9月7日，廣州開發區黃埔區國土資源和規劃局一口氣掛出長嶺居2宗含住宅用地的地塊，分別是
長嶺居CPPQ-A1-3地塊和黃埔區開發區YH-A3-7地塊。這2宗地塊具體情況是怎樣？周邊配套及居住前景又如何呢？下面跟隨樂居君一起來看看詳情吧~
長嶺居CPPQ-A1-3地塊
地塊基本信息
本次出讓地塊位於黃埔長嶺居板塊，緊鄰著永順大道。
總面積為42445㎡，但由於有8818㎡規劃為綠地面積，因此可建設用地僅為33627㎡。容積率≤2.0，建設面積為67254㎡，起拍總價達9.54億元。
另外，該地塊計容的5%需配建人才公寓，扣除人才公寓面積後其樓面價為14927元/㎡。
本次地塊採用“限地價＋競配建人才公寓＋競自持＋搖號”的方式出讓，最高人才公寓競配建面積達9213㎡。
現時，長嶺居板塊產業引入和招商引資相對樂觀，基礎建設的投入較大。
萬科、中冶、保利等實力房企已率先落子、佈局，居住氛圍亦已逐步培養、形成。
若日後有軌電車規劃正式落地後，長嶺居板塊含金量將進一步提高。
地塊四至具體情況
據實地調研瞭解，該地塊的北側緊靠永順大道，來往車輛以貨車居多，有一定的噪音及空氣汙染；
西側則鄰近長嶺居小學以及保利越秀嶺南林語項目；而南側則為金融街融穗御府項目；西北側為黃埔區“標杆地”項目中冶•逸璟臺 。
目前，長嶺居CPPQ-A1-3地塊處於緊湊的平整施工階段，多臺挖掘機正在作業，現場尚未進行圍蔽，地勢起伏較大。
地塊上仍有待拆遷的房屋和待平整、處理的山林。
從周邊情況來看，地塊東側為湖泊、南側為山林，且項目有大面積的綠地規劃。
綜合而言，地塊項目周邊景觀佳，四周並無明顯遮擋物，未來項目中高層景觀視野開闊，環境宜人，具備“宜居”的特色。
周邊配套情況
交通方面，長嶺居CPPQ-A1-3地塊所在區域道路交通通達性優越，鄰近永順大道；可直接接駁廣汕公路、濟廣高速、廣州繞城高速等城區多條交通幹道，自駕車來往天河中心的通勤時間可控制在1小時內。
另外，項目距離地鐵21號線 長平站約2公里，並鄰近有軌電車1號線長嶺居小學站，日後軌道交通出行便利度高，有望吸收中心置業需求，擴大項目的目標客戶群體；
而公交方面，地塊周邊共有7條公交線路，各班次發車時間在10-15分鐘左右，等候時間偏長。
生活配套方面，目前地塊所在片區商服配套匱乏，目前地塊2公里範圍內基本無成熟商圈，主要依賴周邊樓盤的商業配套以滿足業主的日常需求。
教育配套方面，項目2公里範圍內有南方中文學校、北京師範大學廣州實驗學校等優質資源。另外，地塊有9班幼兒園規劃建設，加上臨近公辦的長嶺居小學，業主可就近解決孩子的教育問題。
醫療配套方面，項目2公里範圍內，涵蓋幹部療養院及長平社區衛生服務站等，能滿足基層醫療服務需求。
地塊居住前景分析
1.周邊樓盤情況
與地塊隔路相對的是即將入市的黃埔區標杆地項目中冶•逸璟臺，其首期將推出149-218㎡疊拼產品，有望在年內入市；
而優質二手項目嶺南林語及奧園春曉，均價在2.8-3.2萬元/㎡之間。需要指出的是，與地塊相鄰的金融街融穗御府目前已售罄，但尚未進入二手市場。
受近年土拍刺激，加上有軌電車規劃正式落地，長嶺居板塊高端因素不斷累積，其區位價值有“標杆地”加持，預計將會頗受市場歡迎。
2.項目目標客戶群體
根據長嶺居板塊現時發展狀況、後期規劃前景以及地塊自身的條件和周邊居住環境進行分析，日後該地塊項目可發展為低密度的宜居社區，產品主要針對以下三種置業群體：
(1)中心區上班族，接受通勤時間在1小時之內的剛需買家。由於中心區價格過高以及缺乏選擇空間，轉求外圍區優質項目的買家，看中地鐵21號線以及有軌電車的規劃，能夠在較短時間內來往市區。
(2)永和、知識城等板塊上班的客戶，接受30分鐘的通勤時間，看中地塊周邊的居住環境，要置換或改善需求的買家。
(3)投資客。看中長嶺居板塊的發展潛力和規劃前景，對板塊的樓市升值有信心。
長嶺居CPPQ-A1-3地塊的SWOT分析
根據長嶺居CPPQ-A1-3地塊的SWOT分析，該地塊居住環境、交通通達性均有一定的優勢。
加上日後受地鐵21號線和有軌電車的輻射，項目有望承接中心區居住需求。
但需要指出的是，待項目推出市場之時（預計為2019年四季度-2020初），周邊優質“次新房”將陸續投入二手市場；
加上萬科、中冶等在售項目，未來面臨的市場競爭大，因此建議房企不宜過分追高價格。
黃埔區開發區YH-A3-7地塊
地塊基本信息
黃埔區開發區YH-A3-7地塊同樣位於黃埔長嶺居板塊，緊鄰永順大道。該地塊佔地面積49404㎡，計容面積為143272㎡，容積率≤2.0，整體位於萬科山景城西側。
需配建計容5%的人才公寓，扣除人才公寓後實際樓面價為11574元/㎡。
本次地塊採用“限地價＋競配建人才公寓＋競自持＋搖號”的方式出讓，最高人才公寓競配建面積達13500㎡。
雖然樓面價比同日掛牌的長嶺路CPPQ-A1-3地塊低，但該地塊出讓條件嚴苛，起拍門檻相當高。
競拍人必須具備城市軌道交通經營範圍，需配合長嶺居有軌電車1號線施工，預計只有少數企業能滿足這一條件。
地塊四至具體情況
據實地調研瞭解到，地塊的北側緊靠永順大道，來往車輛以貨車居多，有一定的噪音及煙塵汙染；
東側鄰近萬科山景城項目，日後可實現配套相互共享；而南側則被山林環保，自然景觀較優；而西北側則為幹部療養院及南方中英文學校。
目前，開發區YH-A3-7地塊處於圍蔽狀態，內部地面起伏較大，現場仍有多臺挖掘機正對現場進行平整工作。
地塊內的大型構建物基本拆除，地面上僅剩小面積的雜草、樹木尚未處理。從整體來看，地塊四周並無明顯的遮擋物，日後景觀條件較好。
周邊配套情況
開發區YH-A3-7地塊的區位條件與長嶺路CPPQ-A1-3地塊相當，兩塊地塊相距約2公里距離；
來往中心市區同樣便利，交通通達性優，日後可輻射的區域相對較廣，有望吸納多地的客戶群體。
生活配套方面，項目周邊配套主要依賴萬科山景城自建配套及周邊村級配套，而大型商圈需到5公里開外的永和商圈。
教育配套方面，地塊本身有託兒所以及9班幼兒園的配建，而周邊亦涵蓋長嶺居小學、南方中英文學校等優質教育資源，能夠基本滿足業主需求。
地塊居住前景情況
1.周邊樓盤情況
與地塊相鄰的萬科山景城項目已進入尾盤階段，主要出售小面積洋房，售價為3-3.2萬元/㎡。
與地塊相距4.5公里的永和板塊目前主要在售珠江嘉園、萬科裡享家兩個項目，售價為2.3-2.5萬元/㎡。
另外，與項目隔路相望的萬科元培裡項目亦即將入市，預計日後新房市場競爭將相當劇烈。
2.項目目標客戶群體
根據開發區YH-A3-7地塊自身的條件和周邊居住環境及片區發展的現狀分析，日後地塊項目可發展定位為中高端的剛需型居住社區，產品主要針對以下三種置業群體：
(1)中心區上班族。由於中心區價格過高以及缺乏選擇空間，轉求外圍區優質項目的剛需型買家，願意用“時間”換“空間”。
(2)永和板塊中產業園、企業內的高素質人才。通勤時間能夠接受在20-30分鐘左右，看中地塊項目周邊居住環境，追求更高的生活品質需求。
YH-A3-7地塊的SWOT分析
根據YH-A3-7地塊的SWOT分析，該地塊無論是居住環境還是交通通達性均有一定的優勢；
但其周邊生活配套略顯匱乏，需依賴自身配建及共享周邊樓盤配套。
另外，開發區YH-A3-7地塊起拍樓面地價偏低，僅11574元/㎡，而競拍資格門檻較高，預計爭奪的激烈程度不高。
若以此價格成交，日後盈利點均低於現時周邊在售的一手項目。
但需要指出的是，本次出讓規劃存在著限制較多，除大面積的配建外，還需配合長嶺居有軌電車1號線施工，同樣存在著一定的風險因素。
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