01、
購房者和房產中介，一直是樓市中最複雜、也最矛盾的利益共同體，相互依存，雙方是又愛又恨，有時候即使你再討厭再無奈，雙方也要各自壓抑住衝動的怒火笑臉相迎。
對於購房者來說，無論你要買房還是租房，其實都跳不開中介這個重要角色的存在。中介之所以重要，是因為他可以幫你節省大量的時間，有的時候，甚至可以幫你節省下來不少銀子。
理由很簡單，對於小白來說，個人的信息獲取量與對樓盤的認知是有限的，如果你想在某個特定區域買一套房子，如果單純想依靠個人的力量去了解這個區域，必須要大量的實地踩盤與比價。
我們來看看買房之前我們要做哪些工作——
1、計劃在哪買房？可能不止一個區域比價；
2、對房子有什麼要求？面積、學位、交通；
3、首付+稅費能夠承受多少？月供能承受多少？
當然，這些只是準備工作，真正進入到買房的階段，還有一系列的工作要做——
1、大量的看盤看盤看盤看盤，這裡面最少要花半個月。如果是新盤還好，零零星星可能也就那麼幾個，但如果是二手房，你基本會絕望，因為...太多了。
2、詢問一套房源背後被隱藏的信息。比如說欠費情況，比如說房子有沒有做消費貸，比如說停車問題、學區有沒有被使用、房子裡是否有租客何時清租等問題。
3、約業主，洽談價格，這是最鬥志鬥勇的時刻。交定金，然後是一系列又臭又長的手續。
一個購房流程，說複雜其實也不復雜，但對於小白來說，一點也不簡單。如果不依靠中介的力量，這裡面需要花費的工作量與時間量，絕不是一般人能夠承受的（除非你是專業的投資客）。
這時候，中介的價值就體現出來了。他們手裡有大量的房源信息，你沒有的、卻迫切需要的信息，我給你；你搞不定的手續，我幫你。
是的，中介賺的就是信息不對稱或者說信息差。
02、
朋友告訴我，在買賣房子的過程中，普通人最少要問50個問題。雖然購買的行為是低頻的，但決策的過程卻是非常非常高頻的，這就使得中介的份量變得更加重。
如果換作普通的商品也就罷了，但恰恰房子是超大型的商品交易，有時候需要傾注普通家庭一生的心血與努力才能換來，因為涉及的流程與交易成本太多太大，這裡面就會存在“套利”的空間。
深圳整個樓市的蛋糕究竟有多大？以2017年大約一二手房6800多個億的市場額、1%的佣金來算的話，深圳的中介一年的行業佣金市場整整有68個億！
深圳的地產中介大概有多少？
我查了一下數據，截止2017年年底，深圳從業中介人數大概是53073個人，當然，這是很粗糙的數據，實際從業人員比這個龐大的多。而正是這5.3萬的中介人員，瓜分了整個深圳的房地產市場的“佣金蛋糕”。
“搏一搏，單車變摩托”、“半年不開單，開單吃三年”，5.3萬個人，瓜分68億的“市場大蛋糕”，這裡面的油水到底有多少，就不用多說了吧。也正是因為此，整個地產中介行業，存在大量的謊言與欺騙。
良心的中介，幫你省錢省時間；黑心的中介，浪費時間浪費心情浪費金錢，坑你沒商量。
03、
中介的套路，從上架房源開始。
移動互聯時代，買房你得在網絡上搜索吧？如果你不小心點開了某網站，你可能會異常欣喜。比如說星河XX143平的房子，市場價1300-1400萬，網站上的房源呢？掛出來卻只有1100多萬。
是不是很筍呢？然後你就按捺不住開始撥打上面的電話了。恭喜你，從撥打電話這一切開始，你就已經開始中招了。
良心一點的中介，可能會在電話裡告訴你，這套房子剛剛賣完，可以推薦其他同類型的房源。再黑一點的中介，會昧著自己的良心說：有的有的，你什麼時候過來，我們約時間。
然後你去了，他會告訴你：這套房源太便宜了，又賣出去了。事實上呢，這套房源根本不存在，只是為了套你的電話和信息，讓你去現場。
這還不止，他們先給你推薦差的房源，等把你磨的差不多了，沒什麼耐心了。再把相對好一點的房源推給你，這時候你會豁然開朗，立馬下定金。
虛假房源的問題，這些來在深圳其實是屢禁不止。最誇張的是這一套，而且算都算錯了，首付5成要32500萬，而不是19500萬。後來被證實是假新聞，只是為了博眼球——
講真，也不是做廣告，我最常用的網站其實是鏈家或者中原，真實性較強。但中原的房源不多，所以可選擇性不多。
為什麼中原的盤源這麼少呢？我問過朋友這個問題，他給我的問答是：激勵機制不同。簡單一點說，鏈家的中介發一個真實房源，給的佣金其實比中原多的多。中原大概是7%，鏈家是他的好幾倍。
給的錢多，自然就有人願意做真房源了。據說，為了這實現真房源，鏈家這幾年著著實實實的往裡面砸了5個多億。
04、
套路結束了麼？這只是開始。
再比如說逼定。逼定是業內的專業術語，是中介運用一定的技巧和方式、方法，在適當的時機裡促進客戶成交。簡單點來說，就是確認你的購買意向，讓你交定金。
在新房市場，你會經常看見這樣的套路，在你買房猶豫不決的時候，他為了讓你儘快交定金，然後編出一套謊話：你來的時機剛好，我們明天就要漲價了。
然後把截圖給你看，而且還強調這是內部的截圖，平常不讓別人看，他這是冒大不韙。結果你衝動了，過了幾個月後才發現，根本沒這回事。過幾天再買，竟然總價便宜了好幾萬。
中介靠何而生？當然靠的是成交量。而且成交量越高、成交越快越好。所以，他必須在短時間內促成交易，以達到利益最大化。至於買家買的劃不划算，賣方賣的時機合不合適，這些都不重要。
對於買家來說，我希望這套房子的價格能夠低一些，最好低個10%-15%, 對於賣家來說，我希望我賣出去的價格就是掛牌價格。
中介呢？中介可不會關心這些，他只關心你是否能在你和業主第一次見面的時候就能把定金交了，房子價格賣高賣低，其實對他們其實影響不大的。
所以，從某種程度上來說，中介才是“深圳精神"的完美踐行者——時間就是金錢，生命就是效率。
接近錢的地方，謊言無處不在。有人總結了這裡面的話術，我貼出來給大家看看——
本週必賣房源
（下週還是必賣房源，沒毛病）
一年出一套的戶型
（沒說是好戶型，可能只是太奇葩了很罕見而已）
低於市場價100萬
（降價前報價高於同戶型80w）
業主剛花100萬全新裝修
（內含傢俱家電90萬，傢俱家電不送）
樓王....
（如果一個小區有六棟樓，那麼在中介嘴裡就有六棟樓王）
可改三房
（改了以後不能住人而已）
房子實用面積100平
（房本肯定不超過80平）
居家裝修
（上世紀90年代風格+住了20年沒動過）
業主移民賣房
（按這個比例，中國應該一半人已經在國外了）
隨時簽約
（價格比其他房子都貴）
滿五可唯一
（要加錢）
小區單價最低
（稅至少150萬）
稀缺戶型
（也就20套同戶型在售而已）
房主降價急售
（垃圾戶型低於好戶型裡面最高報價）
05、
這種情況氾濫最嚴重的地方是哪？不是深圳，其實是臨深，比如說惠州，東莞。這裡面，新房市場裡面套路最多。
這幾年的深圳房地產市場，其實對於中介的依賴度其實不高。因為房子很好賣。好賣到什麼程度呢？好賣到出現天價喝茶費。
今年深圳上半年的打新，也是這樣。有意思的是，在深圳某網紅盤推出的前一天，我和一個朋友一起跑盤，途中他接到一個電話。
電話裡，有一客戶直接就問，我出180萬的喝茶費，你能幫我搞定xx啊，把我的小心臟差點嚇出來。
而在另一網紅盤開樣板房的時候，現場的銷售基本也變成稀缺貨。偌大的營銷中心，看房客戶比銷售多。如果銷售能夠停下來和你說句話介紹項目，你可能要感恩戴德。
所以，今年的新房市場，套路沒往年多，因為新盤基本不搞三級市場轉介。
但臨深市場就不一樣了。毫不誇張的說，臨深推盤，80%以上的貨量都是依賴中介完成的。因為房子不好賣。如何破解這種局面呢？這裡面強有力的市場就是佣金比例。
行業的前輩告訴我，大概能去到5-6%，最恐怖的時候，差不多能到20%。深圳呢？大概只有1%-1.5%。也就是說，在深圳賣的一套400萬左右的房，整體拿到的佣金只有4萬，在臨深呢？賣一套100萬的房，整體就能拿到4萬。
400萬的房子好賣還是100萬的房好賣？當然是100萬的房子好賣。所以，我身邊的一些中介朋友，今年上半年跑到臨深或者乾脆去其他城市去了。
房價越高，佣金比例越低，這也是深圳的地產中介不得不面對的問題。
所以，一遇到市場不好的時候，開發商最喜歡的做法就是啟動中介的人海戰術。因為中介非常的高效和簡單，你不需要產品有多牛X、營銷多牛，只要給到中介一個誘惑的佣金點數，中介就會把客戶源源不斷的送到營銷中心。
不管你市場再怎麼平淡，這種粗暴的打法，總有見證奇蹟的時刻。而開發商所要做的，就是抓來訪客戶成交的概率。抓準了這個數據，再盤算一下自己要推的貨量，基本就知道要找多大規模人員的中介了。
業內有一句很經典的話：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的中介。
06、
馬克思說：如果有20%的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有50%的利潤，資本就會冒險；如果有100%的利潤，資本就敢於冒絞首的危險；如果有300%的利潤，資本就敢於踐踏人間一切法律。
毫不誇張的說，地產中介是最“唯利是圖”的行業，也是套路最多的行業。也難怪，除了金融行業外，這是最接近錢的行業。
但是，有人選擇，也有人離開。我有一位朋友，在多年從業之後，因為忍受不了這個行業的氛圍，最後只能選擇離開，臨別之際，他說——
時間長了又開始迷茫了，這就是個謊言的世界，想生存下去必須要騙同事、騙領導、騙客戶、騙所有人，放不下自尊心隨之而來的將是淘汰。
客戶想要投資，自己也清楚是十年坑的接盤，卻在不擇手段的促進成交。
也有為了多賺幾萬的佣金，讓客戶貴幾十萬接盤；也有在客戶沒有購買，惱羞成怒的放下高速路；也有在客戶電話騷擾客戶，客戶說沒錢，破口大罵的，還有很多很多。
無奈的他，最後只能說：我太年輕了。
另外一個朋友，也是地產中介，很年輕的女孩子。他說，做了這麼多年這個行業，唯一感受到的是：整個行業的戾氣太重了，心機太多了，讓人感覺這個世界真的太殘酷了。如果讓我找個對象，我肯定不會再找同行業的。
她跟說我說：希望能保留當初進這個行業的初心和純真吧。
如何破解？這次就寫到這兒吧，文章實在是太長了。（有需要的可以進小密圈問）
PS：
“深圳買房”小密圈繼續放。最近更新：龍崗大運片區二手房分析。除此之外，還有這裡面有：深圳買房基本知識、財富進階書籍、深圳樓市大數據、實地踩盤報告、不能說的秘密....
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