二線城市房價瘋漲卻鬧“房荒”　住建部約談12城

2018年4月末，杭州成為一百個城市中庫存最少的城市，同比下降了48%。也就是說，如果不供應新房，2.8個月後，杭州將無房可賣。武漢、南京、長沙均撐不過4個月。

如果全口徑統計所有類型的供地，2017年，南京的供地量排在全國第6位，但是如果只計算住宅用地，南京下滑至第16位。

這輪調控政策使得真正的商品房住宅用地供應變得更少。近年推出的住宅用地中，還有一部分要劃給租賃、共有產權等各類新興用地。

2018年五一前後，針對房價上漲過快的現象，住房和城鄉建設部分別約談了西安、成都、海口等12個城市，強調堅持調控力度不放鬆，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構。

這些城市的庫存已經告急。上海易居房地產研究院發佈的《百城住宅庫存數據》顯示，2018年4月末，杭州成為一百個城市中，庫存最少的城市，同比下降了48%。也就是說，如果不供應新房，2.8個月後，杭州將無房可賣。武漢、南京、長沙均撐不過4個月。

“後悔離開北京了，杭州買個房這麼難。”幾天前，在杭州餘杭區的一個購房群中，有人一句調侃，引發了此起彼伏的回聲。

2018年5月10日，餘杭區一處名為匯高柏悅的樓盤搖號賣房，128套房源，吸引了4107組購房者，中籤率僅為3.12%。按照政府規劃，餘杭區是位於杭州西部的科創產業新區。

搶房現象同樣出現在西部的成都市。一位網友坐在車上，用顫抖的手機錄下了成都郫都區排隊買房的盛況，直到1分鐘視頻結束，烏壓壓的人群仍沒有看到盡頭。

成都另一處剛剛獲准銷售的樓盤中鐵青秀未遮山，情況相似，目前登記搖號人數已超過8萬人，而房源僅有一千餘套。

“我準備找中介合作。”在武漢江夏區一處準備搖號的樓盤，一位穿著襯衣、揹著雙肩包的男士邊排隊邊對南方週末記者說，他的車壞了，不得不坐了幾個小時公交來到這裡，排隊太浪費時間，他希望通過主動加價解決買房難的問題。

花式捂盤

全國房地產庫存已回到2012年以來的歷史低位。一百個城市的庫存去化週期連續33個月同比下跌，僅剩10.3個月，即庫存規模回落到了6年前的水平。而庫存去化週期合理區間為12—16個月。

房荒主要集中在二線城市。易居數據顯示，截至2018年4月底，二線城市庫存同比跌幅最大，高達9.6%。一線和三四線則分別下跌5.4%和6.1%。

之所以如此，多位受訪者向南方週末記者表示，一個原因是二線城市的房價上漲最快，政府紛紛出臺“限價令”，導致地產商有意拖延開發進度，以等待政策鬆動。

“限價令”是地方政府為了貫徹“房住不炒”的調控精神，於2016年3月開始實施的政策。即地方政府會根據區域的不同，給一手房限制一個最高價格，超過限價的地產商，就拿不到預售證。

限價之後，許多地產商不得不“割肉”入市。一家地產公司品牌負責人告訴南方週末記者，據他觀察，在上海和杭州，近期入市的項目，特別是中高價值板塊的樓盤，損價或者說低於預期售價入市的情況比較普遍，區間一般在10%-20%。

90後於傑在杭州做私募，原本並不怎麼關注房子，他的工作主要是發掘股票上的套利機會，然後發行產品。但2016年9月杭州發佈“限價令”後，他發現杭州樓市出現了一二手房價倒掛現象。

此後，他一有時間便去杭州各區踩盤，並將值得購買的樓盤統計了一張表格。樓盤能否進入這張表格，唯一取決於是否低於預期售價。

于傑將政府區域限價與地產商的保本價相減，計算出一個損價排行榜。入選的近30個樓盤，損失最多的地產商要虧掉四成以上。

面臨虧損，也有許多地產商拒絕入市。一家閩系房企高管就曾向南方週末記者坦言：“我們寧可不賣也不開盤。”其所在的閩系房企拿過2015年上海的一宗地王，現在已經開發到可以賣的程度。

在長沙，有媒體統計出了五大“捂盤天王”，有已蓋好的央字頭樓盤，最近一次開盤要追溯到2016年。在成都，則有地產商稱，自家樓盤的預售證丟了，而彼時正值周邊一塊高價地拍賣前夕。

于傑也發現，杭州最值得購買的30個項目雖然是挖出來了，但實際開盤的也就三四個。他經常去其中一個樓盤走訪，開發商簡單直白地告訴他，“不想開”。

從杭州近幾年的供地情況來看，杭州並不缺乏住宅用地。Wind數據顯示，杭州從2015年開始，住宅用地每年都在增加，這在一二線熱點城市中比較少見。杭州供地量在全國百城中的表現也比較平穩，一直在10名左右波動。

國家統計局數據顯示，2017年，房企共買入25508萬平方米的土地，同比增長15.8%，新開工面積也增長了10.5%。但全國住宅的竣工面積卻沒有水漲船高，反而減少了7%，銷售面積的增速也從22.4%下滑至5.3%。

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