東哥再次寫常西湖了。
作為別人口中的白綠幫主，寫常西湖，很好玩。
因為，很多人對我有誤解：
一種人認為：我只挺東邊，不挺西邊。
另一種人認為：東哥的眼裡，鄭州處處都好。
以上理解都對，也都錯。
我們看事情，需要講邏輯。
比如，當我們把白沙組團和常西湖組團並列看時，特別有意思。
僅以本文呈現。
備註：
1、在過去時間，我深入常西湖區域一線，達20次以上。
2、在2016年12月份，我其實已經寫過常西湖。這不是第一次。
3、我之前也從沒看不上常西湖。
【一】一個鄭州，有東有西
在說白沙和常西湖之前，我們先認真看上面這個圖。
然後，我們再界定概念。
1、常西湖新區組團：
範圍：
常西湖新區位於西三環以西、西四環以東、北至化工路以南與高新區接壤，南到常莊水庫與二七區為鄰，規劃面積約39平方公里，規劃人口約30萬。
發展願景：
鄭州西部高檔的行政中心、高端的商務服務中心、高尚的生態宜居中心、高品位的休閒旅遊中心以及先進文化傳承中心，形成集行政、商務、居住、旅遊休閒度假為一體的國際一流、國內知名、省會領先的核心都市區域。
2、白沙組團：
白沙組團，西起京港澳高速，東至萬
三公路，北起黃河鄭州市界，南至隴海鐵路，總面積156平方公里。組團中心區面積79平方公里，西起京港澳高速輔道，東至萬三公路，北起連霍高速，南至隴海鐵路。白沙組團功能定位為：以公共文化服務、行政服務、高端商務為主的生態智慧公共服務核心區。
常西湖新區組團：西三環、西四環之間；隴海鐵路以南，航海路以北。
白沙象湖組團：東四環、東五環之間；隴海鐵路以北，黃河以南。
一西，一東。
一個是市級文化行政服務中心、商業商務中心；
一個是省級文化行政服務中心、商業商務中心。
兩者，太像。
再回頭，看上面的圖。
傳統的鄭州中心在二七廣場老火車站。
傳統的市級文化行政服務中心在中原西路綠城廣場附近，
傳統的省級文化行政服務中心在金水路紫荊山附近。
新城市的發展，省級文化行政服務中心，沿著金水路一路向東，向鄭東新區，未來，更要向白沙象湖。而市級文化行政服務中心，沿著中原西路一路向西，跨過西三環，到達常西湖。
這，是鄭州的未來新格局。
我們要看到這種趨勢。
【二】常西湖新區
我認為，過去所有的常西湖的文章，都沒講明白常西湖。
過去，一講常西湖，就是四大場館效果圖。
那麼，除了四大場館，常西湖到底是什麼？
在過去，常西湖新區流出很多規劃圖：
【鄭州市奧體中心】
【鄭州市博物館】
【鄭州市大劇院】
【鄭州市美術館】
【鄭州市市民中心】
【現代傳媒中心】
而可以看到的事實是，目前這些公共配套項目，都在建設，都在緊張施工中。
這是，常西湖新區比白沙象湖組團先進的地方。
【三】東哥解牛常西湖
我們想要了解常西湖，並對常西湖做出價值判斷，必須深入一線，並進行區域劃分和道路直接，才能洞察機密。
先看圖1：
這個圖，顯示了常西湖新區的區域範圍。那就是西三環以西，西四環以東。隴海鐵路以南，常莊水庫半邊界以北區域。
寬鬆來講，航海西路以北都叫常西湖新區組團。
再看圖2：
當用東哥解牛大法拆解常西湖新區時，你這樣理解：
常西湖新區分為三個板塊：
北區——隴海鐵路以南，鄭上路以北，西三環以西，西四環以東；
中區核心區——鄭上路以南，隴海西路以北，西三環以西，西四環以東；
南區——隴海西路以南，航海西路邊界以北，西三環以西，西四環以東。
1、常西湖新區北區：
整體上來講，這個相對區域形象不太好，至少是現在啊。有廠房、有物流、有都市村莊、有少許的質量差的老小區和經濟適用房。
目前區域土地使用已經達成70%。
比如，華瑞紫韻城；比如，傳聞裕華參與的鐵爐城改區域。東邊的則是西崗片區城改，傳聞名門參與。
2、常西湖新區中區核心區：
在上文中，我們提到的常西湖新區的主題內容，就在這個區域。
這個區域可謂未來鄭州的集中資源所在地。
其中，又以中原西路分為南北兩部分。
你仔細看這個圖裡的資源佔有。
現在，這個區域已經有：
1、西流湖公園
2、鄭州市教育局
3、鄭州市第一中學
4、鄭州市煤炭工業（集團）有限公司
5、鄭發大廈
6、鄭州市行政學院
7、鄭州市疾病預防控制中心
8、鄭州市植物園
在建有：
1、奧林匹克體育中心
2、市民活動中心
3、現代傳媒中心
4、文博藝術中心：美術館、博物館、購書中心、大劇院
5、行政服務中心
6、九州坊商業中心
每一個資源拿出來，都星光熠熠。
這一點，很厲害。
這個區域的住宅開發用地幾乎為0。
西四環和鄭上路交叉口西南角的住宅用地那是安置房；西流湖東側部分是已開發區域，住宅分別是：西湖花園、西湖水岸、和黃煦花園、湖光苑、湖光新苑、正大花溪、西湖東岸等小區。幾無可開發用地。
而中原西路以南、西三環以西、南水北調以北區域，是老小區陽光花苑、綠都城。
整個區域住宅用地，未來可開發的，只有兩個區域：圖中畫黑圈的。
南邊那個是匯泉景悅城 ，北邊是西崗改造用地，是商品房區域還是安置房區域，目前不得而知。
整個區域，幾無可開發用地。
3、常西湖新區南區：
當眾多媒體和人民的視野放在常西湖核心區的時候，從房地產發展和房產購買角度，我的眼睛其實一直盯著南邊。
整個南部片區，以常莊水庫為界限，分為東西兩部分。
只有西邊，從嚴格意義上是常西湖新區。但從地產板塊意義上，我把東邊也劃入到這個組團範圍。
目前，這個區域完全是一片大工地和拆遷狀態。但說實話，他距離成熟的中原區只有西三環一路之隔。
常莊水庫的東邊，則是賈魯河的改造。
未來，是金科賈魯小鎮項目。
而，常莊水庫的西邊，則迎來了純粹的大發展。
【四】純粹
這個區域，南北路主幹道主要是：
1、隴海西路快速路
2、淮河路
3、航海西路
南北主幹道主要是：
1、西四環快速路
2、站前大道
3、雪松路富民路
4、凱旋路。
而具體的次幹道，看下圖：
未來，皓月路、星空路、鄭峪路等路名越來越多出現在我們面前。
這個區域的地塊，比較純粹。完全是一張白紙。
整體上，目前土地處於一級土地開發階段。
目前面世的僅有兩個樓盤：
世茂璀璨熙湖和融信奧體世紀。
後期，還有恆大地塊項目、金科賈魯小鎮、中晟項目，貌似是和融僑合作。
具體見下圖。
融信奧體世紀售樓部已開放；恆大項目目前未得到進展消息。
其中，世茂地塊已經拿下第一塊地，案名前天已經發布：
世茂振興璀璨熙湖。
名字有點長，就叫他璀璨熙湖吧。
從案名上可以看出，這個項目是世茂地產和本土房企振興地產合作開發，這是目前外來房企基本的操作模式。
關於世茂地產，基本耳熟能詳。他是國內20強房企。其起源於福建，成名於上海的世茂濱江花園豪宅，在全國開發很多超高層寫字樓和超高層住宅。
在中國各地的豪宅發展史上，世茂開發的上海世茂濱江花園、世茂佘山莊園、福州世茂雲上鼓嶺、北京世茂西山龍胤、南京世茂天譽等都是一等一的豪宅。
從內部情報瞭解，璀璨熙湖首期地塊規劃為小高層+洋房組合。據說容積率是2.0。
這個位置太好了，緊鄰九曲蓮湖中央水系景觀帶兩側。
仔細看圖。
【五】誰的常西湖？
1、我不是老鄭州人。我對鄭州任何一個區域沒有偏見。我希望並奢望鄭州能夠東西齊頭並進，協同發展。這是鄭州格局之福。
2、我們要明白：白沙象湖組團是省級行政文化服務中心，常西湖新區是市級行政文化服務中心。但，常西湖區域的城建發展和速度，比白沙要快，而且，更明確。這，也是事實。
3、目前這個區域從南到北，大搞基建。目前非常凌亂而無序。這個週期還得2年時間。
4、全國第十一屆少數民族傳統體育運動將於2019年9月8日至16日在鄭州市舉行。這是一個關鍵節點。
5、這個區域的地鐵6號線和14號線已經先期修建。包含已經修好運營的1號線和正在修的10號線，在這個區域地鐵站點巨多。
6、區域裡水系很多。比如，賈魯河，比如南水北調，比如常莊水庫，比如一個待修的水系：九曲蓮湖！
這個九曲蓮湖將形成南北景觀軸。
7、目前整個鄭州西區，房地產發展與東區相比，還是落後。在過去，常西湖沒有引起更多人的重視，在於這個區域缺少扛鼎性品質樓盤。房價包括二手房市場價格一直沒上去。這是其一。
其二，西區人民相對於東區而言，對居住的理解，還是過於保守，
太拘泥於三環內。總認為出了西三環就是村兒，就是郊區。所以，西區人民的改善夢想相當痛苦，無房可買。當世茂地產、融信地產、恆大地產等其他大開發商進駐這個區域並帶來新的產品時，不知西區人民如何理解，願意不願意出西三環？
8、常西湖新區南區是未來區域高品質住宅供應的主體區域。從目前既有規劃和麵市的樓盤來看，品質還是可期的。無論是自住，還是投資，我認為是有前景的。當然，看他們的開盤售價。目前人們對價格還是有認知天花板。
9、常西湖新區組團，未來可期。只待這些藍圖和規劃落地，我個人認為必將崛起一個新城。畢竟，區域面積還是比較小的，好操作。
10、回到文章的主題：
未來，白沙是東區人民的白沙？常西湖是西區人民的常西湖？未來會不會發生城市界面的人員居住變動？ 這是一個有待觀察的話題。
【東哥探盤】將持續關注。
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