房产预售制度

1994年出台的《城市房地产管理法》，在全国推广实施城市商品房预售许可制度。即房产企业可将正在建设中的商品房屋（期房）预先出售购房者。而目前我国绝大多数的城市商品房预售比例都在80%以上，甚至超过90%。

在目前的房地产市场，只要五证齐全，即可将期房出售，获得流动资金。而一般从拍卖土地、规划设计、开工建设、到最后的现房交付，通常需要24个月以上，甚至更久；而达到预售标准（一般三层以上），只需要10个月，甚至更短。据说国内以“高周转”著称的碧桂园，最多只需要3个月，就可以进行预售。

房产预售，对于房产企业很重要

我们都知道，房地产开发对项目的资金流转要求很高，短平快、高周转的“粗糙”策略往往就能超越一切！这就是碧桂园能登上国内房产企业“头把交椅”的关键所在。

前几年，国内房产销售形势一片大好！而房产预售功不可没，可以先把房屋提前出售，然后占用购房者的预交款，如果再加上承建商的工程垫付；对于房产公司而言，只有拍卖土地的成本而已；而土地又可以低息抵押给银行，房产企业几乎可以0资本运作整个项目。这能不极大的激励开发拿地的热情么！

如果预售制度取消，房产企业必须以现房出售，一个项目动辄几亿、甚至数十亿，回款周期拉长至20个月，对于目前高负债的房产开发企业而言，是致命的，到时候倒闭的可不是一两个房产公司！

总之，取消预售制度对于房产公司的影响很大，对房地产市场而言，不见得是件好事，应该逐步全国推广，而不能盲目的搞“一刀切”！

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操盘手信一

一、我们先来看什么是房屋预售制度？

房屋预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖，买卖的知识房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。可以说，预售制是中国房地产市场改革的基础性制度设计之一，是从上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改潮”开始的。

二、预售制导致的影响？

1、刺激开发商竞拍土地。在这样的制度下，房地产开发商能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预交款以及承建商的垫款，而且还不需要承担房屋的存货成本。

2、高周转模式的形成。由于房屋预售，给了开发商快速回笼资金的机会，快进快出，像碧桂园这样的“高周转”模式，也是在这样的情况下，应运而生的，提高自身资金的使用效率，用时间换规模，用规模换利润。

3、一步步推动高房价。开发商由于预售房屋，使得风险转嫁给了客户，那么他们就可以没有后顾之忧的，一步步推动房价的上涨，也为下一个项目的预收款创造了良好的条件，毕竟房产买涨不买跌心理严重，老百姓对于房价增值的信心，推动房价一次次再创新高。

三、了解了预售制度之后，再来看取消预售之后又什么影响？

1、房地产开发商的资金问题。由于高周转模式被“取消预售制”所打破，开放商快速回款的机会不在，回笼资金的周期被延长，对房地产企业的冲击不小，特别是现金流方面。销售和净利润的增速骤减，短期会造成较大的偿债压力。那么其实如果现金流断裂，会使得一些在建工程的烂尾。

2、阶段性供应“休克”。供需关系对市场的健康有很大的影响，一旦供应大幅度下降，而需求端没有变化，甚至增加，很可能会产生矛盾，从而影响社会稳定和市场健康发展。所以，如果是要取消预售制度的话，应该会拟定分阶段推进。

不过就目前情况来看，“现房销售”是大势所趋，“一刀切”的全面快速推广，会有一些问题，还是需要因地适宜的进行试点，是利民之举的尝试。