垦北新城的绿城杨柳郡四起在10月23日领出首张预售证。首开房源位于5-9号楼共486套吗，主力户型面积95-135方，小户型86方只有少量14套，这也是四期户型房源的库存总量，
后期加推房源不再包括90方以下户型。因此想买杨柳郡86方的购房者，只有这一次抢购机会。这次摇号的5幢房源位于艮北新城板块内的横向主干道建华路沿线，靠近地铁口，离德胜高架和杭甬高速各有约400米和800米之远，相对不容易受高架车行噪音影响。
四期首开价格为带装修35780元/平，和三期开盘均价33000元/平相比上涨近3000元/平；链家成交数据显示，周边二手房杨柳郡90方户型成交单价4万/平，交通晓时代59方毛坯成交单价36294元/平。虽然开盘价格有所上调，但仍存在近4000元/平的一二手倒挂差价。
据悉杨柳郡该批次开盘房源蓄客量达近万组，但开盘动作上被项目南面的招商越秀两盘抢先，还能上演万人抢房吗？
关于楼盘的摇号信息，房叔给你总结一下：
摇号房源：5-9号楼共486套
均价：35780元/平
主力户型：95-135方
验资门槛：首套房用户80万资金冻结，二套房用户160万资金冻结，一次性付款客户270万资金冻结
登记时间：10月26日-10月28日
关于楼盘的整体情况：
关于楼盘的定价情况：
项目规划：9幢小高层共近1127户
开发商：地铁集团、绿城
拿地时间：2014年10月
拿地楼面价：8227元/平
销售均价：均价：35780元/平
车位售价：本期车位售价待定，房源开盘后再进行销售；上期车位售价30万/个
装修改造费：预计3000元/套，交完房款后再收取
房屋朝向：东南方向
楼间距：楼间距约大于40米，层高2.9米
得房率：79%-81%
交房时间：2021年6月
周边新房售价：
杨柳郡三期开盘均价33000元/平
公园1872开盘价格40400元/平
天悦江湾开盘价格40200元/平
周边二手房售价：
地铁绿城杨柳郡90方户型成交单价4万/平；
交通晓时代59方毛坯成交单价36294元/平
关于楼盘的配套介绍：
公路交通：
艮北新城横向主干道有建华路、新塘路、艮山东路和德胜快速路，艮山东路提升改造工程已开建，计划打造一条双向6车道的城市高架路以及双向6车道的地面道路，联通东湖快速路；
纵向主干道有杭甬高速、杭海路。
杨柳郡靠邻德胜快速路和杭甬高速。
轨道交通：
南面无缝衔接地铁1号线七堡站，距离南侧地铁9号线约2.2公里，距离西侧地铁1号线和4号线的换乘站杭州东站约3公里。
小区内部配套商业：5万方商业体量
周边商业购物配套：
对面招商公园1872投资建造的7万方商业综合体和天悦江湾投资建造的7.4万方商业综合体，再往南面有招商I PARK、天达广场；
另外南面在建李宁体育公园将规划一定商业体量，李宁体育公园南、九和路地铁站、招商武林郡东规划有商业用地待出让。
周边学校：
建成投入使用的有位于项目南面的澎雅幼儿园和澎雅小学、项目西南面约1.5公里处的夏衍中学；规划中的学校包括位于天悦江湾西侧的幼儿园、2所小学以及约42班规模的采荷实验中学
医疗配套：
距离西南面规划的三甲医院约1.7公里，预计引入杭城知名综合性医院
其他生活娱乐设施：
在建李宁公园一个，预计2021年底竣工亚运会前投入使用包含文化中心和体育中心；杨柳郡内部规划有市政公园；两个招商项目内部规划有林荫慢行步道；板块内规划4个邻里中心，涵盖社区卫生服务中心、各年龄层文体活动中心、农贸市场等公建社区。
关于户型的格局，房叔给你分析一下。
A户型98方
位置：
7号楼2单元01室、02室，7号楼3单元01室；8号楼中间套；9号楼中间套
套数：共211套。7号楼可售共41套，8号楼可售共87套，9号楼可售共83套
总价：264-346万元
优点：
南北通透，主卧飘窗设计。
缺点：
进深偏大，厨卫均窄小，餐厅空间局促，两卧朝北且一卧窄小。
B户型107方
位置：5号楼1单元02室、2单元01室；6号楼2、3、4单元
套数：共99套。
优点：
南北通透，主卧飘窗设计，客厅大开间。
缺点：
进深偏大，厨卫均窄小，餐厅空间局促，两卧朝北且一卧窄小。
C户型127方
位置：6号楼1单元02室、5单元01室
套数：25套
总价：453-486万
优点：
南北通透，南向三卧室，南向大阳台，双飘窗设计。
缺点：
进深偏大，北向客厅，厨卫均窄小，书房窄小。
D户型131方
位置：7号楼西边套、8号楼东西边套、9号楼东西边套
套数：7号楼西边套13套，8号楼东西边套22套，9号楼东西边套28套
总价：433-489万
优点：
南北通透，南向三卧室，主卧独立衣帽间，双飘窗设计。
缺点：
双卫窄小，书房窄小，南阳台窄小。
E户型133
位置：5号楼东西边套
套数：21套
总价：485-530万
优点：
南北通透，南向三卧室，主卧独立衣帽间，多飘窗设计。
缺点：
双卫窄小，书房窄小，南阳台略小。
E1户型135
位置：6号楼东西边套
套数：25套
总价：482-520万
户型格局与“E”相同，点评见“E”。
F1-1户型
位置：7号楼东边套
套数：14套
总价：335-400万
优点：
南北通透，多一个储藏室设计，但缺少玄关位置
缺点：公卫是暗格
F2户型
位置：7号楼1单元02室
套数：14套
总价：282-328万
优点：
做到了三房朝南，餐客厅空间界线分明
缺点：
只有一个卫生间，厨房采光窗户略小
F3-1户型
位置：7号楼1单元03室
套数：14套
总价：373-402万
优点：四房设计
缺点：
户型南北较狭长，四房中仅主卧朝南，餐厅和书房采光可能略受影响；
北面卧室门与公卫卫生间门正对，可能受卫生间潮气影响；
关于楼盘的楼幢优势：
5号楼：
优势：
不沿马路，南面视野为小区内部景观带，噪音污染相较7、8、9号楼更小，南向视野更佳
楼间距比6号楼更宽
劣势：
西面设置一所公共卫生间
1楼设置有社区服务用房，南面设置社区卫生服务中心，可能带来噪音影响和异味散发
东北面是已投入使用的绿城育华幼儿园，容易受活动噪音影响
6号楼：
优势：
不沿马路，南面视野为小区内部景观带，噪音污染相较7、8、9号楼更小，南向视野更佳
劣势：
设置变电所一座，可能存在辐射污染
东北面是已投入使用的绿城育华幼儿园，容易受活动噪音影响
7号楼：
劣势：
临马路建华路，1楼是底商，易受道路噪音影响和车辆尾气烟尘污染、活动噪音影响
南面是交通晓时代和招商公园1872建筑，视野不如5、6号楼
东北面是已投入使用的绿城育华幼儿园，容易受活动噪音影响
设置公共卫生间一处，可能有异味污染
设置变电所2处，可能存在辐射污染
东面设置化粪池一座，可能有异味污染
8号楼：
劣势：
临马路建华路，1楼是底商，易受道路噪音影响和车辆尾气烟尘污染、活动噪音影响
南面是交通晓时代和招商公园1872建筑，视野不如5、6号楼
东北面是已投入使用的绿城育华幼儿园，容易受活动噪音影响
东西侧各设一座变电所
9号楼：
劣势：
临马路建华路，1楼是底商，易受道路噪音影响和车辆尾气烟尘污染、活动噪音影响
南面是交通晓时代和招商公园1872建筑，视野不如5、6号楼
东北面是已投入使用的绿城育华幼儿园，容易受活动噪音影响
西侧靠近人行出入口，可能受到一定噪音污染
综合来看，房叔认为楼幢区位优势上6号楼>5号楼>9号楼>8号楼>7号楼
对此，房叔给出的选房指南是：
89方、98方户型选房建议：
考虑因素：
1.
86方户型格局分布位置：7号楼1单元02室；
98方户型格局分布位置：7号楼2单元01室、02室，7号楼3单元01室，8号楼中间套，9号楼中间套。
2.
楼幢区位优势上9号楼>8号楼>7号楼
3.
7、9幢楼中第15层房源价格是所有楼层中最高的；8号楼中第12层房源价格 是所有楼层中最高的
4.
在资金允许的情况下，建议优先选择98方
5.
南面隔建华路与招商雍华府、世茂东壹号和交通晓时代对望，间距不甚宽阔，建议优先选择高楼层。
107方、111方、112方户型选房建议
考虑因素：
1.
107方户型格局分布位置：5号楼1单元02室、2单元01室，6号楼2-4单元；
111方户型格局分布位置：7号楼东边套；
112方户型给分布位置：7号楼1单元03室
2.
楼幢区位优势上6号楼>5号楼>7号楼
3.
5、6号楼各自楼幢内的单元号位置越靠西，楼间距越大，建议优先选择靠西侧单元号
4.
7号楼中第15层房源价格 是所有楼层中最高的；
6号楼中第12层和第13层房源价格是所有楼层中最高的；
5号楼中第11层房源价格是所有楼层中最高的
5.
8号楼共13层，6号楼共14层，5号楼共12层
127方、131方户型选房建议
考虑因素：
1.
127方户型格局分布位置：6号楼1单元02室、5单元01室；
131方户型格局分布位置：7号楼西边套、8号楼东西边套、9号楼东西边套
2.
楼幢区位优势上6号楼>9号楼>8号楼>7号楼，在资金条件允许，并且三房设计足够使用的情况下建议优先选择6号楼
3.
6号楼内的单元号位置越靠西，楼间距越大，建议优先选择靠西侧单元号
4.
7号楼、9号楼中第15层房源价格是所有楼层中最高 的；
8号楼中第12层房源价格是所有楼层中最高的；6号楼中第12层和第13层房源价格是所有楼层中最高的
133方、135方户型选房建议
考虑因素：
1.
133方户型格局分布位置：5号楼东西边套；
135方户型格局分布位置：6号楼东西边套
2.
楼幢区位优势上6号楼>5号楼，5号楼西面设置公共卫生间，南面设置社区卫生服务中心，建议在资金条件允许，按照“6号楼东边套、6号楼西边套、5号楼东边套、5号楼西边套”顺序选择
3.
6号楼中第12层和第13层房源价格是所有楼层中最高的，5号楼中第11层房源价格是所有楼层中最高的。
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