在過去的20年間，房地產無疑是中國居民財富增長最大的驅動力之一。研究顯示，中國家庭住房擁有率高達87%，城鎮人口中擁有兩套及以上住房的家庭比例則超過21%，房產價值佔中國家庭總資產的比例接近60%——這些數據都遠高於美國、英國、日本等發達國家。
房地產的巨大財富效應與經濟增長階段、政策環境和文化傳統的關係密不可分；但綜合多方面因素考慮，清和學院研究中心認為，中國房地產市場發展已經進入新的階段，居民的房地產投資行為也將從投資邏輯和方式上發生重大轉變。
買房的槓桿效應、穩定性與成本
直觀上看，中國居民不停買房的邏輯似乎就是住房價格上漲；但其實槓桿使用的便利以及持有、交易成本的低廉也是極為重要的兩個因素。
首先，槓桿的使用使房地產的回報絕對領先於其他投資機會。例如，北京房價在2002-2017年間上漲了13.2倍，而同期茅臺股票的價格則上漲更多，達到14.7倍；但是在加入房貸這個槓桿因素後，投資房產的收益將輕鬆達到投資茅臺的2-3倍。
因此，房貸也成了中國居民部門總體負債的主要來源，佔比近60%。截至2018上半年，中國個人住房貸款餘額已達24萬億，佔GDP的比例約為28%，已經達到日本80年代中泡沫膨脹時期的水平。相比之下，A股的融資餘額則僅有8500億左右。
雖然中國居民儲蓄率較高，償債能力較強，但槓桿率的快速提升已經引起中央的高度重視；在嚴控金融風險、“住房不炒”的政策背景下，更多限貸政策的出臺使個人越來越難以在房地產投資中使用槓桿——有的城市對二套房的首付比例要求高達80%，對三套房則乾脆採取停貸措施；這些政策使個人房貸餘額的增速連續下滑：
（數據來源：央行金融機構貸款投向報告）
其次，在新的政策限制和稅收環境下，買房、屯房、賣房的成本正不斷上升。融360最新發布的報告顯示，截至8月，全國首套房貸款利率已經連續20個月上漲，達到5.69%，未來或還繼續保持小幅上漲態勢；同時，在十三屆全國人大最近公佈的立法計劃中，房地產稅法已經被列入條件比較成熟、5年內擬提起審議的項目，房產稅的到來只是早晚問題。同理，在交易方面，自新“國五條”推出以來，各地也都強化了針對短期內非自住房交易的稅收政策以抑制投機行為。
因此，在房價趨於平穩的階段中，槓桿效應的大幅弱化和成本的增加使得過往單純的買房投資模式不再有效。新形勢下，房地產在中國家庭的財富體系中將扮演什麼角色？清和學院研究中心認為，從中國國情和全球經驗來看，房地產未來仍將是重要的財富載體和投資選擇，但目前中國家庭的當務之急是從“買房者”身份到“房地產投資者”身份的轉變。
房地產投資的階段性機會、多元化和長期配置方向
投資者和買房者身份核心區別，在於對房地產行業價值鏈認知的深入程度；而要完成這種轉變，則需要調整投資邏輯和心態。
例如在當下，買房者看到的是限購、限貸、限售等政策對實體住房投資和交易的制約，而投資者看到的卻是房子作為具有居住價值的資產，在中國城市化進程繼續、居民住房升級需求依然旺盛的背景下，仍有很強的剛性需求支撐；在不確定性增多、資產荒重現之時，中國房地產行業仍是極重要的優質資產來源。
在買房者面對終端市場的疲軟而束手無策的時候，投資者卻從行業更上游看到了機會：在市場流動性過剩的時期，房地產開發企業融資渠道極為豐富，資金供大於求，金字塔頂的項目很難滲透到個人投資者層面；但在供給側調整時期，即使十分優質的項目依然可能面臨開發和週轉的資金需求——這就為個人投資者提供了階段性的入場條件。
而當前正是房地產行業融資環境發生重大變化的節點。從2017年以來，為控制行業風險，國內房地產金融環境持續收緊，信貸、債券、信託以及諸多通道類渠道均受到了嚴格限制。克而瑞地產研究中心近日發佈的統計數據顯示，2018年8月份，受監測的85家典型房企累計融資總額為744億元，同比下降幅度達23%，較2017年的月均水平下降33%；1-8月，典型房企融資規模佔全國房地產開發投資的比例也開始出現回落。
清和學院研究中心認為，房地產行業資金面趨緊的局面短期內很難有較大改變，寶貴的資金將集中流向發展健康、償債能力強的房企；所以，通過定向融資計劃、私募股權基金等金融工具，參與底層資產清晰、增信措施到位和退出安排合理的優質項目開發將是現階段房地產投資的主要機會。
另外應該指出的是，在住宅房地產受到嚴格調控之時，商業、物流地產等領域則蘊含著很多以往個人投資者鮮有觸及的投資機會。新經濟的發展和產業結構的轉型給辦公樓、科技園、倉儲物流等領域提供了上升空間，而居民生活消費方式的進一步轉變則促進了新型購物中心和奧特萊斯等產業的發展；在房地產投資信託、私募股權基金和資產證券化產品的幫助下，個人投資者也開始可以分享這些細分領域的增長利潤。
同時，由於商業、物流地產等與住宅地產投資增速的相關性較小，投資者也可以通過多元化的投資以分散部分風險。
從中長期來看，縱觀全球，無論對家庭還是機構，房地產資產仍將是資產配置中的重要組成部分。清和學院研究中心認為，將實物地產、房地產投資信託和私募股權基金等不同載體和金融工具搭配使用的方式將成為越來越多中國家庭配置房地產資產的主要選擇。新的投資方式和新的細分領域對投資者專業度提出了更高要求，而越早開始學習、轉型的投資者無疑也將更早、更多地獲得機遇的青睞。
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