利用如火如荼的资产证券化业务，将名下难以顺销的尾房、酒店、写字楼、商业都一股脑地打包成长租公寓，在资本市场出表套现。
——讲究的就是“高周转”。
现在，发展租赁市场的政策红利带动下，各家开发企业都在做长租公寓业务，但模式不一。
提及长租公寓业务的商业模式，彼此争论的是如何盈利，但其实还有一个基础的问题没有引起关注，就是这些开发企业发展长租公寓的房源从何而来。
某种程度上，获取房源的方式，也决定了长租公寓的商业模式，因为房源获取归于成本端，紧密联系着将来的盈利能力。
年初的时候，碧桂园与中联基金设立获批的100亿元储架租赁住房REITs（中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划）收获了市场的巨大关注，因为这是目前国内发行规模最大的类REITs。
REITs或者ABS产品，拾遗君在此不做详细解释。碧桂园租赁REITs第一期已经在深交所挂牌发行，规模17.17亿元，从获批到挂牌，前后不到3个月时间。
碧桂园也在通稿里强调，租赁REITs产品快速发行，是监管部门支持和推动的结果，“功不可没”。
租赁REITs归集还款现金流的基础资产肯定就是物业租金，租金从何而来？当然要依附租赁物业，也就是底层资产，这些用于出租的物业才能产生租金。
碧桂园租赁REITs首期产品的底层资产包含5处租赁物业，北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸。
拾遗君逐一进行了查询，碧桂园纳入资产池的5处租赁物业均是由碧桂园持有经营，原先就是碧桂园自持型物业。
北京九华山庄十五区，之前运营的业态是家庭养生酒店，北京九华山庄十区是会展中心酒店，这两处物业从酒店业态调整为长租公寓，而且物业地处北京的小汤山，偏僻的京郊地区，原来这些酒店业态在北京的运营难度可想而知，今后将酒店房间改造成公寓出租给白领们，会有怎样的出租率呢？
上海南翔玉宏物业，其实位于上海的嘉定区，也是相当偏远，而且属于商办项目，是碧桂园2016年底的时候，通过司法拍卖取得的一宗商办物业，总价3.14亿元，当时是停顿的在建工程。
读者们注意，玉宏大厦的土地性质是商办物业，今年初的时候，碧桂园还在筹备将这个商办项目改造成联合办公的业态，但是很快调整为长租公寓。
从写字楼、办公业态调整为长租公寓，碧桂园确实有办法。
厦门云厝里最初是一个小产权项目，原本计划与当地的居委会合作建成生鲜食品超市，但是要求永久自持，不能分割散售。不过，中途的开发商资金链断裂，负债累累，但项目周边的房价水涨船高，这种情况下，碧桂园在2012年收购了这栋物业的在建工程，当时属于烂尾楼。
碧桂园收购一处生鲜食品超市没有意义，所以在2014年，这栋物业的土地用途变更为酒店，厦门的房价虽然一直涨，土地用途也完成了变更，但政府仍然限制这栋物业的转让和抵押。
碧桂园搞的套路是高周转，快速拿地、快速卖，无法销售，搁在手里，无法高周转，因此也被碧桂园放到了长租公寓的资产池。
碧桂园在厦门的国际海岸物业，物业类型是写字楼，但是碧桂园的运作之下，现在同样放进了租赁REITs的资产包，用作长租公寓的出租。
拾遗君跟一位机构的朋友请教过，他也了解到碧桂园装进底层资产池的租赁物业都是没有顺利销售的项目，快速调整为长租公寓，并且由碧桂园自身提供包租。
所以，碧桂园租赁REITs的底层资产池里，装进去的租赁物业一开始也并不是成熟的长租公寓，而是由酒店、甚至是生鲜食品超市、写字楼调整改造而来，而且，这些租赁物业的共性是地理位置偏远、运营纠结、碧桂园自持。
碧桂园是全国性的开发企业，这些地方政府出让土地，少数土地是纯粹的单一属性，大部分土地其实包含了写字楼、商业和住宅等综合业态，不少地块甚至要求企业自持，不允许散售。
碧桂园玩的是高周转，住宅可以卖，但是这些自持的商业、酒店和写字楼，考验的是慢工出细活的耐心。一家高周转的开发企业，会有很高的耐心吗？
当周转速度不断加快的时候，获取的土地和开发的项目增多，卖不出去的尾房、配套商业、写字楼、酒店都趴在碧桂园的资产表内，运营情况不理想的情况下，难以产生现金流，只会占据现金，侵蚀之前住宅开发的利润。
中央政策号召发展长租公寓，对碧桂园这样的高周转企业而言，当然是难得融资机会，利用如火如荼的资产证券化业务，将名下难以顺销的尾房、酒店、写字楼、商业都一股脑地打包成长租公寓，在资本市场出表套现。
这里必须给大家普及一个知识点，我们可以理解碧桂园资产表上趴着的这些物业，其实相当于企业的不良资产，出表套现有益无害，而资产证券化业务的核心功能之一，就是完成资产的出表融资，盘活资产。
当然，这些认购碧桂园租赁REITs产品的机构们也都不傻，能允许碧桂园这么玩吗？所以，碧桂园REITs产品的交易结构和承诺增信的设计上，碧桂园对整租租金支付义务进行担保，承担了差额支付义务，以及碧桂园的主体信用担保等。
碧桂园租赁REITs这些增信条款的设计，实际相当于对上述租赁物业的包租，不管这些长租公寓运营情况和出租率如何，碧桂园都保证会让投资者们如期取得收益，相当于给收取租金兜底。
其实，这不就是类债项的融资吗？
所以，拾遗君认为，碧桂园的长租公寓业务和租赁REITs产品的发展，实在任重道远，尤其需要舍得拿出更优质的物业资产培育运营能力，真枪实弹地认真做好长租公寓业务，不负租客。
目前，碧桂园通过发展长租公寓业务与发行REITs产品结合的方式，取得了上百亿元的融资，盘活了名下自持的这些低效资产，金融机构也能保本获得收益，虽然表面上看似双赢的合作，但可能偏离了中央政策号召发展租赁事业的初衷。
长租公寓业务，必然是一条漫长、艰苦的道路，慢工出细活，多点耐心，企业过分追求速度，或一心求快套现，吝啬资源投入，对整个行业都会是损害，侵占了行业稀缺的资源与难能可贵的政策红利，劣币驱逐良币，挤压、剥夺了优质长租公寓企业成长的机会与便利。
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