最近朋友問我：
“
美國的經濟情形越來越不明朗，房價可能已到高位。 聽說西雅圖的房價已經開始下跌了。美國經濟衰退的風險也在增加，買了房子，房價隨時可能下跌。這種情況下，我是不是還應該買出租屋啊？
”
我說：這個因人而異了。得看你有多少資金，你的投資區域，你的風險偏好，年齡階段，投資的目的，等等。至於我，我還在買投資房。
他問：你現在還敢買房子啊！你不怕房價下跌，然後，被套牢嗎？
我說：我不怕。首先，我所在的區域，每年房價的漲幅不大。其次，通過計算，我發現投資房產，比起基金債券來說，還是風險少，收益高。最最重要的，我買投資房是有原則的。
在買每一個房子之前，我就已經想好了退路。我買房子的原則，讓我即便將來房價猛跌，房子賣不出去，我也可以把房子出租出去，而且， 有正的現金流。這樣，足夠讓我熬過熊市，等待牛市的到來。
歷史數據告訴我們，美國的房產市場一直是螺旋式上升的。我有信心等到房價再次上升的那一天，同時獲得現金流和房產增值兩方面的收益。
朋友很好奇我的買房原則。在朋友的一再催促下，我把我個人“買出租屋的原則”寫下來，希望對你有用。
1
滿足1% 的規則
1%是行業內公認的的買出租屋的標準。也就是說，如果是10萬美元的房子，那麼一個月的租金應該是在1000美元以上。如果是20萬美元的房子，那麼一個月的租金應該在2000美元以上。以此類推。
一個房子如果能夠滿足1%的規定，那麼，在支付了地稅，保險，以及房屋貸款(mortgage,一般可以達到房價的75%）外，一般會有正的現金流。
那麼如何確定房子的租金呢？你可以通過網站zillow.com 或者rentometer.com 確定。在我們這兒，rentometer.com的租金價格一般比zillow.com更準確一點。
2
好出租的地區，房子平均空置期不超過45天
房子能否出租出去，多長時間出租出去，決定著一個房子是正現金流或者負的現金流。所以，確定空置期很重要。
3
如何確定空置期？
你可以找當地的物業管理公司經理（property manager）問一下，或者找當地的房產經紀人，讓他/她查一下經紀人的數據庫，看看目標房區域的房子，都是多長時間賣掉的，或者你自己直接到zillow.com中查詢一下。
3
房子不在水淹區，也就是在flood zone C 或者X區
這個主要是考慮到將來房子是否好賣。以及在持有房子的時候，水險的價格是否太貴，是否會導致現金流太低。
4
獨立屋
做出租，可以買整棟公寓(apartment)或者獨立屋（single family house）。他們各有各的優點和缺點。
▷ 買整棟公寓的優點是管理方便，現金流較高。缺點是所有的雞蛋放一個籃子裡，風險加大。同時，變現要比獨立屋相對來說難一點。
▷ 買獨立屋，是為了規避風險，同時，也是將來變現方便。萬一我們要離開現在的城市到別的城市去，要賣房子也會方便一點。
獨立屋的另一個好處是，房子的升值與否，是跟周圍房子的價格息息相關的。如果市場好，周圍房子價格上揚了，你的房子的價格，也會水漲船高。這個不像獨棟公寓，公寓的價格跟周圍的房價關係不大，主要跟租金收入有關。
5
獨立屋在開車1個小時的範圍之內
這是為了節省時間成本。我曾經買過一個開車近 1.5 小時的投資房。每次去看那個房子對我來說，都是極大的痛苦。
6
房子至少是3個臥室，2個廁所
1200 SQ，結構合理的獨立屋
在我們這兒，3個臥室，2個廁所，1200 SQ是獨立屋的標配。考慮房子的結構，也是為了將來房子好賣。
7
買需要翻新的低價房
買房子就像買股票，需要做價值投資。沒有問題的漂亮房子，大家很容易估算出該房子的價值，導致你很難用低價買到有價值的房子。
對於那種需要翻新的爛房子，尤其是法拍屋，銀行屋，價格會比較低。低價買入破房子，通過翻新，你就可以做到給房子增值。
翻新後或留或賣 ，無論市場上房子的價格如何波動，只要你是在足夠低的價格買進的，又是有現金流的，你自然是沒有什麼可怕的。
結論
以上是我在美國買出租屋的原則。從房子的位置，價格，房屋的類型方面做出了規定。從買房的時候，就開始考慮到將來的市場風險，做到未雨綢繆。即便將來房價暴跌，也不至於手足無措。
鑑於美國各地方的房產市場不同，地理位置各異，新舊房子不一，個人情況不同，你可以根據我說的原則，適當調整，整理出最適合你個人情況的房產買賣原則。
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