房地產開發商與業主間因延遲交付實物房屋和房屋權利所致的糾紛，一直是商品房預售合同糾紛涉訟的主要原因。對於如何確定開發商的違約責任,審判實踐中適用法律不盡統一。研究此類案件中較具典型性,其處理結果對審理此類案件具有一定的借鑑作用。
律師觀點：
在房屋竣工驗收之後交付購房者之前,由房地產開發商向房地產管理部門申請初始登記,對符合規定的申請。房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出准予登記的決定，頒發房地產權證。在現實生活中，開發商延遲交房，致使買受人無法在約定期限內獲得房屋產權，已屬於遲延履行主要債務致使合同目的無法實現,當屬根本違約，買受人可以在解除合同與主張違約賠償之間進行選擇。此時，買受人可以依據購房合約，要求被告支付逾期辦理產權登記(權利交付)違約金。
同時，我國法律有明確規定，若當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失。包括合同履行後可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”其中“合同履行後可以獲得的利益”就是我們常聽到的所謂的預期利益。在此規定下，若是當事人對於預期利益損失計算，是在理性之人可預見的範圍之外,要求違約方賠償因過錯造成的損失時,法院無法支持。
案例分析：
2006年4月12日，原告張某、被告上海某房地產公司簽訂《上海市商品房預售合同》，原告向被告購買涉訟房屋，總價4426275元。雙方約定被告定於2007年6月30日前將房屋交付原告，被告承諾在2007年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證 ,如到時不能取得，原告有權單方面解除本合同。合同簽訂後，原告付清房款4383017.20元。2008年1月10日，被告通知原告於2008年1月16日交房。雙方實際於2008年1月17日辦理了交房手續。2008年1月17日，原告書寫違約金確認書，原告確認並同意截至該房屋交付日，被告應向原告支付逾期交房違約金共計88525.50元。
嗣後，原告收到上述違約金。被告於2008年1月9日取得涉訟房屋的上海市新建住宅交付使用許可證，但未辦出涉訟房屋的上海市房地產權證。在合同履行期限到來之日，經原告多次催促，直至2008年1月17日，被告才將涉訟房屋交付原告使用，逾期交房期限長達6個月之久。直至目前已超過近3個月沒有辦理小產證轉移登記手續，沒將產權過戶至原告名下，於此，原告向法院提起訴訟，請求法院判令被告賠償因逾期交房造成的損失賠償和逾期辦理產權登記違約金。
法院裁判：
一審法院判決:被告於本判決生效之日起10日內支付原告逾期辦理產權登記違約金，自2008年2月1日起算至被告向原告發出可辦理小產證通知之日止,以4383017.20元總額,按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。原告要求被告賠償因逾期交房(實物交付)造成的損失賠償等請求，因原、被告訂立預售合同時均未預見，故原告要求賠償原告因逾期交房造成的租金損失,無法支持。一審判決後,原、被告均提起上訴。
二審法院判決：被告直至一審判決時仍未辦出大產證，被告違約事實存在，理應承擔違約責任。故判決:駁回上訴，維持原判。
法律分析：
原、被告簽訂的預售合同系雙方真實意思表示，內容於法不悖，應為合法有效,雙方均應恪守。本案中,開發商延遲交房，致使原告無法在約定期限內獲得房屋產權，已屬於遲延履行主要債務致使合同目的無法實現,當屬根本違約。所以，被告未能在合同約定的日期前向原告交付房屋,其行為已構成違約,應按照合同的約定向原告承擔相應的違約責任。
此外，關於原告以出租係爭房屋可得租金為標準的預期利益計算於法無據，法院予以駁回。原、被告在訂立預售合同時均未約定係爭房屋用於租賃，原告也從未向被告傳達過其意欲出租該係爭房屋的信息,依據《合同法》第113條規定中”合同履行後可以獲得的利益”即所謂的預期利益。且至今原告對係爭房屋的用途仍為自住，因此被告即違約方對於係爭房屋出租之用途末予以預見是合理的。
被告認為原告依照預售合同約定原告未選擇解除合同，而是主張逾期辦理產權登記違約金不應當予以支持的訴請予以駁回。在法律上，解除權是一種形成權，以權利人單方的意思表示就可使民事法律關係發生變化,權利人有權單方選擇放棄。解除權與債權請求權兩個權利性質不同，解除權並非違約責任的承擔方式，其目的在於避免損失的進一步擴大，而並非在於補償因違約所導致的損失，也無法達到補償損失的目的。因此,放棄約定的解除權也並不意味原告放棄被告追究違約責任，原告可以在解除合同與主張違約賠償之間進行選擇。
因被告在預售合同中實際承諾：在2007年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證，如未在約定的期限內交房，應向原告支付違約金。所以依據合同約定，本案中，被告未能在合同約定的日期前向原告交付房屋,其行為已構成違約。在原告要求被告支付逾期辦理產權登記違約金的訴請後，應按照合同的約定向原告承擔相應的違約責任，支付約定違約金。因此，原告自2008年2月1日起算至被告向原告發出可辦理小產證通知之日止,按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理產權登記違約金的訴請，應當予以支持。
案例來源：《房地產案件：法律適用關鍵詞與典型案例指導》張某訴上海某房地產公司房屋買賣合同糾紛案
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