前幾天我發了一篇文章，列舉了自己買出租房的原則。
美國房價開始跌了！我為什麼還投資出租屋？實操原則分享！
提出，買的房子的出租價格必須達到房價的1%。也就是，如果是10萬美元的房子，出租價是每個月1000 美元。如果是20萬美元的房子，出租價格是2000美元。
網友說：“這樣的房子，都長什麼樣啊？在哪兒買呀？在我們這兒，這樣的房子，幾乎不可能啊？”
正好這幾天買了兩個房子。下面，我就以真實的案例，告訴你，滿足1%租售比的房子，都長什麼樣子的，我們是如何在美國南部的三四線城市買到的。
第一個房子
這是一個兩單元的房子，位於租賃市場非常活躍的B區。該區的平均房價是25萬美元，地價8萬美元。如果租賃的話，平均房子的空置期不到40天。這是個HUD house (https://www.hudhomestore.com/)。
我們在MLS上看到的。 要價是15萬美元，我們投標了12萬美元。剛開始，HUD沒有給我們。我們也沒有放棄。一直把我們的投標放在HUD網站上。終於，在房子上市27天后， HUD來信告訴我們，
以12萬美元的價格，把這個房子賣給我們了。這個房子我們是買來出租的。用於出租，翻新應該是很簡單的，只是常規的粉刷，換地板，廚房放各種家電等事宜。估計3萬美元搞定。
這個房子目前每個單元都是2室1衛，每個單元的面積是900平方英尺， 共1800 平方英尺 (大約167平米）。根據周圍租賃市場的情況，租金大約是850-900美元左右。
我查了該房以往的記錄，5年前，兩邊分別是3室1衛。這次翻新我們肯定要重新改成3個臥室。 如果是3個臥室的話，每個單元可以租1000美元左右，總共可以租2000美元。這樣，15萬美元搞定的房子，每個月就可以租2000美元，租售比就達到了1.5%。
如果把這個房子改成獨立屋，翻新後能賣28萬美元左右。
這個房子可租可賣。買了這個房子，翻新後，我們的淨值產就多了10萬多美元。將來即便市場下跌，因為有正的現金流，我拿在手裡也不怕。
第二個房子
前幾天剛剛在離家不遠的城市，買了一個B區的獨立屋，2300平方英尺， 3 室3衛。這個房子所在學區不錯，學校都在7分以上。這個區的買房租房市場都很火爆。租房的空置期不到40天。另一個好處是，這個獨立屋，佔著可以蓋兩個房子的地皮(lot)。
這個房子也是在MLS找到的。剛開始要價8.5萬美元。房子上市第一天，我們就去看了這個房子。回來後， 我查了一下房子的歷史，發現是wholesaler 5萬美元買進來後，放在MLS上賣的。於是，我們offer 了6萬美元。
最後，來回談判，我們以6.8萬美元買進。這個房子翻新大約需要4萬美元。翻新後的賣價大約在16萬美元。這樣，通過翻新，
這個房子就可以讓我們的家庭資產增加5萬多美元 （16萬美元-6.8萬美元-4萬美元）。這個房子的出租價格大約在1400-1600美元之間。完全滿足了1%規則。我們目前的規劃是，房子買下來後，就這麼租著。有錢的時候，還可以在旁邊的地皮上再蓋個房子，或賣或租， 都是可以的。
總結
以上的這兩個房子， 都是在上市第一天，我們就去看的房子，都滿足了我們要求的1%的規則。
“
網友說，符合1%規則的房子不好找。
”
的確，這樣的房子不是什麼地方都能找到的。我所在的城市，在A區（最好的學區），符合1%規則的房子基本是不可能買到的。
在B區和C區，要買符合1%租賃原則的房子，是可以找到的。但這樣的房子，市場上估計也就只有5%左右。而且，這樣的房子，一般都是需要重新翻新的破房子。漂亮的房子，大家都知道該房子的價值。賣主也不會低價賣給你的。
作為房產投資者，我們要買的是被低估了的房產。這樣的房產，是需要花時間去找的。但是，這個時間是完全值得的。
在以上的案例中，我們在一個月內，就找到兩個這樣的房子。房子翻新後，我們的淨資產就可以增加15萬美元。美國的人均收入是6萬美元左右。 買兩個房子，就抵上了2個普通美國人的收入。這個時間成本是非常划算的。
然而，誰都不會隨隨便便成功。房產投資者要有專業的知識，要瞭解市場，而且，下手一定要快。像2008-2010年那樣，廉價房隨處可見的時候，目前，是不存在的。
所以，我們需要學習房產投資知識。
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