中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，樓市進一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應相對不足，且房屋空置率相對合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風險正在加大。
“金九”退燒，樓市分化也在加劇。
10月19日，國家統計局公佈了2018年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況。
數據顯示，2018年1-9月份，中國房地產開發投資同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。同期，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點；商品房銷售額增長13.3%，增速回落1.2個百分點。
分析人士指出，9月份以來，樓市熱度已然觸頂回落。供給方面，慣性作用下，投資在四季度還將維持相對高位，但房企拿地將更為謹慎。銷售方面，儘管中西部地區熱度仍未消退，但在東部地區，在市場觀望情緒日漸濃厚的背景下，四季度房企“以價換量”的可能性還在加大。
供需兩重天
市場供需形勢正在發生變化。
數據顯示，2018年1-9月份，全國房地產開發投資88665億元，同比增長9.9%，增速略微回落。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
此外，新開工數據表現亮眼。1-9月，全國房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速相比1-8月提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積112411萬平方米，增長19.4%。
記者注意到，2018年以來，房屋新開工面積增速持續加快，同比增速已經從年初的2%提升至目前的水平，而從單月拆分數據來看，7、8、9三月的新開工面積同比增幅均超過20%。
此外，1-9月，房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%。“儘管連續10個月竣工面積同比下跌，但跌幅已經開始有收窄態勢。隨著後續房地產市場供應端的發力，預計項目竣工規模持續下跌的可能性會減少，這也利好後續房屋交付規模的增加。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
嚴躍進指出，三季度數據來看，在督促房企開發等層面，政策效應顯現。近期包括深圳對於房企拿地後的施工和竣工時限要求等政策的出臺，都說明各地在積極督促房企進行既有土地項目的開發，以形成有效供給。
與供給側仍保持相對火熱不同，需求側的銷售數據則有下行跡象顯現。
國家統計局數據顯示，1-9月份，全國商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.3%。
此外，銷售額增速也繼續放緩。1-9月，全國商品房銷售額達到104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個百分點。
而拆分統計局數據顯示，9月單月，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下滑3.6%。記者注意到，這也是最近5個月首次出現同比成交量下滑的現象。
多位分析人士指出，儘管目前累計銷售數據仍有較大的同比增長，但在樓市調控持續從嚴下，購房人的觀望情緒正在升溫，並導致市場的去化率大幅下滑，這可能會導致部分房企在第四季度發力銷售，以價換量的現象可能會更加頻繁地出現。
三四線樓市下行風險加大
“金九”不再，“銀十”開局也顯乏力。多位分析人士均指出，樓市進一步分化的可能性正在凸顯。
“全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下降，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。”?中原地產首席分析師張大偉表示，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，特別是中西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅，成交金額上漲幅度同比也在22%以上。
數據顯示，1-9月份，東部地區商品房銷售面同比下降4.3%至48462萬平方米，降幅比1-8月份擴大0.7個百分點。而其銷售額增速也繼續放緩，相比1-8月回落了5個百分點，僅為55820億元。
同期西部地區商品房銷售面積31557萬平方米，增長8.9%；銷售額21511億元，增長26.6%。
據易居研究院發佈的數據顯示，9月上海新房成交面積69.8萬平方米，同比減少31.6%；新增供給面積6.8萬平方米，同比減少68.2%。
不過，也有觀點認為，熱點城市的銷售遇冷，原因在於嚴厲調控政策與市場看低預期導致的需求萎縮，短期內大幅波動的可能性不大。而一些三四線城市，其樓市加速下行的可能性更大。
10月19日，在中國新聞社主辦的2018年三季度經濟形勢分析會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向21世紀經濟報道記者表示，樓市進一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應相對不足，且房屋空置率相對合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風險正在加大。
實際上，與一二線城市“量縮價穩”相比，在2016年上一輪上漲週期中最為突出的部分東部三四線城市，目前“量價雙跌”的現象已經持續。
58安居客房產研究院的數據顯示，北京周邊城市的二手房價呈現連續下降態勢，10月前兩週二手房均價13559元/平方米，環比上月下跌2.30%，同比下跌?28.66%。
“去年以來，三四線城市的房地產在各種因素的影響下發展較好，除了把價格明顯提高以外，地方政府還推出了大量的土地供給。而這些地區的房屋空置率較高，住房潛在供給的增加，新一輪的庫存會不會出現，應當引起重視。”倪鵬飛說。
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