幾個小時前，兩家中國本土地產商在瑟瑟的樓市秋風與股票下挫中，今日正式掛牌交易。
很有意思的一個特徵是，兩宗地產IPO，一個可能是本年度土地儲備量最大的地產IPO，另一個則可能是本年度土地儲備量最小的迷你版地產IPO。
美的置業（3990.HK），土儲近4000萬平米，滿滿智慧地產與智能家居概念；
大發地產（6111.HK），土地224萬平方米，主攻小而美的「情景地產」概念。
幸好，歷經十年樓市變幻風雲，市場上的投資者胃口多變，不再是清一色的「土儲葷宴愛好者」，小清新也能獲得一方天地。
而且，對大發地產這樣的中小型地產商而言，只要你有能力，估值天花板可以不斷給你抬高。
10月11日，大風降溫，註定又是進入全球資本歷史的一天。這兩宗地產IPO，雖然規模不同，概念有別，但是，仍然具有兩大看點：
1，上市的天氣背景是一樣的。毛衣戰，降價潮，隔夜與今日美股、港股與A股都在巨幅波動中，投資者的安全需求正在上升。
這種情緒也反映到了兩宗IPO的定價中。美的置業與大發地產都以招股區間的下限定價，分別淨融資29億港元與7.4億港元。
因為難得，所以可貴。大風天裡出海，為他們自己，也為整個行業，我們有足夠的理由祝福兩個船長。
因為，你永遠都不會知道，還有多少「下一個」地產玩家正在身後滿懷期待地注視著他們，他們的順利登陸，將成為「下一個」勇士出海的理由。
2，兩宗IPO，也是對地產商戰場佈局能力的現狀測試。
美的置業高達4000萬方的土地儲備，分散在全國42個城市的142個項目裡，全國二三四線城市多點開花，我們基本上可以說它初步完成了全國化佈局。
相比之下，大發地產224萬方的土地儲備，僅分散在10個城市的29個項目裡，而且，這十大城市，全部有一個共性特徵：「長三角區域城市」。我們甚至可以給大發地產下一個結論，環長三角城市地產商。
美的置業的家底與底細，詳見一勺言 | 又一隻地產概念股接受公測。但是，大發地產卻是第一次進入一勺言的報道視野。
與很多人想象的不同，大發地產的成功上市，測試出如今的資本市場並不歧視區域性的地產商，而一味偏愛全國性地產商。如果你城市拓展的結構與質量令人滿意，你仍然可以在投資人那裡得到你想要的分數。
大發地產的城市家底，清晰顯示在這張圖上。
從圖中可以看出，安慶，溫州與蕪湖，是土地儲備量排名前三的城市。在公司總部位於的上海，大發地產擁有14萬土儲，其中有近3萬方是投資性的自持物業，它將源源不斷為公司送來高毛利的租金現金流。
但是，「長三角特徵」只是開始。大發地產在上市招股材料裡也點名了四個未來將要進入的網紅城市：武漢，西安、廣州（八月已進入）與成都（八月已進入）。
這四大城市進入特別名單，顯示出大發地產對規模的渴望，也讓諸位對大發地產下一步的戰場路線圖有所預知。
我們甚至可以據此下一個大膽的判斷：大發地產的管理層，希望進一步增加它進入城市的含金量，它未來規模增長的戰場，將不會是在三四線城市的泥沼裡，而將主要是兩大戰場：
1，長三角城市群；2，二線網紅城市。
坦率說，這種路線圖在當下棚改貨幣化熄火、流動性趨緊的背景下，有非常顯而易見的好處：
首先，總部放在上海，輻射長三角區域，然後用二線網紅城市來創造規模增量，這種結構的好處是對精英人才的吸引力會很大，由於二線城市的地產人才，濟濟一堂，職業經理人也在當前的樓市背景下，有過剩的跡象，因此它事實上也給大發地產提供了一個更豐裕的人才挑選空間。
其次，當市場上的風險意識增加，購買力變得更加謹慎後，大家最本能的選擇，不是去投資外圍，不是去投資四線城市，而是會迴歸到自己最熟悉、潛在市場購買力與銀行按揭額度最有保證的底蘊城市。這在市場波動期通常是最安全的策略。
我第一次聽到大發地產的名字，已經是兩年前的事情了。大發地產，1999年，溫商葛和凱創業於溫州，後搬至上海，隨後起步擴大。目前大發已完成二代接班，由葛和凱之子葛一暘擔任大發地產董事會主席。後者乃1983年生人，早年曾在英國留學，2006年以管培生身份加入公司，2015年交接上任。
截止2017年底，大發地產的銷售額約為46億元，中指院的數據顯示，今年上半年，大發地產銷售額是56億元。如此規模，堪稱迷你版，大發地產真的會滿足於此麼？
我注意到兩個很積極的跡象。
第一，雖然規模現狀不大，但是，在這樣一個體量內，大發地產依然規劃了五條產品線：凱系，歐陸系，融悅系，雋府系與現代系，涵蓋首次置業、改善、教育與高端系。
大發高層對產品系的重視與提早佈局，可能比一些準千億房企都還早。產品線，作為擴張神器，我們通常認為它是野心的承載者與代表。
第二，今年年初，前世茂房地產執行董事廖魯江辭任，加入大發地產，擔任執行董事兼首席執行官，負責具體業務。
廖的加入，在大發地產創業班底的董事會里是一抹亮色。上市之後，我們很有機會看到，越來越多的外部職業經理人加入到大發地產，一旦職業經理人與公司老闆的規模雄心碰撞，規模只是時間問題。
而下面這張圖，也顯示出，繼續放大土儲規模與銷售體量，也是客觀上的必需。
上圖可見，自2015年以來，大發地產的毛利潤率與銷售均價並不穩定。
翻閱招股材料，官方解釋是，這是受到不同結算期內不同項目的結算影響。
事實上，這個解釋裡，也埋伏了大發做大規模的財務驅動力。
項目數不夠多，容易造成一個直觀結果就是，結算收入的毛利率，會受到單一項目的過分影響，如果結算期內，某一個高價或低價項目結算比重過高，就會客觀上造成整體毛利率被單一明星項目「綁架」的局面，忽高忽低。
如果進入城市與項目數多了，客觀上就會熨平這種波動，讓你的財報整體平穩。
我想，沒有任何投資人是不會歡迎這種局面的。
200萬方的迷你版IPO今日登場，但是，小不重要，最重要的是出場本身。
當你站在舞臺上，你才擁有競賽的資格。
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