不過，明源君想問的是，既然特朗普的女兒是全能滿分，那他本人又怎麼會差呢？論出身，其是富二代；論學歷，其畢業於名校賓夕法尼亞大學沃頓商學院；論能力，成了地產大亨，而且如今還幹了美國總統！媒體對其女兒的過度讚譽或許有誇大的成分，但是其用三代積澱成就今天卻是不爭的事實。而且，特朗普家族三代的軌跡對應了中國房地產發展的不同階段，或許能夠給我們帶來不少啟發。
第 一 個 階 段
行業處於混沌狀態
逮到賺錢的機會就幹
俗話說，與其父必有其子，特朗普的父親確實是乾地產的，但是還需要往上追溯到更前面一代。
一 特朗普的祖父能幹房地產，選對國家是關鍵
唐納德·特朗普其實是德裔美國人，其祖父弗雷德裡克·川普，1869年出生在德國巴伐利亞小鎮卡爾施塔特的一個富農（葡萄園酒場主）家庭。
1883年，弗雷德裡克·特朗普去理髮店當學徒，兩年後，自認為出師的他，就自己張羅著開了一家理髮店。結果，生意十分慘淡。加上當時德國正在四處徵兵，年僅16歲的他決定連夜逃離德國，乘船去往遠方的美國。
明源君認為，這其實是特朗普家族能夠開啟房地產生意的關鍵。因為二戰後，全世界幾乎只有德國沒有出現過房地產泡沫。2008年歐元危機之前，德國房價每年僅上漲1%，物價平均每年漲2%，也就是說，扣除物價因素，房價實際上每年縮水1%。從1977年到2007年的30年中，德國平均房價僅上漲了60%，而同期個人收入額則增長了三倍！這樣的地發方幹房地產，就跟現在中國的四五線城市一樣——不死掉就不錯了。
相比之下，美國的樓市在次貸危機之前經歷了長達四五十年的增長（這也是中國房地產現在還正在走的路），以至於美國人都不再相信房價會跌，除了約翰•保爾森（其通過做空美國房地產，在次貸危機中賺了140億美元）！
目前，綠地、碧桂園、富力等也開始開拓海外市場，但核心業務還是在國內。畢竟，雖然中國經濟L走勢，但是世界範圍內，經濟增速能夠超過中國且市場容量又足夠大的國家屈指可數。對於中國的房企來說，目前更多的還是選擇區域和城市。碧桂園依然在各地的三四五線城市大量拿地，但對大多數房企來說，未來還是要聚焦胡煥庸線東南的長三角、珠三角、環渤海地區的超大、特大城市及周邊的小城鎮。
二 早期的房地產商，什麼都幹，違法的也不少
說回特朗普的祖父。到了美國後，他在一家理髮店，又當了6年的學徒。22歲的時候，他在西雅圖開了家餐廳，並在母親的資助下，在當地成功購入第一塊地皮。
27歲時，其在淘金者常到的地區開設餐廳，招待前往西北部及加拿大淘金的人。生意上了軌道之後，便將此前購買的地皮開發成一棟兩層樓的酒店，並把業務移至此，提供妓女和全日供應食物及酒類。由於當時趕上了加拿大克朗代克地區的淘金熱潮，自然財源滾滾！
▲ 餐廳廣告
1901年，當局開始掃黃打非，但他早就抽身，把股份全部出售給合夥人。特朗普的祖父很聰明，善於抓住機會，淘到了真金。不過，也幹了一些違法犯罪的事情，比如提供妓女服務。其實中國早期的房地產開發商也是如此，一是逮到什麼賺錢就做什麼，二是為了達到目的不惜違法犯罪。
中國第一代成長起來的房地產商，不少也是什麼賺錢做什麼，比如倒買倒賣，炒房、炒地皮……
那是中國房地產的淘金期。規則的不公開透明，鉅額的利潤，使得不少人不惜鋌而走險，官商勾結，儘管短期帶來無盡風光，但最後卻也因此鋃鐺入獄。
第 二 個 階 段
享受城鎮化和經濟增長的紅利
賺取暴利
不少房企陷入“行賄→官員被查→企業破產”的漩渦之中。一家十分專業的公司，因為倚靠政府官員，違法違規操作，東窗事發後轟然倒塌，確實讓人痛心疾首。
那是中國房地產行業發展的一個縮影，但這樣的“混沌”時代終究要終結。至少，炒地皮、開妓院等方式都是不可持久的，還是得乾點實實在在的事情。
一 特朗普的父親通過承包政府項目，賺取利潤
到了特朗普的父親弗雷德·特朗普。1920年，特朗普的祖母伊莉莎白·特朗普和15歲的兒子佛瑞德·特朗普合夥成立了伊莉莎白·川普母子公司，正式從事房地產開發。
根據《商業內幕》披露，剛開始，佛瑞德·特朗普在紐約市布碌侖和皇后區建造租金管制和租金穩定公寓，賺了不少錢。
此後，一個偶然的機會，佛瑞德發現了一個政府項目，它提供資金給私人建商，為中低收入民眾建造住宅。佛瑞德最開始從聯邦住宅管理局那裡獲得1030萬元貸款，建造政府所要求的中低收入住宅，由於成本控制得當，所花的資金比貸款金額還少100萬元，因此大賺一筆。
自此，母子倆的經營戰略變得明晰：專門經營皇后區和布魯克林區的中下層階級家庭住宅，蓋好房子然後賣掉獲利，再用賺到的錢蓋新房子，如此往復……
藉助美國政府為中低收入建造住宅項目的紅利，同時又趕上二戰後經濟大發展的好時機，佛瑞德日漸發達，十幾年之後，其在紐約皇后區和布魯克林修建的房子達到了幾千棟，成為“紐約（曼哈頓以外）其他地區最大的地主之一!
二 通過非公開市場低價拿地是賺取暴利的關鍵
這個時期，市場已經擺脫混沌的狀態，但依然處於模糊地帶，既有制度的紅利，又搭乘了經濟（城鎮化）高速增長的東風。
王健林的第一桶金也來自房地產，他告訴魯豫是“舊城改造”，第一單就賺了1000萬，大約相當於現在的10億+。
一直以來，房地產背有暴利的罵名。但對於追求快週轉的企業，如果通過公開招拍掛拿地的話，利潤並不會太高，因為拿了地迅速開工，然後開盤賣，中間的差價並不會太大。只有當地價很低的時候才能賺取“暴利”，比如與農民合作、舊城改造等方式拿地。當年鳳凰衛視採訪開發商，某開發商親口說，現在的房地產利潤高得都讓我們有點不好意思了……
即便到現在，依然有少數開發商可以通過非公開市場拿到地。由於地價低，這些開發商的負責人對明源君說，公司不大需要像其他房企一樣嚴格控制成本。
當然，這樣的機會也會越來越少，就像經濟高速增長和城鎮化突飛猛進的時期終究要成為過去時一樣。目前，國內能這麼玩的房企已經很少了，因為很難支撐規模增長。事實上，剛開始，唐納德·特朗普也曾打算繼承父親衣缽，並在住宅貸款項目上玩得更大──在曼哈頓建造中低收入住宅。不巧的是，紐約市政府在1975年取消了這個項目。
第 三 個 階 段
贏在前瞻性的眼光
城市佈局和品牌溢價
明源君認為，唐納德·特朗普的時代，代表了中國房地產行業最近幾年，以及未來數年內的趨勢。
唐納德·特朗普先後畢業於紐約軍事學院和名校沃頓商學院，並且邊跟其父學經驗（駐守工地、和承包商打交道），邊在大學學理論，典型的是理論結合實踐。或者說，掌握了先進了理論體系和工具。如同前些年對成本管控、招採系統等不屑一顧的房企，最近這些年來發現再不信息化建設不行了，畢竟過去那種拿塊地蓋個房子就能賺錢的時代過去了。
一 佈局中心城市的城市中心，並大幅拉昇品質
大學畢業後，唐納德·特朗普進入其父親的公司任職。之後，其父親又給他一百萬美金，讓他自己創業。
初涉職場的唐納德·特朗普幹得最多的是到處討租。他學到的第一招是：“收租一定不要站在門的正前方，要貼牆站，這樣可以防止因為收租被人開槍射中。”
唐納德·特朗普覺得雖然父親為中低層民眾開發住宅能賺到一些錢，但是實在太辛苦了。於是他決定進軍最繁華的曼哈頓，其實就是異地拓展，多城佈局，直接在中心城市的中心城市拿地！
▲年輕時的特朗普（左）
這跟最近幾年國內的房地產市場是一樣的。過去只聚焦少數幾個或一個城市的房企，突然發現，如果再不走出去，做大規模，以後就沒得玩了。而且，走出去一定要在核心城市拿地，比如黑馬旭輝，最近幾年就是因為聚焦一二線城市，趕上了一波大紅利，每年業績以40%的速度高增長。只不過，狼多肉少，現在哪怕百億級的房企想要在一線城市拿地，都十分艱難了。
唐納德·特朗普比別人提前看到了紐約市的經濟潛力，並著手興建外觀壯麗顯眼的高樓大廈，賺取較高利潤。
二 在別人恐懼時貪婪，逆勢拿地並且乘勝追擊
前不久，明源君指出，此次調控為恆大、碧桂園等衝擊4000億創造了機會。因為，每一輪調控都是一輪洗牌。
唐納德·特朗普能在曼哈頓站穩腳跟，同樣得益於大肆抄底曼哈頓地產。《福布斯》估測，唐納德·特朗普當年抄底的曼哈頓地產，到如今，價格上漲了60倍以上，佔到其個人資產的60%！
1974年，曼哈頓賓夕法尼亞中央鐵路公司破產。當時，曼哈頓的地產價格正大幅下跌。34歲的唐納德·特朗普卻以1000萬買進鄰近紐約中央火車站的一個小旅館，跟政府提議建立市立會議中心（綠地也常用建地標的方式拿地）。
經過五年的折騰，唐納德·特朗普不僅說服市政府給予40年減稅優惠、順利辦妥貸款手續，而且“凱悅大飯店”於1980年竣工。與其父親建造中低檔的住宅不同，特朗普以重金禮聘著名建築師設計新穎亮麗的旅館外貌，這使其獨樹一幟，賓客絡繹不絕，至今依然生意興隆。
凱悅大飯店的成功，讓特朗普在曼哈頓正式站穩腳跟並在地產界正式嶄露頭角。
緊接著，特朗普又以2億美元在紐約曼哈頓商業區興建了68層的綜合商業大樓“特朗普大廈”，為高收入的民眾提供寬敞辦公室、精品商店以及豪華公寓，吸引無數長期租客。
▲遍佈各地的特朗普大廈
今年，保利地產副總經理餘英在一次演講中指出，中心城市的城市中心的地堅決拿，地王就地王！特朗普就是這麼幹的。開發商慣常在某個項目中弄個樓王，拉伸整個項目的逼格，但現在你能否在中心城市的城市中心拿地，也代表了整個企業的逼格！特朗普很早就意識到了這點，並堅持不懈的幹。除了上述資產，其在紐約、新澤西州、佛羅里達州等地的黃金地段擁有房地產。
三 重視營銷，通過媒體曝光，提高品牌知名度
中國足球俱樂部的大半金主都是房企，這裡面除了企業家個人的情懷以外，更多的是放大企業品牌形象的需要。恆大即藉助足球等，極大地提升了其品牌價值。
特朗普可謂是這方面的導師。作穩地產大亨位置之後，其將開始不斷延展投資範圍，涉足舉辦選美比賽、開設賭場、經營航運、主掌職業足球隊、贊助職業拳擊賽，恨不得在全美國都印上特朗普……
他還深諳媒體的力量。因此，特朗普喜歡作秀，寫自傳、出書，客串電影中的角色，一切以提高媒體曝光率為目的。當然，這順帶也為其在政經界也建立了深厚的人脈關係，為擴張信用打下了基礎。
四 用專業的人做專業的事，低成本幹出高品質
當然，特朗普並不是只會砸錢，他也是很懂控制成本的。美國紐約中央公園有一個公共滑冰場。從1980年開始，紐約市政府為了維修冰場，歷時六年半，花費了一千三百萬美元，卻把一個原本可以使用的冰場，變成了一個混凝土池子。
之後，特朗普承接了這個項目，僱傭了一個冰球隊冰場維護的工程人員指導工作。通過使用廉價的橡膠管道和鹽水，材料成本猛降。在川普接手並更換施工方案以後的三個月，一個全功能的能媲美職業冰球隊的主場冰場建成對外開放。更重要的是，特朗普僅僅花費了兩百五十萬美元，只有預算一半！
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