土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。儘管統計局最新公佈的數據顯示國內房價仍舊保持穩中上漲，但今年上半年至今土地市場卻遭遇了一波“滑鐵盧”。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。根據中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月末，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。
最近，全國降價潮頻起，樓市儼然一副風雨欲來的模樣，各地人心惶惶，合肥也不平靜。降價的降價，打折的打折。而9月28日，一場關乎合肥多宗優質地命運的土拍已在路上！
這場土拍涉及濱湖、包河、瑤海...前期我們分析過其大部分地塊，今天來看包河S1807。
包河望江東路38畝“袖珍地”開賣
包河再推1宗居住地塊，位於望江東路以北、銅陵南路以西，面積38.6366畝。地塊緊鄰綠地海頓公館小區、皖東小區，周邊生活配套成熟，是典型的主城區成熟地塊。
從新房市場來看，包河S1807號地塊所在的東二環板塊有金隅大成郡等小區，新房均價已經突破2.1萬元/㎡。
地塊在包河老城區，地段不錯，從政務區打車走金寨路高架上望江東路，20分鐘就能到。地塊優劣勢十分明顯。優勢主要集中在公共交通、生活配套等方面。
劣勢則在地塊四周，東邊銅陵路高架，南邊高架橋，北邊和西邊緊挨綠地海頓公館西區。
交通便利：地鐵1號線+公交+高架
地塊周邊有望江東路、銅陵路高架等主幹道。沿望江東路到高新，銅陵路高架往濱湖。
銅陵路高架，還銜接著北二環、臨泉路、長江東路、長江東大街、裕溪路、南淝河路等。
另外，緊鄰地鐵1號線，地鐵4號線（在建）也經過周邊。公交站有望銅路口和小朱崗。
商業配套：底商+中型商業綜合體
地塊周邊居住氛圍濃，成型小區有綠地海頓公館、碧湖云溪、萬振逍遙苑、皖東小區。這些小區基本都配備有底商，能夠滿足包河S1807號地業主後期的基本生活需求。
地塊一路之隔，就是金中環廣場，另外周邊有海頓國際廣場、綠地繽紛城、百大購物中心。稍遠的3公里範圍內有漫樂城、大摩華爾街生活廣場、新都會環球購物廣場、萬達廣場等。
在醫療資源上，S1807號地塊東邊即合肥長庚醫院，距望湖街道分路口醫療室約1.4公里。距離安徽中醫藥大學第一附屬醫院約2公里，距安徽省兒童醫院約2.5公里，都不太遠。
學區環境：學區一般+環境比較差
地塊所在地段不錯，邊上地鐵、公交、商業等資源都比較完善，但是學區環境很是尷尬。
在教育資源上，地塊周邊僅衛崗小學、六十二中等，後期有待引入更加優質的學區資源。東邊銅陵路高架，南邊高架橋，北邊和西邊緊挨綠地海頓公館，日後出入小區較為不便。
優劣勢很明顯的一宗地塊，入市是否會引來眾房企的爭奪呢？每畝又能達到什麼水平呢？
我們以上個月金隅拿下的S1802地塊為例，該地塊距S1807地塊並不遠，直線距離2公里左右，因此其成交價能夠為包河S1807地塊提供有價值參考。
8月30日，包河區S1802地塊以單價1112萬/畝被金隅競得，樓面價：A、B居住地塊為8339.96元/㎡、C服務地塊為13899.93元/㎡，溢價率55.5%。
包河S1807地塊相比S1802地塊的競買條件要更寬鬆，地價可能也會更高點。結合邊上在售樓均價2.17萬/㎡的金隅大成郡，1200萬/畝應該沒有太大問題。
1200萬/畝，樓面價就是10000元/㎡，如果精裝，入市價1.9-2.2萬/㎡左右。這個價格放在包河在售的新盤當中，屬於平均水平，畢竟包河已經全面2萬+了
門檻提高，包河5大板塊已破2萬/㎡，剛需僅4盤可選
目前的包河，已過2w+門檻的5個板塊，工業園2.17萬，龍川路2.38萬，東二環2.17萬，還有葛大店板塊的翡翠天際，以及高鐵板塊的綠地御徽，這是包河最早的2萬+，現已清盤！
龍川路板塊在售最高項目是建發雍龍府，2.38萬/㎡，工業園板塊金科博翠天辰2.17萬/㎡。
東二環則是新晉2萬+板塊。5月22日，東二環上的金隅大成郡首次備案，均價21700元/㎡。
如果把龍川路和高鐵板塊區分來看，高鐵板塊在售最高的是綠地御徽，2.2萬/㎡，清盤中。
看，包河範圍內的板塊基本上都已經破2萬！可以說剛需基本上已經告別這個合肥第一城區。
2萬+遍地開花的包河，留給剛需的機會不多，只剩信達天御，濱湖龍川裡，高鐵都市花園。
二手房市場方面，距離地塊較近的新房項目目前沒有，稍遠些也便是金隅大成郡項目。根據周邊二手房信息查看，周邊二手房均價在1.5-2.4萬元/㎡不等，如綠地海頓公館高層均價約1.9萬/㎡、碧湖云溪一期別墅均價約2.4萬元/㎡、碧湖云溪二期高層均價約1.6萬元/㎡左右，和昌都匯華府高層二手房價格也在1.7-1.9萬元/㎡之間。
若按照地塊成交樓面價10000元/㎡的來看，屆時地塊成交單價將在1200萬元/畝左右，配合上地塊1.8的容積率（建面約4.6萬方，約400餘套房源），未來項目產品規劃也將是高低配樓盤：洋房+高層，項目入市也可能會是2萬+。
從探地情況來看，包河區S1807號地塊周邊配套資料確實比較完善，區位不錯；從周邊競品項目來看，新的競品較少，如此體量小的袖珍地塊成交總價也不會很高，綜合配套未來項目操盤難度不高。唯一美中不足的就是地塊東、南兩面被高架橋包圍，略顯嘈雜。
9月28日，讓我們拭目以待！
9月28日拍賣場地和順序
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