最近，福州馬尾的一些業主向我們平臺反映，說他們的一筆錢，開發商拖了三年多不退，僅僅是支付了部分違約金和利息，到底是怎麼回事呢？
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2014年，福州馬尾的一些業主們看中了福州青州煜城置業有限公司的一處房產，在交了五萬到十萬元不等的定金後，就開始了漫長的等待，從工地停工，到動工，再到驗收遇阻，原本2015年6月交房的約定被一次又一次延後，業主們也陸續失去了耐心。
記者在業主提供的合同上看到，他們和開發商之間簽訂的，是合作建房合同，合同中約定，如果開發商不願意繼續履行合同，應雙倍返還定金，此外，超過六個月無法交付房屋，需要向業主繳納違約金。
業主們告訴記者，從2015年開始，三年多來，開發商以各種理由擱置了退款。僅僅按照銀行利息，賠償了部分違約金，一直到現在，他們的購房款仍無法拿回。
既然退不回購房款，
那麼業主們是不是
能取得原本合同約定的，
房屋的使用權呢？
公益律師表示，開發商目前的行為，已經構成違約。需要向業主們返還定金，並進行相應的賠償。對於開發商拖延退款的行為，業主們可以收集相關資料，起訴開發商。
公益律師：
就是我們訴訟的話，可以去申請財產保全的這種方式。先把他名下的財產給凍住，給查封住，等我們勝訴的時候，我們通過法院的執行程序，把他執行到你們名下。
另外，公益律師認為，如果業主們有證據證明實際的損失高於雙倍定金，可以以實際損失為準向法院起訴，要求賠償。
接著，公益律師和記者陪同業主，來到了福州青州煜城置業有限公司。經過一番溝通，大夥終於見到了開發商的工作人員。
工作人員表示，建房用地是從村裡租的，經營權50年，至於無法驗收交房，是因為股東和承建商有矛盾。
這名工作人員告訴記者，他們公司幾年來經歷過股東的更換，現任負責人接手之後，也在著手解決退款問題。
最終，工作人員答應，將在月底前籌到至少一半的款項，公益律師表示，如果開發商到期無法歸還購房款，建議業主直接通過司法程序解決。
律師解讀
1
想請問陳律師的是，這塊土地是開發商跟村裡租的，然後對外以合作建房的方式銷售，這樣操作符合法律程序嗎？
開發商這種租用村裡土地合作建房，對外銷售的行為，實際上可以稱之為“小產權房”。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。正常的小產權房房屋買賣，其效力，要區分不同情況對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2
開發商違約在先，定金也遲遲不退，僅僅支付銀行利息給業主作為賠償，這麼操作符合法定程序嗎？
從合同約定來看，我們發現合同有約定逾期交付房屋的違約責任及違約金計算方式，即按已付出資額的日萬分之二來計算，但實際上，業主因為不能及時獲得房屋，及時入住，有可能使得違約金金額不足以彌補損失，那麼業主可以提交相應的證據，要求開發商賠償實際損失。
3
想請教陳律師的，不按購房合同上的圖紙建造是否違約？開發商究竟用意何在？
不按合同約定圖紙施工，開發商構成違約。至於開發商具體用意，我們判斷很有可能是為了節約建安成本，也有可能為了通過政府的規劃驗收而採取的臨時措施。這個要具體情況，具體分析。
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