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不管是什么原因，郑州房地产市场已经凉了。
虽然，很多人对这个“凉”字，理解不一，或拐点，或降温。
但，有一点是相同的。
不要说和史上绝无仅有的2016年行情相比。
即使和抢人大战的2017年相比较，和扑朔迷离的2018年上半年相比较，2018年下半年的市场真的凉了。
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有多凉？
我们用中秋小长假看盘的项目数据来做一下比较。
只有主城的一东一西，融创金林金水府和保利心语开盘达到了清盘（有没有中介帮忙不知道，总之是清了），而这个清盘价格不要说放在今年上半年，就是放在去年也是不可想象的。
大部分的项目去化率达到70%—80%，算是达到了及格线，而达到及格线的代价就是价格要维持一年以上的不涨，同时也没有双合同，高价车位、高价装修等的暗涨行为。
然而，最令人惊讶的是去化率不及格的三个楼盘，泉舜上城20%，升龙御玺9%，昌建君悦府50%。除了君悦府位置稍偏一些，其他都是区位极好，不但地处主城配套齐全，而且交通便利，双地铁配置，地缘客户极多。
升龙不去说他，品牌已经成为溢价负数，最可叹的泉舜上城，首次开盘，守着郑纺机地王的地段，守着双地铁却卖成这样。
当年郑纺机地王一出，我记得曾经在郑州楼市相关文章上有一个留言感叹：
“地王一出，泉舜的老板半夜肯定半夜笑醒”，然而两年了，事情却走到了这一步，不得不让人感叹世事难料。
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然而，即使不是首次开盘项目。
比较老项目的新开盘项目的历史价格，也让人感到阵阵寒意。
且不说当年以18000买正弘澜庭叙的客户，以18500买高新恒大城的客户，以28000买东润泰和的客户，看到上面的价格表和去化表会怎么想。
且看，保利心语来说，2018年9月24日，清盘价格13000—14500。
你让2016年9月5日，14000价格购房的客户怎么办？你让2016年9月23日，16000价格购房的客户怎么办？你让2016年10月14日，16500价格购房的客户怎么办？不说罗庄改造超高容积率，中间因为教育配套维权，仅仅看房子早买了两年，但是价格非但没升，反而降了2000这个事实，怎么想，怎么办？
保利心语是非城市主力方向的主城项目，那么郑州主城主力发展方向的远郊项目呢？
以康桥香溪郡来说：
2018年9月23日，毛坯价格11800。然而，就在今年上半年，精装高层仍然定价13500。虽然从表面看，看着价格确实没怎么变，只不过是精装改毛坯。
然而，实际上却透漏出极为重要的信号，对于绿博，对于远郊板块。
开发商的价格战也许很快打响。
而精装改毛坯只不过是战前预备而已。
业内人士透露康桥香溪郡本次开盘信息▼
2018年下半年，特别是2019年，对于很多开发商，特别是融资渠道单一的地方性中小开发商，或许到了“保量不保价，现金求生存”的关键时刻。
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和九月前几次开盘数据相比（因为中秋数据开盘项目之多，代表性之强为九月最好），13家开盘数据，已经清楚地说明一些问题。
1、郑州市已经进入了全面“凉凉”状态，依靠2016年地王虚火，2017年抢人虚火，2018年限价虚火的市场开始入秋。
2、市场的凉凉，已经由远郊传递到了近郊，近郊传递到了主城和核心城区，即使你的项目有非常优质的地段，如果价格开的不合理，去化率仍然很可能不及格。
3、以买房的心理而言，买到买不到已经不是问题，最关心的问题已经变成了，买到是否合适，价格合适，产品合适，地段合适。
4、以提高商贷基准利率上浮的金融政策，已基本完成堵漏洞的限购政策，以“坚决遏制房价上涨”的空前市场大检查，已经初步逆转整个郑州的市场预期，至少是对于2018年下半年的预期。
5、入秋，大家都已经感受到了。但是，有些开发商已经早做好了准备，比如融创，而有些开发商还在怀疑—秋天真的来了吗？
然而，很明显，郑州市场还没有入冬，去化率整体还能达到75%，还有100%清盘的项目。
开发商大促销，大礼包、首付分期的政策还没有大规模的展开，证明市场深度下滑和探底为时过早。
是横盘，还是微跌（大跌不会出现），会不会入冬，何时入冬，要看政策，既包括国家的大局方向，也包括地方政府的落地执行，这一点不敢妄定。
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和2018年上半年相比，市场入秋，是什么改变了这一切？
是库存和库存去化周期吗？
从链家提供的郑州2017全年和2018年商品住宅存量及去化周期柱状图中可以看出。
实际上，从2017年8月开始，库存回升，整个去化周期就变化不大，一直在8个月到10个月之间徘徊，这也是较为
理想的市场状态。土地呢？
▲2016年1月到2018年8月郑州市场的居住用地供应量和成交楼面价的统计
供应量除了在2016年年底有一次大规模高潮和2018年年初有一个小规模高潮，实际上都还算稳定。
而楼面价格除了2016年7月到9月有一次大规模爆发，其他也还算稳定。
应该说，从2017年以来，土地市场是很稳的，并没有刺激到房产市场。
值得一提的是2018年，全国都出现的土地流拍问题，在郑州也没有出现，政府不紧不慢的在卖地，开发商不紧不慢的在买地，一切都很和谐。
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那么，说到底，是什么改变了市场？
研究房地产，最喜欢的是研究数据，土地，人口，GDP，收入，财政收入，这些都是重要的研究指标。
而人们往往忽略掉了一个最重要的因素——预期。
实际上，从2018年初，很多预期性的因素，已经发生了改变：
1、 对于一线城市的严控周期已经达到了两年，超出了很多人的预想。而且已经出现了价格腰斩的示范区——环京。
2、 厦门在跌，杭州已冷，全国大部二线城市，也开始了由热向冷的转换。
3、 土地流拍，恒大全国性降价，说明开发商的预期也在改变。
4、 无限上抬的基准上浮点数，也在试探着买房投资者的承受底线。
而，最要命的那句“坚决抑制房价上涨”，终于打碎了2018年“金九银十”的幻想。
这些因素，可能没有一个直接作用于郑州房产市场，但是加起来改变的就是所有郑州买房者的预期，不管他是投资还是自住。
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秋天来了，是杀跌入市，还是敬而远之？
这永远是个不会有标准答案的问题。
非常绝对的预测房价一定是不理性的，但趋势应该判断。
1、 现在已经入秋，但是尚未入冬。
局部价格下调演变为全面价格战的先导，一定是量的萎缩。所以，对于买房者，对于数据的关注更应该是量，成交量，清盘率。当大部分的项目出现清盘率不足60%，远郊项目普遍不足40%的情况下，才是你杀跌的更好机会。
2、 政策下半年变动的可能性不大。
全国性调整的最早时间是在12月份召开的“全国经济工作会议”，而全国风向不动，郑州不会动。你应该有充分的时间去选一选，看一看。
3、 郑州远郊板块较多，供应量也偏大。
在这个不知道探底时间的下行周期，远郊板块可以去看，也可以去买，但是更应该注意的是这个板块有没有地铁，有没有产业导入。毕竟房价合适了，合适的租金也是需要考虑的。
4、 准备看主城的朋友们倒是可以行动了，毕竟主城地已经不多了，合适你的项目也不多了，趁着下行周期出手，大概率是个正确的选择，尤其对于刚需。
毕竟，谁都不是神仙，买房买到价格谷底，卖房卖到价格顶峰，这种事只能碰，猜是猜不来的。
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