入秋以来，楼市没有出现“金九银十”的销售潮。取而代之的，是各地的“房闹”现象。最近，部分地区部分银行首套房房贷利率出现下调，又有自媒体称楼市“取消限价限购”。
为什么会出现这些现象？
“房闹”的背后
经过长时间的楼市调控，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。据国家统计局，从环比看，9月份，“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%；70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。不过，一些城市也出现了部分开发商降价促销、前期购房者要求退房补差价的“房闹”问题。（传送门：万科秋季例会“活下去”标语火了，房地产市场还扛得住吗？）
“房闹”也不是第一次出现了。纵观中国楼市，但凡出现房价下调，都伴随着退房潮和“维权”冲突。中原地产指出：“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。降价‘维权’的现象时有出现，其中以2011年最为典型。”
按照业内的观点，这三个年份均为房地产市场的“小年”，在监管层出台楼市调控政策之后，市场出现下行。为保证现金流，开发商祭出各种价格优惠策略，部分项目明显降价。今年的市场形势与这三年有相似之处，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行选择。
不过，直接降价意味着项目已经“别无选择”，通常会带来房企与业主的纠纷，这是房企的最后一招。最常见的还是各种变相的降价和“降配”。变相降价的常见措施是减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等。“降配”指的是在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调。这些举措都能弥补利润率的损失。
除了开发商降价，二手房买卖中的坐地起价、不守合同等因素，也是“房闹”的原因。这在一定程度上反应出“契约精神”的缺失以及在理财上保守的风险偏好。要想止住”房闹“，还要从摒弃房价“永远上涨”的信仰开始。
近期为什么会出现楼市放水论？
很明显，市场存在下行压力，预期已经出现了变化。而根据过往的调控经验，一般来说，房价在调控后能在1-3年内处于停涨状态，然后政策松动，市场会出现强劲反弹，再进入新一轮楼市调控周期。现在，依据历史经验，市场上部分人士认为已经临近放松或取消调控政策的时候。
此外，中国正面临如何平衡稳增长和去杠杆、强监管关系的局面。如果要保持经济稳定增长，宏观经济政策就会出现松动。最近由于出现股权质押风险，对于经济增长的预期受到了一定程度的冲击。与此同时，针对上市公司股权质押风险的缓释救助以及对中小企业的融资服务，或多或少被认为是一个政策转向的信号。
因此，作为我国的支柱型产业之一的房地产，多少会被市场认为可能得到政策支持。
这次调控不一样：
对房价“再飞一会儿”说不
但是，本轮调控多少有些不一样。今年7月31日召开的中央政治局会议提出，“下决心解决好房地产市场问题”。据“侠客岛”统计，仅在9月，各地房地产调控政策发布次数就高达70次，全年已调控400余次，取消预售证制度也在一些城市陆续推出；全国人大常委会立法规划中已经把“房地产税法”列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案的第一类项目；实施租售并举已成为政策共识，公租房、共有产权房的供给不断增加；同时，住建部也在建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。
在市场谣传楼市将“取消限价限购”之际，新华社刊文强调：“中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的‘花拳绣腿’，‘房住不炒’定位正在从各方面得到进一步落实。政策‘说话’，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价‘再飞一会儿’的希望迅速冰冻。”
要解决房地产问题，光靠限价、限购等手段是不够的。尽管短期内效果很好，但是副作用很大，一旦放开政策，价格会出现报复性上涨。更重要的还是建立房地产市场的长效机制。
CF40高级研究员张斌认为：“房价高背后的主要原因并非透支买房，而在于金融市场发育不健全，以及土地供应、公共管理和服务滞后等一系列扭曲。”相比起泡沫，扭曲持续时间更长。解决高房价问题，需要政府在土地供应、公共管理和服务、金融市场发育等方面做出一系列政策调整。把目光放在房地产行业本身解决不了问题。（传送门：张斌：房价扭曲比泡沫更贴近现实，也更可怕）
拓展阅读
高善文：房地产市场供求层面上的扭曲是政府需要重点关注的问题
在搞不清楚是不是泡沫的情况下我们必须去研究基本面，研究市场是否在供求层面上存在严重扭曲，而一旦去研究市场在供求层面的扭曲，就会发现这个所谓的泡沫从何而来。我们现在看到的基本面上供求的扭曲，是由三个相互联系的内容构成的：
第一个关键的内容是中国在2011-2012年之间城市化开始转向都市化。这一陡然的变化对房地产市场产生的影响是，给定所有其他因素都不变，在人口集中流入的城市，因为需求在很短的时间之内极其快速地增长，这些地区的房地产供应来不及调整，从而导致存货加快消化，房价先后出现了极其快速地增长。而相对人口流入比较慢的城市，迄今为止房价的上涨都是比较温和的。
第二个关键内容是土地。对于地方政府来讲，垄断和限制土地供应获得的最大好处是可以获得更多的土地出让收入；由此而来的负面效应在于，土地价格推高了居住成本和工商业的成本，居住成本和工商业成本的推高使得人不愿意向这个地区流入，这会导致当地政府在工商税收层面上有很大的损失，因此地方政府必须在这两种竞争性利益之间寻求平衡。
对中国大量中小城市来讲，为了争夺人口流入及工商业发展机会，城市和城市之间存在激烈的竞争。北京、上海等少数大城市有其他城市难以复制的优势，使得尽管土地成本很高，人口仍然愿意向这里流动，工商企业仍然愿意向这里靠拢。
大多数城市并不具备上述这些大城市独特的优势，因此在土地市场存在激烈的竞争，这种竞争就大大限制了地方政府在土地市场做庄的能力。通过对城市供地的数据研究，我们可以对供地行为有更深入的理解，把供地行为在这个层面上理解清楚之后，把中国人口流动和土地供应联系在一起，我们就能发现，严重的扭曲主要局限于中国前十大城市，特别是前三大城市。
不过高善文也表示，对中国排名二十以后的城市来讲，其供求层面的扭曲并不显著，市场机制完全可以正常工作，只要不人为制造更多的扭曲，面对目前短暂的供求失衡，三年以后市场自身就能够调整过来。
因此，中国不同地区的房地产市场差异化明显，应当分城施策。现在的长效机制考虑了租售同权、房产税、共有产权等政策。如果从稳定房价的角度看，这些政策对于大量的二线以下城市是否必要，这是值得讨论的。
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上海新金融研究院（Shanghai Finance Institute，SFI）是一家非官方、非营利性的专业智库，致力于新金融和国际金融领域的政策研究。研究院成立于2011年7月14日，由中国金融四十人论坛（China Finance 40 Forum，CF40）举办， 与上海市黄浦区人民政府战略合作。研究院在国内率先提出新金融概念，并积极开展相关研究，逐渐形成了以新金融和国际金融为特色的研究道路。
上海新金融研究院等机构于2015年10月发起成立北京大学数字金融研究中心。中心是北京大学的二级机构，挂靠北京大学国家发展研究院。中心致力于开展数字金融、普惠金融、金融改革等领域的学术、政策、行业研究，向社会提供权威的研究分析，为行业发展提供专业的理论指导，为政府决策提供科学的政策参考。
此外，为纪念我国卓越的世界经济学家浦山先生，并推动我国国际金融与新金融的研究和发展，上海新金融研究院于2016年7月发起成立上海浦山新金融发展基金会，并与中国世界经济学会战略合作，联合主办浦山奖。
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