“我年初給董事長的建議是規模優先、兼顧利潤，不過現在情況有變化，我們已經調整為規模與利潤並舉。”一位上市房企高管告訴第一財經記者。
從年初的規模論，到如今的保現金流和利潤，大部分房企今年的策略發生了許多改變。“去年很焦慮，今年更焦慮，公司正在不斷調整和修正戰略規劃。”一位TOP30房企高管告訴記者。
焦慮背後，是房企面臨融資難、回款難、銷售難的多種問題，以往一房難求現象正在淡出人們視線，取而代之的是巨大的營銷和回款壓力。
對於房地產市場裡最主要的參與者，房地產企業所承受的壓力正如同幽靈般慢慢露出崢嶸，而這極有可能只是考驗的開始。為了提前準備過冬裝備，開發商在加緊出貨回籠資金的同時，也開啟了一個內部管理優化的新週期。
擴張型戰略之後，將是防守型管理措施逐步走向前臺。
人員收縮
“我們今年還在增加校園招聘指標，但是大部分房企都在縮減或者保持之前的招聘指標。”一位閩系房企副總裁告訴記者。
剛剛開始的校園招聘季，每家房企都開始在各大高校宣講，看起來一如既往，但是“盛況之下”實則不如之前幾年的需求旺盛。
“我們校園招聘的指標和之前一樣，但是今年實際的錄取我們要看生源質量。”一位上市房企人力資源中心總經理告訴記者。
事實上，縱然很多房企保持同樣的招聘指標，但是隨著房企規模的擴大，以及人員流失，房企也在悄然縮減自己的人員成本。
作為資金密集型行業，房企的人力成本一直不是其主要成本，因此助長了這幾年地產行業薪資的快速增長。但是隨著調控進入深水區，各大房企都開始問管理要效益。
“以前的粗放發展是一個英雄帶著一群傻子都可以做好，現在要一個超級英雄帶著一群英雄才可以做好。”弘陽集團執行總裁張良告訴記者。
房地產向管理要效益的時代來臨，人均產能成為每家公司都要關注的點，人員的冗餘將影響成本，因此地產公司都開始嚴進寬出。
近期，恆大內部就發文停止招聘工作，並開始精兵簡政，進行優勝劣汰，進一步縮減編制。無獨有偶，富力地產內部發文，停止招聘，並開始進一步梳理人員結構。此前，綠地、華夏幸福已經進行過人員優化調整，希望藉此降低人力成本。
“現在項目多的公司給的薪資都開始下降，因為反正有人來做。項目少的公司可以給到不錯薪資，但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投資負責人呂春航（化名）告訴記者。
今年早些時候，呂春航每天接到獵頭電話不下十個，而如今隨著土地投資熱度降低，呂春航每天接到獵頭的電話也明顯少了。
“翻來覆去都是那幾家，就是拿不到地的，很多公司都把投資條口的人減配了，沒有那麼多地可以拿。”呂春航說。
事實上，現金流緊張制約著房企的發展，有房企甚至最近某個月的工資都是通過短期借款才得以發放。
“因為形勢嚴峻，有家房企城市副總以上的高管，開始六折發放工資，而這家房企在此前剛剛進行過調整，把投資條線的一些員工優化掉。”一位業內資深高管告訴記者。
曾經風光的地產人，如今面臨巨大壓力。行業洗牌在即，優先淘汰的還不是房企，而是一些地產人。
組織架構優化
今年8月，華夏幸福因戰略收縮，天津事業部已就地解散。對此華夏幸福回應，公司根據內外部環境的變化，對公司戰略進行了重新審視和梳理，對組織和佈局做了局部的調整和優化。
“現在已經到了用管理要效應的時代，無論主動被動，房企都在加強自己的內部管理能力建設。”張良說。
第一財經記者從多家房企瞭解到，房企的很多改革換擋，都來源於今年7月的頂層政策。7月31日，中央召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，會議要求，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
隨後，各家房企都開始意識到，此前的瘋狂擴張將不適應未來的精細化發展之路。“以前是市場足夠大，大家都可以吃。現在是市場規模一定，那未來必然是你死我活。”張良說。
以弘陽為例，就在投、融、管、退、產品五個維度進行優化管理。
“投資要慎重，基於現金流來尋找投資週期。融資能力要加強，房地產是類金融行業，沒有融資什麼都沒辦法進行。管理模式要優化，學習先進製造業降低庫存。銷售（指‘退’）要狠抓，有了銷售和回款，才能帶來下一步發展。最後是產品，未來是產品時代，在同樣的區域內消費者會比較產品好壞，好的產品才能帶來發展。”張良說。
比如管理，張良先抓好各個條線的頭部力量，引入頭部的優秀經理人，帶動整個條線的改革。並希望“組織細胞化”，給每個城市公司配置運營部門，建議運營標準體系，才能在未來的競爭中保持可持續發展能力。
標準化、運營能力加強是每個房企都注意到的問題。
“運營是提高效率的手段，基本每家房企都在不斷提高運營效率，有了大運營部門協調，配合大數據，才可以打通我們的所有業務，形成協同。”張良說。
目前，大部分房企都採取的是3級業務架構模式，集團、城市、項目，隨著規模擴大，很多變成了集團、區域、項目。為了加強管理和減少成本，很多公司項目總同時負責幾個項目，或者將集團平臺優化，人才釋放到地方公司，進一步提高效率。
事實上，問管理要效應時代已經來臨。“房地產進入調控後，考慮到很多企業此前負債過高，這一輪的調控將制約這些企業發展，還有些企業因為負債過高，可能出現掉隊。因此，對於房地產而言，將出現新一輪洗牌。”上述高管說。
土地投資減少
“有家比較激進的房企要求他們的高管自己去銀行融資，來補貼自己企業的現金流。”一位業內高管告訴記者。
現金流緊張，同樣制約了企業的拿地，從目前觀察的情況看，土地市場已經進入下行週期，流拍情況不斷增加。
“很多政府也在找我們談，希望我們託底，害怕土地也賣不出去。”呂春航說。
而這個時候，誰持有現金，誰有較低的財務安全，誰就把握了主動權。
“以前併購市場總是多家搶一個項目，但是還是有很多項目送上門來。”福晟國際行政總裁童文濤告訴記者。
10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多家全資子公司與萬科簽署《股權轉讓及合作協議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這五家公司持有位於環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。
華夏幸福的土地轉讓，更是被業內認為現金流過於緊張，因此不得不出手項目。
“我們談判的空間越來越大，開始對項目挑挑選選才買，我們也比之前更謹慎。”呂春航說。
中原地產研究中心統計數據顯示：一線城市年內成交352宗土地，平均溢價率只有8.24%，刷新了歷史最低，住宅土地也一樣低迷，合計成交的128宗住宅土地平均溢價率只有8.77%，而在2016年則高達66.9%，也同樣刷新了歷史最低。
“所有公司都在收縮拿地預算，很多地方也開始取消預售，我們拿地可能也會重新進行測算。”呂春航說。
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（第一財經 羅韜）
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