導讀：與村委會（或村集體成員）簽訂租賃合同，或經層層轉租後，租賃村委會的土地（破舊廠房）進行生產經營。拆遷來襲，作為承租人是否可以獲得應有的補償款？可以獲得哪些補償款？又該如何獲得呢？本文，在明律師繼續為大家解析這一實務中牽涉利益矛盾巨大的“疑難雜症”……
案情簡介：約定得好好的補償權益分配轉眼不認賬
楊某與段某同為河北省秦皇島市海港區某村村民。2007年，楊某與段某簽訂租房協議一份，楊某承租了段某廠房一處，用於食品生產經營，租期10年，租金每年2萬元。雙方約定該廠房如遇拆遷，承租後二人共建的200平方米的廠房補償款，一人一半。簽訂租賃合同後，楊某交納了10年租金，在此註冊成立了秦皇島市某食品有限公司，成為該公司的法定代表人。該公司成立後，一直處於經營盈利狀態，並按時交納了相關稅費。2011年，廠房果然面臨拆遷，段某與拆遷方簽訂了協議，並領取了拆遷補償款。楊某找到拆遷方說理，被告知，其與段某簽訂了協議，補償款已支付完畢，讓他去找段某。楊某在拆遷方那裡碰壁後，找到段某。段某告知，拆遷補償款的發放對象就是房屋的所有權人，而不是承租人，補償協議並未涉及楊某的相關利益。楊某提出想具體查看補償協議，被告知補償協議在拆遷方手上。就這樣，被踢皮球的楊某無奈之下找到了北京在明律師事務所的馬麗芬、閆會東律師尋求法律幫助。
案件分析：誰動了企業主的奶酪？
承租了案涉廠房後，楊某在該廠房上參與新建了200多平方米的房屋。這部分廠房是楊某與段某共同出資興建的。毫無疑問，楊某理應獲得該部分的補償，但楊某是向拆遷方、村委會還是段某主張分配拆遷利益呢？
在明律師經分析認為，依據《國土資源部關於完善徵地補償安置制度的指導意見》《最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條之規定，土地的補償費用應給予村委會，再由村委會對該補償費用進行合理分配。地上附屬物的補償應給予房屋所有權人。本案中，委託人楊某所主張的費用不包括土地補償費，故與村委會不存在利益糾紛。其次，拆遷方已與段某簽訂拆遷補償協議，並已將補償款支付給段某，如起訴拆遷方，以實際承租人的身份來主張拆遷利益，想打破既定法律事實，難度較大。故本案主訴訟應為與段某的租賃合同糾紛。但也須對本案涉及的拆遷事項進行初步的督促、查詢工作，瞭解本案補償款是否已足額支付段某，為是否對拆遷方進行相關訴訟作準備。
程序啟動三部曲：律師函、信息公開、查處
1.督促、函告：律師函
接受委託後，在明律師向區政府、鎮政府、拆遷公司、段某分別發送律師函，向其函告楊某已委託本所律師來維護合法權益，在明律師必要時會採取相應的法律措施，以最大限度維護楊某的合法權益。其次，表明協商談判的誠意，先禮後兵。
2.查詢、知悉：申請政府信息公開
既然案涉廠房涉及拆遷問題，勢必要經建設項目立項、用地規劃許可、工程規劃許可等程序，發改委、規劃局等部門會有該建設項目的相關文件。在明律師分別向發改委、規劃局、國土局三個部門提起政府信息公開申請，申請公開案涉項目的立項、規劃、用地手續。15個工作日後，上述部門均作出答覆，案涉廠房並不涉及徵收項目，無相關法律文件。
3.敲打：查處程序
在瞭解到案涉項目並不存在合法徵收項目，而是所謂的“協議拆遷”後，在明律師果斷向國土部門提起了查處程序，請求國土部門查處拆遷方的違法用地行為。
主訴訟：4大要點解析不簡單的租賃合同糾紛
與請求給付房租、押金等常規租賃合同糾紛不同，本案訴訟請求為分配拆遷利益。訴訟策略與常規房屋租賃合同糾紛亦大相徑庭。
1.證據之王——拆遷補償安置協議
由拆遷引起的租賃合同糾紛，關鍵證據為拆遷補償安置協議。作為承租人，楊某無法取得案涉補償協議，作為被告的段某不可能主動提供，這無疑會影響案件的審理。在明律師以補償協議由相關部門保存，楊某確因客觀原因無法調取為由（《民事訴訟法》第64條第二款和《最高法關於適用的解釋》第94條）向法院遞交了調取證據申請書，請求法院調取案涉補償協議。經與承辦法官多次溝通，法官最終同意並調取了補償協議。
2.補償款該如何計算、分配？
補償協議調出來後，令人意外的是該補償協議內容只有一條，“補償款合計966000元，此補償款包含段某承包的土地範圍內地上附著物的一切費用”。無具體補償明細，無案涉廠房的補償數額、補償標準，也無相關附圖。楊某無法以此為依據主張分配補償款。在明律師向法官說明情況後，再次向法官提出請求，調取了案涉廠房測量結果、評估報告，該份證據詳細記載了被拆廠房的具體平面圖及補償款的計算明細。
3.200還是224？
楊某與段某在租賃合同中約定了200平方米廠房如遇拆遷，補償款一人一半。但訴爭部分廠房的面積實際測量為224平方米，且廠房測量結果、評估報告上亦均顯示為224平方米，楊某隨即主張按224平方米來計算補償款，段某則主張按租賃合同中雙方約定的面積進行補償。雙方各執己見，爭執不下。
在明律師指出，當對合同條款釋義理解有異議時，應結合行為性質、目的，探求該合同訂立時雙方的真實意思（法律依據可參見《民法總則》第142條）。本案中補償協議雖然共建廠房面積寫成200平方米，但該條款的目的為雙方對共建廠房部分拆遷利益的分配。而本案中共建廠房的實際具體位置、面積（經法官實地走訪、測量，面積為224平方米）雙方均不存在爭議。故，本案應探求訂立合同時雙方的真實意思表示即共建廠房（224平方米）的拆遷利益分配。
4.搬遷費、補助費、過渡費能否要求分配？
被拆遷人普遍會遇到的問題是，在這種情況下具體可以要求哪些補償？補償數額又該如何確定？同樣，楊某也遇到了這個問題。
拆遷補償款除了房屋補償、土地補償外還包括停產停業損失費、搬遷費、補助費、過渡費等。拆遷補償款的發放對象是被拆遷房屋的所有權人，段某為廠房（廠房總面積1000多平方米）的所有權人，但楊某參與建設了案涉廠房（200多平方米），進行了投資，楊某為此廠房的所有權人。故，楊某與段某為案涉廠房（200多平方米）的共有產權人。楊某在此註冊成立了公司，公司處於經營狀態。故楊某有權獲得該部分廠房涉及的停產停業損失費、搬遷費、補助費、過渡費等。
法院最終採納了在明律師的觀點，支持了楊某請求分配補償款的訴求。楊某取得了其應得的補償款，合法權益得到了維護。
針對此案，馬麗芬、閆會東律師想向廣大企業廠房承租人提示以下問題：
1.與村委會（村民）簽訂土地（廠房）租賃協議時，因廠房被徵收拆遷所得的補償款的分配條款要約定清楚，防微杜漸，防止事後發生糾紛；
2.涉及徵收拆遷的案件，即便是租賃合同糾紛也不能按照傳統民商事的訴訟思路維權，不然容易避重就輕，裹足不前；
3.本案中承租人均為村集體成員，但非本村人員租賃集體土地或廠房進行生產經營的，需取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村代表同意，並報鄉（鎮）政府批准（《農村土地承包法》第四十八條）。
4.徵收拆遷案件中的輔助措施不容小覷，不明就裡的人往往會對專業拆遷律師提起的相關措施，包括但不限於查處程序、律師函、審計程序、信息公開程序、公安機關履職程序等提出質疑。認為上述程序只會徒增訴累，於案件結果無益。實則不然，上述程序對掌握徵收拆遷中的相關事實，把握相關部門的違法點至關重要，會助力後續程序，最終促成補償款的取得 。
作者丨劉玉偉 北京在明律師事務所版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創內容，未經授權，拒絕轉載！如果覺得我們的文章對你有幫助，請轉發關注。如有拆遷問題，歡迎在下方評論區留言諮詢，或與我們聯繫！閱讀更多 拆遷律師週刊 的文章
