墾北新城的綠城楊柳郡四起在10月23日領出首張預售證。首開房源位於5-9號樓共486套嗎,主力戶型面積95-135方,小戶型86方只有少量14套,這也是四期戶型房源的庫存總量,
後期加推房源不再包括90方以下戶型。因此想買楊柳郡86方的購房者,只有這一次搶購機會。這次搖號的5幢房源位於艮北新城板塊內的橫向主幹道建華路沿線,靠近地鐵口,離德勝高架和杭甬高速各有約400米和800米之遠,相對不容易受高架車行噪音影響。
四期首開價格為帶裝修35780元/平,和三期開盤均價33000元/平相比上漲近3000元/平;鏈家成交數據顯示,周邊二手房楊柳郡90方戶型成交單價4萬/平,交通曉時代59方毛坯成交單價36294元/平。雖然開盤價格有所上調,但仍存在近4000元/平的一二手倒掛差價。
據悉楊柳郡該批次開盤房源蓄客量達近萬組,但開盤動作上被項目南面的招商越秀兩盤搶先,還能上演萬人搶房嗎?
關於樓盤的搖號信息,房叔給你總結一下:
搖號房源:5-9號樓共486套
均價:35780元/平
主力戶型:95-135方
驗資門檻:首套房用戶80萬資金凍結,二套房用戶160萬資金凍結,一次性付款客戶270萬資金凍結
登記時間:10月26日-10月28日
關於樓盤的整體情況:
關於樓盤的定價情況:
項目規劃:9幢小高層共近1127戶
開發商:地鐵集團、綠城
拿地時間:2014年10月
拿地樓面價:8227元/平
銷售均價:均價:35780元/平
車位售價:本期車位售價待定,房源開盤後再進行銷售;上期車位售價30萬/個
裝修改造費:預計3000元/套,交完房款後再收取
房屋朝向:東南方向
樓間距:樓間距約大於40米,層高2.9米
得房率:79%-81%
交房時間:2021年6月
周邊新房售價:
楊柳郡三期開盤均價33000元/平
公園1872開盤價格40400元/平
天悅江灣開盤價格40200元/平
周邊二手房售價:
地鐵綠城楊柳郡90方戶型成交單價4萬/平;
交通曉時代59方毛坯成交單價36294元/平
關於樓盤的配套介紹:
公路交通:
艮北新城橫向主幹道有建華路、新塘路、艮山東路和德勝快速路,艮山東路提升改造工程已開建,計劃打造一條雙向6車道的城市高架路以及雙向6車道的地面道路,聯通東湖快速路;
縱向主幹道有杭甬高速、杭海路。
楊柳郡靠鄰德勝快速路和杭甬高速。
軌道交通:
南面無縫銜接地鐵1號線七堡站,距離南側地鐵9號線約2.2公里,距離西側地鐵1號線和4號線的換乘站杭州東站約3公里。
小區內部配套商業:5萬方商業體量
周邊商業購物配套:
對面招商公園1872投資建造的7萬方商業綜合體和天悅江灣投資建造的7.4萬方商業綜合體,再往南面有招商I PARK、天達廣場;
另外南面在建李寧體育公園將規劃一定商業體量,李寧體育公園南、九和路地鐵站、招商武林郡東規劃有商業用地待出讓。
周邊學校:
建成投入使用的有位於項目南面的澎雅幼兒園和澎雅小學、項目西南面約1.5公里處的夏衍中學;規劃中的學校包括位於天悅江灣西側的幼兒園、2所小學以及約42班規模的採荷實驗中學
醫療配套:
距離西南面規劃的三甲醫院約1.7公里,預計引入杭城知名綜合性醫院
其他生活娛樂設施:
在建李寧公園一個,預計2021年底竣工亞運會前投入使用包含文化中心和體育中心;楊柳郡內部規劃有市政公園;兩個招商項目內部規劃有林蔭慢行步道;板塊內規劃4個鄰里中心,涵蓋社區衛生服務中心、各年齡層文體活動中心、農貿市場等公建社區。
關於戶型的格局,房叔給你分析一下。
A戶型98方
位置:
7號樓2單元01室、02室,7號樓3單元01室;8號樓中間套;9號樓中間套
套數:共211套。7號樓可售共41套,8號樓可售共87套,9號樓可售共83套
總價:264-346萬元
優點:
南北通透,主臥飄窗設計。
缺點:
進深偏大,廚衛均窄小,餐廳空間侷促,兩臥朝北且一臥窄小。
B戶型107方
位置:5號樓1單元02室、2單元01室;6號樓2、3、4單元
套數:共99套。
優點:
南北通透,主臥飄窗設計,客廳大開間。
缺點:
進深偏大,廚衛均窄小,餐廳空間侷促,兩臥朝北且一臥窄小。
C戶型127方
位置:6號樓1單元02室、5單元01室
套數:25套
總價:453-486萬
優點:
南北通透,南向三臥室,南向大陽臺,雙飄窗設計。
缺點:
進深偏大,北向客廳,廚衛均窄小,書房窄小。
D戶型131方
位置:7號樓西邊套、8號樓東西邊套、9號樓東西邊套
套數:7號樓西邊套13套,8號樓東西邊套22套,9號樓東西邊套28套
總價:433-489萬
優點:
南北通透,南向三臥室,主臥獨立衣帽間,雙飄窗設計。
缺點:
雙衛窄小,書房窄小,南陽臺窄小。
E戶型133
位置:5號樓東西邊套
套數:21套
總價:485-530萬
優點:
南北通透,南向三臥室,主臥獨立衣帽間,多飄窗設計。
缺點:
雙衛窄小,書房窄小,南陽臺略小。
E1戶型135
位置:6號樓東西邊套
套數:25套
總價:482-520萬
戶型格局與“E”相同,點評見“E”。
F1-1戶型
位置:7號樓東邊套
套數:14套
總價:335-400萬
優點:
南北通透,多一個儲藏室設計,但缺少玄關位置
缺點:公衛是暗格
F2戶型
位置:7號樓1單元02室
套數:14套
總價:282-328萬
優點:
做到了三房朝南,餐客廳空間界線分明
缺點:
只有一個衛生間,廚房採光窗戶略小
F3-1戶型
位置:7號樓1單元03室
套數:14套
總價:373-402萬
優點:四房設計
缺點:
戶型南北較狹長,四房中僅主臥朝南,餐廳和書房採光可能略受影響;
北面臥室門與公衛衛生間門正對,可能受衛生間潮氣影響;
關於樓盤的樓幢優勢:
5號樓:
優勢:
不沿馬路,南面視野為小區內部景觀帶,噪音汙染相較7、8、9號樓更小,南向視野更佳
樓間距比6號樓更寬
劣勢:
西面設置一所公共衛生間
1樓設置有社區服務用房,南面設置社區衛生服務中心,可能帶來噪音影響和異味散發
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園,容易受活動噪音影響
6號樓:
優勢:
不沿馬路,南面視野為小區內部景觀帶,噪音汙染相較7、8、9號樓更小,南向視野更佳
劣勢:
設置變電所一座,可能存在輻射汙染
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園,容易受活動噪音影響
7號樓:
劣勢:
臨馬路建華路,1樓是底商,易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築,視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園,容易受活動噪音影響
設置公共衛生間一處,可能有異味汙染
設置變電所2處,可能存在輻射汙染
東面設置化糞池一座,可能有異味汙染
8號樓:
劣勢:
臨馬路建華路,1樓是底商,易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築,視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園,容易受活動噪音影響
東西側各設一座變電所
9號樓:
劣勢:
臨馬路建華路,1樓是底商,易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築,視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園,容易受活動噪音影響
西側靠近人行出入口,可能受到一定噪音汙染
綜合來看,房叔認為樓幢區位優勢上6號樓>5號樓>9號樓>8號樓>7號樓
對此,房叔給出的選房指南是:
89方、98方戶型選房建議:
考慮因素:
1.
86方戶型格局分佈位置:7號樓1單元02室;
98方戶型格局分佈位置:7號樓2單元01室、02室,7號樓3單元01室,8號樓中間套,9號樓中間套。
2.
樓幢區位優勢上9號樓>8號樓>7號樓
3.
7、9幢樓中第15層房源價格是所有樓層中最高的;8號樓中第12層房源價格 是所有樓層中最高的
4.
在資金允許的情況下,建議優先選擇98方
5.
南面隔建華路與招商雍華府、世茂東壹號和交通曉時代對望,間距不甚寬闊,建議優先選擇高樓層。
107方、111方、112方戶型選房建議
考慮因素:
1.
107方戶型格局分佈位置:5號樓1單元02室、2單元01室,6號樓2-4單元;
111方戶型格局分佈位置:7號樓東邊套;
112方戶型給分佈位置:7號樓1單元03室
2.
樓幢區位優勢上6號樓>5號樓>7號樓
3.
5、6號樓各自樓幢內的單元號位置越靠西,樓間距越大,建議優先選擇靠西側單元號
4.
7號樓中第15層房源價格 是所有樓層中最高的;
6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的;
5號樓中第11層房源價格是所有樓層中最高的
5.
8號樓共13層,6號樓共14層,5號樓共12層
127方、131方戶型選房建議
考慮因素:
1.
127方戶型格局分佈位置:6號樓1單元02室、5單元01室;
131方戶型格局分佈位置:7號樓西邊套、8號樓東西邊套、9號樓東西邊套
2.
樓幢區位優勢上6號樓>9號樓>8號樓>7號樓,在資金條件允許,並且三房設計足夠使用的情況下建議優先選擇6號樓
3.
6號樓內的單元號位置越靠西,樓間距越大,建議優先選擇靠西側單元號
4.
7號樓、9號樓中第15層房源價格是所有樓層中最高 的;
8號樓中第12層房源價格是所有樓層中最高的;6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的
133方、135方戶型選房建議
考慮因素:
1.
133方戶型格局分佈位置:5號樓東西邊套;
135方戶型格局分佈位置:6號樓東西邊套
2.
樓幢區位優勢上6號樓>5號樓,5號樓西面設置公共衛生間,南面設置社區衛生服務中心,建議在資金條件允許,按照“6號樓東邊套、6號樓西邊套、5號樓東邊套、5號樓西邊套”順序選擇
3.
6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的,5號樓中第11層房源價格是所有樓層中最高的。
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