01、
昨天廣東省房協的一個文件，引得全國房企憂心忡忡。
9月21日，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
材料中提出：為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，
逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。一石激起千層浪，由此，整個市場都在傳聞“廣東醞釀取消商品房預售制”。爾後，住建部開始闢謠回應稱，全面實施現售徵詢意見情況不屬實。
對此，省房協的相關人士表示：目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
而業內人士也表示：市場過度解讀了。
原因無他，現在房地產正在實施嚴厲的調控，房企資金壓力普遍較大，在這個時候如果瞬間將預售變現售，會出現很多的問題。而且如果直接取消預售，將會對市場產生較大沖擊。
住建部一闢謠，很多開發商都鬆了一口氣。那麼，商品房預售制是什麼東西？為什麼在這個時候提上議程呢？裡面有什麼玄機呢？我們不妨來了解一下預售制到底是什麼。
02、
那麼，什麼是商品房的預售制度？
如果對房地產瞭解不深或者沒有買過房的小白，通常腦海裡都會盤旋一個問題：為什麼我們交了錢，要2年之後才能拿到房子呢？
這裡面的邏輯，就好比我在菜市場買了一斤30塊的小龍蝦，本來一手交錢一手交貨的東西，錢付了賣家卻告訴我小龍蝦還在河裡，沒有撈上來，要2個月後才能提貨的道理是一樣一樣的。
聽上去是不是很奇葩？是的，但是，我們很多人都習慣了這種商品購買思維。縱覽整個國際市場，預售在國內幾乎是主流交易方式，國外雖然也存在預售，但並不流行。
那麼，預售制到底是怎麼來的？其實我們學的是香港，不過那時候說的更加的形象，叫做“炒樓花”。除了這個之外，我們還學習了另外兩項：土地70年產權、公攤面積，這三樣加起來，俗稱房地產界的三大發明。
香港，一直是房地產界的教父。
1952年的時候，全香港甚至是全球的樓房基本都是整棟出售的。因為整棟整整棟買，所以對資金要求量極大，這時候能夠買得起房子的人，非富即貴。買不起房子的怎麼辦？那就租房住。
這時候出來一個非常精明的香港人：香港國際鴻星集團的吳多泰，整棟賣樓的方式好不好？他覺得非常的不好，交易週期長而且對買方的資金要求極高，為了實現快速週轉，他在當下想了下一個非常創新的法子——
整棟樓不好賣是吧？我可以將造好的一棟樓，按照面積分成等5份賣給5個人啊。這樣賣起來就快多了啊。（當然，由於之前並沒有人這樣的賣樓，所以這5個住戶籤的還是共有產權。）
將一籃子雞蛋一個一個賣，效果可想而知。1952年的時候，他把兩棟樓拆分成10套出售，幾天內就賣完了。當然，既然分層出售，那麼自然就有了公攤部分，於是，公攤面積就產生了。
換言之，1952年出現的分層出售產生的公攤面積，事實上是開發商為快速回籠資金、快速銷售而產生的，是開發商逐利的產物。
僅僅是公攤是香港地產商發明的嘛？當然不止，還有預售制，而預售制的發明者，則是名噪一時的香港著名商人——霍英東。
03、
1953年，霍英東剛剛從上海賺取完第一桶金，他看到了香港創新的“分層出售”之後，就開始加入房地產業，因為在他的眼裡，這樣的方式雖說創新，但還不足以刺激龐大的購房需求。
當時的霍英東拿下了油麻地四方街的一塊100棟5層樓唐屋，也打算按整層出售的方式去賣樓。可是問題出現了，吳多泰賣的是2棟，他賣的是100棟。即使分拆賣樓，這樣的週轉率還是很慢。
於是，霍英東想了一個新招：分期付款。
還是買不起是吧？這樣，我給你們找個律師籤個協議，在動工之前，你們可以先交一部分，等樓面建到第二層的時候再交一部分，等到完工的時候再交一部分...
這種採取分期付款的方式，讓霍英東手上100棟樓，1200套公寓一下就賣完了。而這就是所謂的“炒樓花”，因為香港人習慣將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”，所謂預售樓花，就是“賣樓花”。
於賣家而言，賣樓花可以加快資金週轉、快速清貨，降低賣房的成本；於買家而言，此方法減輕了他們一次性支付所有樓款的壓力，使得許許多多的市民也能介入房地產買賣市場，於雙方都有益，何樂而不為？
後來，在回憶這種創新式的“預售制度”之時，霍英東說——
我真的想不到，“賣樓花”方法一公佈，香港地產界瘋狂了起來，普羅大眾捲進了房地產的旋風裡；我們負責發展、興建的樓宇的售樓處，每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來，隊伍排成長龍，售樓盛況空前。
當中，有政府的小職員，有月入兩三百元的教師和打工仔，有普通的家庭婦女，有那些終身不嫁人的“自梳女”……有些人排隊預售到“樓花”後，隨即把“樓花”轉售給別人，一天之間就已經賺了一筆……
1983年，深圳出臺的《深圳經濟特區商品房質量管理規定》規定，“房地產經營者可以預售房產，預售房產必須具備一定的條件”。這是我國內地首次以立法形式允許商品房預售。
商品房預售形式，首次在內城城市發出萌芽。1994年，我國出臺《房地產管理法》，其中提出“商品房預售制度”，為房地產預售制度正名。
如今，房地產的預售制度已經伴隨中國房地產25年，在住房短缺的時代，預售制度的提出，提高了房地產的週轉速度，有效促進了住房供給，保障了房地產市場的穩健發展，可以說功不可沒。
但是，預售制的形成，也一直被人詬病。
04、
說白了，作為開發商逐利的產物，預售制其實是一種“空手套白狼”的遊戲。
對於開發商來說，這種制度的形成，可以降低開發商的准入門檻。比如一棟30層的房子，開發商建到5層以後就差不多可以拿到預售證開賣了。拿到首付款之後，開發商可以繼續滾雪球開發拿地了。
這裡面的風險誰承擔？一個是購房者，一個是銀行。賣樓花，提前兩年鎖定購房者，以高槓杆的形式撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。
而且，房子不是一天蓋成的，一棟高層建築，從拿地到完工一般需要兩年時間。房子賣出去了，開發商可能也就不那麼上心了。
而且，最麻煩的是，有的開發商，前期為了拉攏客戶，可能會做一些誇張的承諾導致最終無法實現。
比如說名校，這些年，因為開發商虛假承諾買了房子就可以上名校而出現的維權事件屢屢霸屏，就是預售制所帶來的。
當然，這還是好一點的，最可怕就是賣完房之後，房屋出現質量問題，比如說漏水啦，比如說深圳著名的“三角門事件”啦，業主維權難，有苦難言。最可怕的是，今年的西安還出現過一次維權事件，更令人嘖舌——
如果沒有預售制，這樣的奇葩案件可能就不會發生。但如果是現房銷售，不能說完全避免吧，至少會減少這類案件的發生。
現房銷售的好處是什麼？現場看房，一手交錢一手交貨。房子漏水是吧，我不買還不成嘛？三角門是吧，我直接掉頭就走。貨好我才買，因為所見即所得。
而且，新房建設的兩年資金真空期也沒有了，現買現住，讓購房者實現資金利用最大化。所以，業內的投資客買房的其中一條準則就是：不買新房，只買二手房。
05、
那麼，如果完全實行現售，取消預售，開發商會怎麼樣呢？
首先一個就是小型開發商資金鍊的斷裂。因為他們的資金實力最弱，借錢能力也差。
資金一旦轉變慢，房子完全蓋好了才能賣，資金鍊就很容易斷掉，這樣一來，很多小型的開發商就會死掉，而且會造成很多項目爛尾的風險。
週轉變慢，資金鍊變緊張，這對於大小開發商來說，都不是喜聞樂見的事情。但是，長期以往，小型的開發商都會死掉，而整個房地產市場，可能也將步入大型房企“寡頭壟斷”的時代，大魚吃小魚。
而對於購房者，可能也將面臨住房短缺的問題。預售變現售，其一是開發商數量減少，其二就是可選擇的項目和等待週期變長。比如說預售市場下，樓市中可能有50個項目要賣，這樣一拉週期，可能就只有20個了。
買房效率會變得很慢，買房的時間成本也會提高。問題出在哪？其實還是供應端的問題。其他城市可以影響會小一些，因為存量龐大，但對於深圳來說，住房供應短缺一直是公認的事實。
這讓我想起任大炮的一句話：明年不是房價漲不漲的問題，是你買不買得到房子的問題。
現售和預售，手心手背都是肉，會不會實施，實施後又如何平穩過渡？這其實都是問題。當然，作為吃瓜群眾，最大的心願還是買到質量過關的房子，這才是重點。至於實施週期多長，就只能且看且行了~
看準好形勢，保持自己的判斷，很重要。
------END------
你可能還想看
閱讀更多 梵高先生 的文章
