項目品質的完美呈現。
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3定位的混亂
好看的皮囊千千萬，有趣的靈魂難尋覓！龍潭水鄉的工程開發可謂精緻，古香古色的建築，小橋流水，植物搭配，蘇州園林式風格，被譽為成都的"周莊"，但宣傳時又成為成都的"清明上河園"，清明上河園屬於宋朝北方特色，光從宣傳定位就可以看出經營者對自身認識的混亂。
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龍潭水鄉是典型的蘇州園林風格，雖說仿古建築質量上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之國，調性怪，很難入挑剔成都人的法眼。
因為成都作為旅遊城市，市區的文旅商業街，寬窄巷子、錦裡、大慈寺太古裡、文殊坊、鐵像寺水街，無一例外，都是圍繞貨真價實的歷史建築，植入現代化的運營理念，而遠郊的黃龍溪、洛帶、街子、安仁、平樂、西來等古鎮，都是擁有幾百年歷史的古鎮，可以說，成都本身的項目有明確的場景記憶。
而這更顯得龍潭水鄉的定位尷尬，既沒有可以來的人文典故，又沒有鎮宅的歷史建築，周邊是廠房或者寫字樓，缺乏旅遊場景轉換的儀式感。
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而且建築設計的理念裡，竟然把紅樓夢的元素放進來，園內一核心建築群，將12條主體街巷分別以《紅樓夢》金陵12釵命名，對應每一釵的屬相，並在街口設立從蘇州民間收集而來的12生肖石雕。所以說，龍潭水鄉定位是模糊的，缺乏接地氣的靈魂，沒有了靈魂，就像外表精緻美麗的行屍走肉，人氣冷清在所難免。
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4 工業用地身份的尷尬
據新聞媒體報道，龍潭水鄉用地於2011年2月取得國土使用權證，發證機關為成都市國土資源局，地類用地為工業用地。2012年4月該宗地取得建設用地規劃許可證，用地項目名稱為非生產性工業科研用房及配套設施、公廁，用地性質為一類工業用地。
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媒體曾經報道:一商戶狀告龍潭水鄉的經營者，稱出租給他的涉案房屋至今無相關建設規劃許可證，也無相關安全手續，該房屋為違法建築。涉案租賃合同系無效合同。 如果文旅項目連用地性質都能含含糊糊，不出問題還好，出了問題，就是致命傷，後患無窮。
5 動線佈局混亂
龍潭水鄉的外圍道路路況複雜，影響消費者快捷到達。即使到達項目內部，裡面的動線也依然讓人頭疼。雖然從衛星圖上看，項目幾條動線很明確，但實際上龍潭水鄉水面面積達2萬平米，長2.2公里，佈局3島、21橋。
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縱橫交錯的水域，外貌相似的橋樑和景觀，導視牌的缺失，讓人很難快速到達某個區域。經常遇到有人問路，找不到某個商店了。這還是人少的情況下，如果人比較多，混亂的動線會讓消費者頭皮發麻，嚴重影響逛街體驗，如果兜了幾圈還是回到原地，沒幾個人願意再來逛。
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結語
龍潭水鄉，從盛極一時到現在沉寂衰落，恰恰說明了文旅項目開發運營過程中，每個環節都有不當的問題，當每個問題累積時，系統性失敗就會像雪崩一樣出現。文旅項目不像高週轉的住宅項目，前期一定要慢，不把系統性的問題考慮清楚並有應對之策，等投入真金白銀，再收回就舉步維艱了！
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