從2012年到2018年，萬科始終是房地產行業最積極的轉型領跑者。
中間2015-2017年雖然經歷了萬寶之爭、股權事件，但萬科仍然取得了驕人的業務成就，銷售依然保持前三，商業、長租、物流等新業務則遠遠跑在了前面。
但是2018年的市場和宏觀面顯然極不平靜，也深深地影響了萬科。
1
在9月份的南方區域月度例會上，萬科董事會主席鬱亮透露，2012年以來真正地、第一次全面檢討公司的整個戰略。他認為，雖然公司2012年就提出白銀時代，但直到今天，房地產行業的轉折點才實實在在到來，社會的方方面面也都進入了轉折時期。當前房地產調控的的限制非常多，已經超出了公司2012年的研究。
比如 2012年萬科的研究報告中提到：中國的地產調控不太可能成為韓國模式——買房憑票、賣房限制，當時他們認為中國市場經濟改革經歷了這麼長時間，不可能走回頭路了。但現實似乎不是如此。
鬱亮稱，今年萬科設定了6300億回款目標，目前還有一半多沒完成。如果按照目前的銷售情況，集團年末會有 1000 億的長期庫存；當前南方區域的回款壓力比較大，這是因為南方區域率先感受到了市場及行業變化，此外南方區域新業務發展走在集團的前面，這兩點結合使得南方區域的壓力更大。
顯然，6年來，尤其是今年以來房地產開發業務的放緩，新業務的快速擴張，疊加房地產限制性調控的壓力，令萬科感受到了市場的寒意。
“之前我們對開發業務一直很有信心，現在看來也並非如此，因為我們中大多數人沒有經歷過2008 年的政策調控，很多人對最基本的市場信號沒有反應。在政策調控後，我們發現自己失去了發現客戶的能力，產品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區別，更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失”。
因此他特別強調，四個區域都都需要對開發業務進行梳理，未來萬科集團的有序增長、500強地位的維持、支撐所有新業務的現金流，主要都來源於開發業務。
接下來萬科要做的是四個字，“收斂”和“聚焦”，這是應對轉折點和不確定情況的最好方法；把“活下去” 作為基本要求，所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”，這是最底線的戰略；這麼做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是萬科的選擇。
也因此，他強調，銷售回款目標的達成變得非常重要，“6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果 6300 億回款目標沒有達成，萬科所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去”。
這番話，可以說是當前絕大部分大型房企的內心寫照了，銷售為先，回款至上！聚焦房地產開發銷售主本身。畢竟，無論如何轉型，開發業務目前都還是包括萬科在內的開發商的主要收入和現金流來源。
2
以上綜合來看，這是萬科6年來首次對於戰略的全面檢討，也是最多、最重一次強調開發業務。
如果說在過去幾年，房地產市場火爆的時候，各家公司拿出真金白銀、各種資源投資新業務，無邊界地多元化，那麼萬科的這個檢討意味著，對新業務的投入大概率要收縮了。
比如，鬱亮提到了自如。因為萬科投資了鏈家，自如屬於鏈家，因此鬱亮對自如的業務也進行了反思。
“從自如的案例反思，這個行業的社會接受度為什麼這麼低：因為當前社會有反資本、反大企業的傾向。在這種轉折面前，我們必須要對大規模、小概率、高風險事件保持敏感、確保可控。”
基於這些檢討和反思，萬科對非開發業務的梳理，提出了 5 個基本原則：
（1）投入和產出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整。
（2）風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整。類似碧桂園的工程質量問題，還有一些小概率、高風險事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發生，只有關門。
（3）做了三年還沒做成的業務不要再做。
（4）做了 3 年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務，也不要做了。這裡的“資源”既包括萬科自身的業務，也包括利用萬科品牌做事。
（5） 出於獎金導向建立的能力中心， 可以公司化運作，但不算業務。出於組織效 率、優化編制考慮而成立的公司，也不算是業務。
鬱亮還提出兩點必須注意的事項：
（1）必須要聚焦到產品力的提高上，使得最終人們在必需的住房、吃飯的選擇上能選擇萬科。產品力的提升會提升萬科的品牌美譽度，而不是消耗萬科的品牌去套現。
（2）科技能力：任何新增業務包括傳統開發業務，必須提高科技水平、科技含量，更多依靠技術來提高效率和降低成本。
如果萬科都如此調整、收縮轉型新業務，其他房企必然也會跟上。轟轟烈烈的去地產化，有時候喊得會太早。
但也不必擔心，萬科們的轉型就停滯了、不做了。要做長遠的生意，從開發轉向運營是必經之路，只不過，這條路的未來更為曲折。
鬱亮認為，無論外部環境如何變遷，只要內部的基礎結構穩定，就仍然可以保持競爭力。“一家企業沒有問題、每個企業沒有問題，中國就不會有問題。所以，今天的收斂和聚焦是為了贏得明天的生存，是為了迎接春天到來”！
閱讀更多 未來之地forfuture 的文章
