2018年，或許註定是不平凡的一年。
這一年，從08年次貸危機中甦醒過來的美國，開啟了經濟快速增長模式，繼而是一大波的連續快速加息，大批美元迴流本土，新興經濟體在資金的外逃中，經濟面臨崩潰，巴西，阿根廷，土耳其，印尼等多國貨幣貶值嚴重。
經濟的頹勢直接波及樓市。甚至澳大利亞、新西蘭這樣的發達經濟體，房價都開始連續下滑，即使美國經濟強勁，但是該國樓市並沒有像其他國家經濟一熱，樓市就大漲，而是在今年逆勢下滑，成交量不斷走低，量不樂觀，下一步就會影響價，這基本是經濟規律。
今年，美元還要繼續加息，錢加快回流銀行，大家都將面臨一個大問題。
沒錢了。
01
與世界各國一樣，中國的經濟也越發謹慎，如果從股市看實體企業的對經濟的信心指數，那就是“一片綠”。
可是，中國樓市在2018年的上半年可謂大放異彩，價格大幅暴漲，成交量也異常大，量價都史無前例，開發商都賣斷了貨，房地產市場的全部市值能買下整個米國。
下半年，這樣的局勢能否持續，已經有了答案“堅決遏制房價上漲”。
那國內樓市的路，會以怎麼樣的形式走下去，現在撲朔迷離。
不過，一個事實是，在今年，全球最貴樓市的香港，樓市也滯漲了，而且開始有下跌的風險。
香港是中國樓市的鼻祖，也是目前市場化較大陸更加商業化，專業化的區域，大陸的樓市基本全版模仿了香港樓市的發展路徑。
香港的經濟是一個開放的全球化自由市場，特別是貨幣政策基本跟隨美國步伐伺機而動，當美元加息開啟時，香港立刻跟隨，開啟了港幣的加息週期。
港幣加息直接影響了香港樓市，即便香港人對住宅的需求比世界其他任何國家人都迫切，完全是一種似乎供不應求的地步，主動權完全掌握在賣家手裡，可謂人人是剛需，即便如此，今年香港的樓市還是出現了土地流拍甚至大幅降價的現象。
02
據香港地政總署近日公佈，港島山頂文輝道一塊住宅地皮流拍。據悉，上述地皮佔地約18.94萬方尺(約2.1萬平方米)，為八年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項目。市場估值約242.59億至485.18億港元。
該次有5家企業投標，包括新鴻基地產、恆基地產、長實集團及嘉華國際，九龍倉則聯合新世界發展、信和置業、南豐集團、華懋集團及中國海外發展組成聯合體競投。但他們給出的報價均沒有達到港府就該用地所定的底價。
業內人士表示，此次山頂文輝道的“準地王”流拍，反映出香港地產商競投熱情下降，對土地價格上漲不再持樂觀預期。
像新鴻基地產、恆基地產、長實集團等都是香港排名前5的房產巨頭，他們都對房地產市場繼續增長失去了信心，樓市則更加難以堅挺。
據媒體透露，中秋節後，香港樓市冷風勁吹，二手房市場出現10%左右的降價潮，特別是前期漲幅較大的樓盤，降價更為明顯。近期嘉湖山莊有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。沙田九肚山一處房產22日以1300萬港元的價格成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。
根據中原地產的統計數據顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數及金額均創下2016年3月以來的31個月新低。
自2003年起，香港房價已創下連續15年上漲的“神話”，是香港歷來最長房價上漲週期。香港私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點，過去14年漲幅超過4.4倍，今年上半年樓價升幅超過10%。
香港的這波長達數十年的暴漲，似乎要在2018年畫上句號。
03
與香港的市場自我調節相比，作為徒弟的大陸樓市，在今年下半年則採取了主動剎車的模式，除了各種政府級別的樓市限制措施，房產稅也箭在弦上，呼之欲出。開發商也預感到了市場的不妙，積極進行自我革命，各種打折，降價，促銷此起彼伏。
隨著時間進展的延續，似乎國內這種主動調節樓市的力度不夠，近日，全國多地再次曝出“取消預售”的呼聲，而且這種看似“不可能”的樓市政策，正在政府層面有意推廣。
“房屋預售制度”在香港又叫“賣樓花”，是20世紀50年代在香港興起的房屋銷售制度，在90年代初期傳入內地，和其他內地引進香港的樓市政策一樣，“房屋預售制度”的引進，大力助推內地房地產發展速度。
今年，離香港最近的廣州，首先在這方面動作頻頻。5月下旬以來，中山陸續推出15塊住宅用地，都要求“現房銷售”。而且縱觀近期中山推出的地塊，已經沒有“預售”的了。上個月，廣東省房協發佈了一份“關於商品房預售許可事項調整”的材料，材料中表示，“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。”
然後，而這一消息還沒落實，又有一個消息傳來。10月初，全國首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府已亮相深圳。這也是深圳首宗商品房現售試點地塊，一經上市即引起市場關注。按照要求，該地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現房形式對外銷售。
當外界對廣州的現房銷售的判斷還停留在這只是個例的時候，10月19日，合肥市房地產管理局發佈了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，明確表示鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。
相比廣州，合肥對現房銷售的規劃很明確，合肥相關部門如是說，堅持和深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度，房地產開發企業進行新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。
新建商品房現售應當符合下列條件：現售新建商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已獲得《建設工程竣工驗收備案表》；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；現售項目具備相對獨立管理條件。
《通知》還要求，現房銷售備案完成後，房地產開發企業應在10日內一次性公開銷售全部房源；要嚴格執行明碼標價、一房一價。房地產開發企業進行新建商品房現房銷售時，應將新建商品房現售備案證明文件在售樓場所公示。
房地產從上而下傳出“取消預售”似乎是在給市場提前打預防針，在傳達著什麼信息。
目前，期房銷售資金已經成為中國地產開發最重要的資金來源之一。截至今年上半年，中國地產公司投入地產開發的 7.9 萬億元中，近 1/3 是購房者的買房定金和預付款。一個產業，少 1/3 的資金投入，將是天翻地覆的變化。
面對越來越緊張的資金狀況，現售或許是國家給開發商的敲響的警鐘，即使不取取消售制，房地產後期的日子或許也不是很好過了。
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