華南新聞中心 李秀華 發自深圳
和訊網消息 10月19日，深圳市皇庭國際(000056,股吧)企業股份有限公司（簡稱皇庭國際）發佈了一則《關於擬設立資產支持票據的公告》，表示，為改善公司債務融資結構、拓寬公司融資渠道，促進公司可持續穩定發展，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過人民幣46億元的債務融資工具。
皇庭國際19日公告稱，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過人民幣46億元的債務融資工具。其中，優先級A級資產支持票據不超過30億元，優先級B級資產支持票據不超過14億元，次級資產級支持票據不超過2億元。優先級資產支持票據和次級資產支持票據的規模、期限等項目相關因素可能因監管機構要求或市場需求進行調整。
皇庭國際在上述公告中亦明確表示，“本次資產支持票據的設立有利於拓寬公司融資渠道，降低融資成本，通過將流動性較低的存量資產轉變為流動性較高的現金資產，達到優化資產結構的目的，提高公司資產使用效率，提升公司的盈利能力。”
皇庭國際進一步明確，目前，公司確定了“中國領先的綜合不動產綜合運營服務商”的發展戰略，按照自持+整租+委託管理相結合，以輕資產為主的商業模式。目前，已經在珠三角地區、中部地區和長三角及成渝地區運營十個以上的商業地產項目，管理面積超過100萬平方米。公司本次發行資產證券化產品，是由於公司核心項目深圳的皇庭廣場已經運營成熟，具備穩定的現金流，滿足資產證券化的發行條件。
“本次發行完全符合公司的發展戰略，有利於調整公司資產結構，提高資產的流動性，降低財務費用，完善商業不動產的運營模式，形成完整的‘運營-提升-資產證券化’的商業模式”，皇庭國際今天上午在深交所互動易平臺回覆投資者稱。
和訊網注意到，國內企業發行資產支持票據的案例其實早已有先例，並且企業資質方面還包括央企等企業。
據瞭解，資產支持票據（ABN），是指非金融企業在銀行間債券市場發行的，由基礎資產所產生的現金流作為還款支持的，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具（基礎資產是指符合法律法規規定，權屬明確，能夠產生可預測現金流的財產、財產權利或財產和財產權利的組合。通俗的說，就是在銀行間市場發行的商業物業的資產證券化產品）。
另外，相較REITs和CMBS，銀行間商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）以商業地產抵押貸款收益權為基礎資產，結構簡單，同時能公募發行，產品流動性高，發行成本相對較低。已發行產品以雙SPV結構設計為主要特徵，增信措施涵蓋差額補足、抵押及保證擔保、流動性支持等，產品結構及增信方式豐富。
和CMBS類似，對CMBN的分析以底層資產池和貸款質量為重點，具體而言需要關注房地產地理位置、業態分佈、市場環境、變現價值的確定、租戶和借款人的運營能力和信用風險等。從目前註冊和發行情況來看，CMBN的發行週期不長，相對CMBS、REITs在發行成本上具備一定優勢。
有分析認為，ABN融資模式，對發行人以及投資人而言，實屬雙贏的一種創新融資模式。
具體而言，對於發行人：能夠拓寬企業融資渠道；降低企業融資成本；盤活企業存量資產，優化企業資產結構；資金用途更加靈活；改變企業商業模式；融資效率高；提升企業社會聲譽。
截止目前，國內已經有多單CMBN產品發行成功。包括“上海世茂國際廣場有限公司2017年第一期資產支持票據在銀行間交易商協會成功註冊，規模65億元”、“銀行間市場首單央企商業地產抵押貸款支持票據(CMBN)---保利置業集團有限公司2018年度第一期資產支持票據(簡稱“18保利置業ABN001”)，發行規模11億元”。
而對於皇庭國際而言，擬發行資產支持票據，也有其自身優勢所驅動。
皇庭國際稱，本次發行的基礎資產是公司的核心資產，位於深圳市CBD區域的皇庭廣場，皇庭廣場位於深圳的中軸線上，深圳會展中心正對面，地下兩條地鐵交匯，周邊遍佈金融機構和高端人群，建築面積13.7萬平方米，通過幾年的經營，已經成為深圳的標誌性購物中心，目前經營良好，租金收入逐步提高。在目前已經發行的CMBN產品中，皇庭廣場從區位、地段、經營情況等各個方面來看，都是非常優質的。
皇庭國際分析認為，公司經過近年的戰略轉型，公司的商業物業經營及淨利潤都實現了穩健增長，在商業市場和資本市場逐步建立了較好的品牌知名度，公司基於良好的商業物業運營基礎，擬發行46億元的資產支持票據。
皇庭國際進一步稱，如果能發行成功，可以改善公司資產的流動性，降低財務費用，募集到的資金可以用於更多商業地產項目的裝修改造和招商運營，擴大公司業務規模，提高公司經營能力和利潤水平。目前，公司正在和中介機構積極推動該發行事項。
有銀行人士認為，房地產企業通過發行資產支持票據，不僅有助於盤活存量優質商業物業，進一步促進優化資源配置，也是運用債務融資工具有效服務實體經濟的具體舉措。
和訊網瞭解到，近年來，皇庭國際根據既定的發展戰略，實現了不動產運營、金融、內容服務三大業務平臺的良性互動發展。經過近年的戰略轉型，公司營業收入和淨利潤逐年提升。
商業地產業務方面除了穩固提升核心購物中心項目皇庭廣場的營業收入和品牌知名度;購入的成都環球時代中心也於2017年交付使用；旗下深圳皇庭禮尚公寓管理有限公司以公寓租賃及日常管理為核心業務，致力於打造國內集中式長租公寓知名品牌。
金融服務業務方面依託同心基金、同心再貸款、瑞澤租賃等公司開展業務，已成為公司重要的盈利點之一。
而在目前對房地產企業融資逐步收緊的大形勢下，皇庭國際本次通過資產支持票據進行融資，可謂正是契合了其構建的以輕資產運作為核心的商業戰略模式。
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