【1】
地產角度看行政區、規劃區、板塊和組團，有什麼區別？
行政區很好理解？
是政府以這個劃分範圍為依據進行城市的行政管理。
規劃片區怎麼理解？
是政府在城市規劃上進行統一統籌規劃佈局的片區。比如鄭東新區，鄭上新區，航空港區。
板塊怎麼理解？
板塊就是為了進行房地產分析而將城市根據房地產特徵劃分為多個板塊的行為。下圖為鄭州板塊劃分圖：
組團怎麼理解呢？
組團就是由同一片區域內氣質稟賦基本雷同的樓盤形成的片區，客戶在購買區域樓盤時，將這些樓盤的區域特徵列為同一類。如下圖：
總結一下：
行政區和規劃區都是政府行為，政府規定的有明確的界限和明確的名稱。板塊和組團是民間行為，二者主要區別在於板塊填滿了整個城市，組團則是相對獨立、零星分散在城市之中。仔細看上面2圖對比。
如果還不懂，我再做個其他角度說明：
板塊：占城市面積100%，涵蓋城市100%樓盤。
組團：占城市面積32%，涵蓋城市67%樓盤。
【2】
感謝關注鄭州樓事八卦，給你不一樣的地產世界。
今天的主角就是組團。先聊名字，鄭州好像不太會起名字，南龍湖原來好像叫什麼宜居教育城，估計大家都忘了；北龍湖原來叫龍湖副CBD，太繞口；綠博原來叫什麼文化創意產業園，太長了；唯一起得好聽點的是濱河國際新城，我們簡稱濱河新城；連霍北也沒有，樓八簡單命名；白沙必須分為南白沙和北白沙；綠博必須分為東綠博和西綠博。而南龍湖、平原新區、常西湖、北港大家都比較熟悉了，對於比較陌生的尖崗、西站和鄭大西片區，下面再詳細解讀。
樓8認為，鄭州的地產未來就在以下13大組團之中，他們均勻有規律地分佈在鄭州東南西北的大地上：繞城高速內6個（四環內4個），繞城高速外7個，共計13個。
分佈圖如下：
我在圖中標註了繞城高速&北四環圍繞的這個環以及中州大道的位置，從圖中的位置以及城市資源的傾斜，我把13大組團分為5個能級。
第一能級：北龍湖、濱河新城。
第二能級：常西湖、連霍北。
第三能級：尖崗、鄭大西、北白沙。
第四能級：南白沙、南龍湖、北港、西綠博。
第五能級：平原新區、西站片區。
備註1：能級不代表優劣，譬如城市能級，鄭州雖高，不一定宜居，譬如珠海雖低，卻很舒服。排名靠後的組團請勿謾罵。
備註2：為什麼楊金、龍子湖北、高新、南港、管南等一些熱門片區未列入我2018重點關注組團？首先，除了一些常規的“樓盤太少”的原因外，還有以下原因：楊金片區被團購廢了，難醫；龍子湖北位置的確不錯，但大量的林地難以變性，樓盤太少；高新基本已經過去了它的高潮開發期，目前正逐步西移動，難以再稱組團；南港片區讓我隱隱約約可能是鄭州最容易產生泡沫的一個片區。記住：
不止地產投資領域，任何投資領域，越貴的越值得投資，絕對不是越便宜越值得投資。管南片區可能是鄭州最不宜居的一個片區了。【3】
逐一來說：
第一能級第1位：北龍湖片區
有人問：北龍湖4萬/㎡的房子貴不貴？
我說：不貴。
有人問：北龍湖價格衝到7萬/㎡了，到頂了嗎？
我說：還遠著呢？二位數是保底的。
他們都將信將疑。
2017年河南省GDP為4.5萬億，如果加上鄭州所輻射的晉城運城菏澤等周邊城市，其總GDP已接近6萬億，未來5年就是10萬億，10萬億經濟總量的燦爛未來將集中在某個點綻放出它的經濟、金融、居住，這個點就是北龍湖。涉及到這個區域的一切，從環境到配套，從金融到辦公，從商業到住宅，都是一個詞：頂級。所以，它的房價一定也是頂級，會頂級到什麼樣一個數值，就是那句話：貧窮會限制你的想象力。
第一等級第2位：濱河國際新城
最早，你嫌棄它遠，都到鴕鳥園了。
後來，你嫌棄它在吹，規劃落地不了。
再後來，你嫌棄它都在修路，交通不便。
再後來，你嫌棄它綠化不好（我也嫌棄過）。
備註：區域綠化升級見今日二條。
今天，你沒什麼可嫌棄的了，你開始嫌棄它貴。我只能嫌棄你二，“不好的東西便宜，好東西貴”這是基本的經濟常識，你不在它“不好”的時候入手，能怪誰呢？涉及到這個片區的東西，除了國際就是國際，還是國際。和北龍湖一起，並稱鄭州市長皇冠上的2顆明珠。
第二等級第1位：常西湖片區
看下圖：
這是常西湖片區目前的衛星地圖。
為了便於查看衛星現狀，我在圖中未敢做任何的編輯。這個片區，在不到30平方公里的區域內有西流湖及西流湖公園，有常西湖及未來的常西湖公園，有南水北調河流，有植物園，有大面積的“行政中心”以及大面積的“娛樂文化中心”。可以說，這裡是鄭州城市政治環境資源最為密集的片區。也可以看出，這個片區70%的區域被行政中心、文化娛樂中心、綠化、湖泊以及運河所佔據。
這個片區，除了資源就是資源，還是資源。決定區域未來的，除了規劃，就是資源。區域未來前景會怎麼樣？你說呢。第二等級第2位：連霍北
這個片區是小編最愛的片區之一，一個城市的城建資源都是由內向外進行衝擊的，而鄭州的東南西的資源都是無限延伸的，而北部因為黃河的影響，則會大量積壓和沉澱城市的資源配置，這一點和黃河的南部濱河資源就是連霍北驕傲的最大的底氣。
第三等級第1位：尖崗片區
很多人說龍子湖北區是鄭州位置最好的待開發區域，這種說法最大的一條理由就是其生態環境很好，雖然區域的熱度很低，這種說法我不反對。不過如果論位置最好的待開發區域，能和龍子湖北區叫板的區域在鄭州可能就剩下尖崗片區這一個了。
截止目前，包括萬科、碧桂園、恆大在內的已經有數10家知名房企佈局區域，未來這個片區的熱度可想而知，最關鍵的是，區域距離主城區的確很近，甚至可以說實話主城區的一部分。
第三等級第2位：鄭大西。
這個片區的命名難住我了。這個片區有三個資源特性：小龍子湖、天健湖和科學大道，同時，這個片區最體量最大名氣最大的是鄭州大學，這個片區的位置就在鄭大西部，姑且喊它“鄭大西片區”（或天健湖片區）吧。
鄭大西片區是高新區的外延區，但整體規劃卻明顯強於高新區，從景觀打造、資源配置、建設標準等方面來說，也可以說是高新區的“新區”，鄭州東南的濱河、東北的楊金、西北的鄭大西以及東南的尖崗之中，這個角是僅次於東南的濱河國際，其區域土地一級開發亦為中建，也算完成了東南西北的呼應。由於區域的資源和配置，也在一定彌補了其和高新老城區的房價差。
友情提醒：請密切關注該片區。
第三能級第3位：北白沙
北白沙是東區手裡最後一張王牌，他遲遲沒有打出來，貌似要壓軸出場吧。
第四能級第1位：南白沙
南白沙已死。南白沙的範圍京港澳高速鄭開大道商都路萬山公路，而象湖中軸線和綠博大道又可以將片區分為四個部分，如下圖：
如果北白沙還有生態和環境，那南白沙還剩下什麼呢？在改憲成功後，某某搬遷越發迷茫後，南白沙還有什麼呢？所謂的白沙行政中心嗎？白沙鎮什麼級別？應該科級吧。
第四能級第2位：南龍湖
土拍前，如果我把南龍湖放這個位置，估計沒人反對，土拍後，估計就有人不樂意了。失意不妄自菲薄，風光不得意忘形，南龍湖應該在這個位置上沉澱一段時間再說。
第四能級第3位：北港
坐過二號線的都知道，從飛機場出發，在北港地下穿梭，到了南龍湖浮出地面，成為地面高架地鐵，進入二七區再次穿入地下……或許你不明白這是為什麼，事實很殘酷，身份，身份，還是tmd身份，北港雖遠，但級別高，地位就高，各種城建規劃自然就高，地鐵入地費用很貴，沒有國家支持，哪來錢？北港是鄭州外組團中目前最為成熟的片區，不得不說，北港的價值尚未體現，可惜的是，區域的房子已經賣得差不多了。房價漲不上去對開發商來說不可悲，可悲的是剛漲上去卻賣完了 ，是不泰和？
第四能級第4位：西綠博。
我說的西綠博就是大家常說的綠博，至於東綠博，就是中央公園以東了，那是開封，鄭州的公號不說開封。國家對地鐵政策的收緊不得不說對綠博是一個很大的打擊。但金子的光芒是擋不住的，只是時間問題。綠博缺少的就是距離和時間，解決距離需要時間，歸根結底還是時間問題。綠博的手筆太大，太嚇人，但手筆越大，其效果呈現更需要時間。總而言之，西綠博缺少的就是時間。
第五能級第1位：平原新區
還好有平原新區，不然鄭州就成三角形了，還好有平原新區和港區，不然鄭州就成么雞了。如果說港區的存在是為鄭州的物流交通而拉開經濟框架的話，那麼平原新區的存在就是為了大鄭州的風水平衡。
第五能級第2位：西站片區
這就是所謂的宜居健康城，對很多人來說這是一個很陌生的片區，的確，這個片區最大的特徵就是：陌生，最大的特性就是：像一張白紙。
對於城市來說，白紙越來越稀缺，如果開發壞了，不如不開發，誰都明白這個道理。
這就是鄭州2018年的主流13大組團，而未來，在組團分析方面，這也是樓8的主戰場。
最後，看這個13個片區的綜合分析圖：
注意，最後提醒一句：
置業可以不出三環，如果出三環，必須選擇組團，因為：有組團，才有未來。
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