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引言：“风控” 重头戏，预警先行
进入2018年，楼市调控与市场日发焦灼：
进入2018年，楼市调控与市场日发焦灼，上半年势头回归一二线，但门槛犹存，进入难度不减。
而三四线风险渐现，但碍于政策窗口仍然得进，然而三四线城市容量有限，不宜深耕，因此出现多数开发商学习碧桂园“高周转”，谁效率高谁割得此波韭菜。
进入下半年，调控越发粗暴，房价上涨就被约谈，甚有借助公安部门整治楼市乱象，一二线说好的回归梦想破灭，部分迎来开发商折扣降价，部分需求犹存但被摇号等政策捆绑难有溢价。
而享受去库存、棚改红利的三四线城市也慢慢被开发商撸得差不多了，GDP超2000亿，人口超300万的三四线城市进驻的品牌房子普遍不少于10家。
房企资金面普遍收紧的情况下，多城市出现土地流拍，溢价率下降的情况，拿地明显变谨慎，换而快速销售，资金回笼成为迫切任务，对各城市的市场短期监控也变得尤为重要，本文对各城市土地市场热度、供求关系、价格、库存等指标进行走势，风险方面的分析预判。
壹
现象
土地热度大面降温
现象一
1）流拍率
36个城市，土地流拍率增多的城市达25个；
一线城市17、18年一线含住经营性土地供地幅数屈指可数，北京今年唯一供地却遭流拍；
二线城市中，福州、苏州土地17年较早进入预冷期，太原、合肥、天津18年急转向下；
三线城市土地流拍蔓延，东莞，温州、唐山受影响程度较大。
2）溢价率
36个城市，土地成交溢价率下降城市达31个；
一、二线城市明显降温，成都、太原、济南、青岛、武汉2018年平均接近低价成交，仅大连、重庆依然保持高溢价；
三线城市中前期热门的唐山、佛山溢价率均有较大幅度的下降，山东的淄博、烟台是少数几个热度犹存的城市。
成交收缩扩容
现象二
30城中，同环比均下降城市29个，仅无锡同比上升；
降幅超50%的城市达22个，缩量程度可见一斑；
一线城市降幅普遍低于其他城市，其稳定性在下行趋势下抗风险性较强；
沈阳、东莞、昆明、青岛、杭州、南京、成都位于降幅最大的梯队。
房价平稳，从一线城市轮动
现象三
30城中，房价坚挺城市占多数，但一线城市普遍现跌势，城市轮动影响下，其他城市房价也触顶在即；
房价波幅6%以内的有18个，不少城市受到前期新项目集中取证供应，房价呈现“结构性”提升，如早先再今年初房价就开始松动的南京、武汉等城市，但在近3年大周期中这些城市房价仍呈下降趋势。
贰
原因梳理
一、开发商资金紧张、供应地块偏远价高、代建量多导致土地成交热度低迷
1）去杠杆下，房企遭遇融资困境，流动资金紧张，前期高价地块周转压力，企业规模竞争，希望有限资金撬动更大规模市场和调控均渐渐不明朗化，楼市十字路口下开发商站队现金为王，因此拿地更显谨慎；
2）近期多城市出让地块多较偏远且配建要求苛刻，无形增加成本各城市大幅提升土地起拍底价，各线城市流拍楼板价相比去年翻番，利润严重挤压。
二、政策强压狂欢后的市场，房价上涨就约谈，使其回归理性
8月住建部召开部分城市房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求，加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
约谈
★ 8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市
公积金信贷收紧
★ 北京二套房“认房又认贷” 最高贷款额调降为60万元
★ 天津防范公积金违法提取，提前偿还商业贷款，不能提取住房公积金
★ 异地购房不得提取公积金，9月30日后购买住房不再将公积金贷款资金直接支付给借款人、停止受理自9月30日后商贷转公积金贷及部分转公积金贷款申请
叁
典型城市市场走势预判
1
南京
南京属于引领全国楼市的风向标，2017年9月房价触顶后持续震荡下行近7月，近期市场部分房源集中备案带动房价上行但不改整体下行趋势。
2
济南
济南楼市近两年攀升较快，但今年二季度开始见下跌态势，观察其较长的上行周期，未来跌势也或将延续较长时间，目前有加速风险，城市广义去化周期25个月，尚在合理范围，但与同类城市相比较高，目前主要消化前期热度提升下的放量供应。
3
成都
成都在2016年楼市上涨中是中西部首批轮动城市，越是地位重要性越是政策看管的众矢之的，政策的严厉程度也是多数城市不及，所以市场需求热度持续不减，在和政策的僵持下新房见下行趋势，但降幅较小整体调整周期较长，未来仍将延续。
4
西安
西安对比成都在中西城市中属慢热型，但好景不长，上行大半年面临政策严控，目前进入高位震荡期，随时面临下行风险。
5
长沙
长沙市场供求均受到政策的严格控制，2016年至今整体趋势平稳，偶尔遇到集中成交的峰值，未见明显波谷，下行空间显然不足，后市依然看稳。
6
无锡
无锡在2016年在大势的强力拉动下实现了一轮补涨，进入2017年需求明显收缩，但因市场需求升级带动房价结构性持续攀升，近期见平抑态势，由于需求仍存，或将高位盘整一阵。
现阶段，市场普遍上涨的态势告一段落，重点一二线城市率先进入下行周期，成都、南京等热门城市政策效果已然显现，后发的西安等城市热度也逐步受控，部分类无锡的强内生三线城市由于购买力的支撑仍然保持高位态势，但难说不被大势影响；后市对开发商来说考验巨大，在稳杠杆的大背景下如何平稳资金流实属不易，要保证可期的利润就更是难上加难了，所以紧抓市场变化，严控风险是当务之急。
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