01、广州放开限价意味着什么？
广东，是中国改革开放的前沿，是市场经济的风向标，昨天广州开了个重要的会议：2018年房地产市场调控会议
该会议实际是一个纠偏会议，让广州房产市场重回市场化，是一个英明正确的决定。
巧合的是，开会那天，正跟几位好友在研究下一轮房地产周期的变化，席间我作出判断：全国下一轮大涨将在2022年，一线城市在未来9个月左右将集体回暖，政策会一个个出，变相放松调控，一二手房成交量恢复荣枯线以上。
当天虽然我人不在广东，但内部人士很快就给我传来如下信息：
1、不限推售、不限网签，可将对外房源一次上市销售。
以前开发商房子建好了，要政府批准了才能分批上市销售，实施限制性网签。现在政府放开政策，开发商可以根据自己现金流状况，自行安排去货节奏，卖多少自己定，尊重市场化调整，缺钱的开发商会加快推盘上市，并且价格实惠，刚需买房短期内有套利机会，买到笋盘，一旦开发商现金流改善，他们活过来了，又会提高价格，放慢销售，变相捂盘，赚更多的利润。
2、尊重市场为前提，未网签的按市场实际销售价格水平，自行网络申报备案价。将经过网络备案的价格报房管部门，知悉并愿意接受房管部门的书面承诺，要公示备案价格。
这个意味着，原来被政府限价只能卖6万的楼盘，现在放开定价，可以按市场价7万、8万销售，只要开发商卖得出。
任志强曾经说过：政府帮你捂住房价你不买，非得等它涨了才买。
真是赤裸裸的现实！
3、不能虚高报价，备案价一次过申报，只有一次机会，不能反复修改。售价不能高于也不能低于备案价10%，半年内不可提出价格上调的申请，同时降价必须书面申请。
因为备案价格只能修改一次，所以开发商会非常谨慎，并且会尽量报高一点。值得注意的是连下调价格也要向政府申请，意味着相比我们，上面更害怕房价下跌。下调价格需要申请，相对于股市跌10%就跌停。
4、不能反复调整价格，发现企业价格虚高的就启动整改措施，时间三十天，所有房源停签停售。最终认定价格虚高的，按扰乱市场秩序哄抬物价处罚。
开发商不能一边卖一边抬价，互相拉高价格，也不能一边卖一边降价，造成踩踏式降价。
总之，房价不能急升，也不能大跌，以合理的幅度持续上涨才是最理想的：上面可以收税，开发商可以回款，建筑材料等相关行业可以运转，民众也可以接受…
5、公示备案价格。房管系统会定期对比网签价和备案价进行对比，发现一宗不匹配的，全部停止网签。
6、同一房屋单元不能出现多次退签，一次以上约谈，认定虚假网签也按扰乱秩序罚。防止开发商串通人员内部炒房，保证房子是卖给真刚需。
目前的调控为五限时代，已经消去一项！广州带了一个好头，房地产离重回市场化又近了一步！
02、取消限价势在必行，英明正确
限价其实在本轮调控中是事与愿违的，有违奥派经济学，越是限价，越容易减少供应，增加需求，广州房价从2017年春节之后开始急升，目前已经持续了20个月左右。
很多人说广州不如深圳，没有行情可做，但是据我身边的投资朋友来看，2017年初在番禺万博买了保利的，天河东兰亭盛荟的，都已经赚了差不多200万。懂投资，行情不好也能赚钱；不懂投资，一手好牌也会打烂。
2017年春节假期，我便预感到广州还有一轮大行情没有完全释放，年初五便与朋友开始着手准备建仓的事，当时我们几个人看过的楼盘不下三十个，足迹遍布广州大街小巷。
后来广州的涨幅超出我们的想象，因为2018年上面启动了限价政策，越是限价，开发商越不愿意拿房子出来卖，本来周边二手卖6万的，限价只能卖5万，开发商为了维持现金流只会做做样子拿几十套出来卖，房子不多，但是人人都知道周边二手卖6万，现在新房只卖5万，那等于买到就是赚到，转手就套利，瞬间购房需求释放，价格怎样能不涨呢？怎么不催生黑市大搞背后的双合同呢？有几套是真的5万卖掉的？多的钱都去了装修合同！刚需最受伤！大量伪刚需入市，房价火上浇油，再涨一波。
樱桃曾经写过成都房产乱象，矛头直指限价，大家想想一下子那么多60岁、70岁的老太太出现在成都楼盘的摇号现场，等着买房结婚的年轻人作为真刚需，情以何堪？！
上面重拳打击之后，开发商只能乖乖按限价卖了。开发商也不是傻的，限价没问题，不给给我们卖高，那就在精装修上偷工减料，这就是为啥上半年成都、长沙、杭州爆发那么多精装修房产维权的原因。
人总是趋利避害的，开发商不会坐着等别人来宰割，一切不符合市场的调控只能表面符合目标，但实际背后的代价又有多少人去关注呢？
因为限价，开发商捂盘了，开发商不拿地了，开始跟各方博弈，看看谁熬得久。
随着越来越多的土地流拍，终于有人坐不住了。
10月8日，杭州官方发布新落户政策，通过投靠迁移方式落户将被放宽。此前，广州落户政策也悄悄松动，缴纳社保时间缩短，入户申报简化；厦门将居住证年限从8年降至5年，8年来首次放宽落户岛内的条件。
政策调整背后，是房地产市场已经出现过度调控的迹象，开始大幅回调，急需补充新的购买力进场救市。
9月，在缓慢下行了几个月后，厦门一手房的价格战一触即发。万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡，最新推出107套特价别墅，原来精装500万，现毛坯中间套一口价278万，降幅在30%以上。市场一片哗然，一个市场的潜在购房客户总是有限的，万科带头抢客，其他开发商赶紧跟上降价，担心短期内潜在客户消化完毕之后会更被动。
杭州是另一个明显降温的准一线城市。9月二手房成交量环比8月大跌32%，创六个月来新低；二手房均价为33804元/平方米，环比微升0.04%。广州二手房月成交量5310套，环比下跌28.42%，已经连续四连跌，据我们内部数据显示，深圳、广州二手房月成交荣枯线是7000套。如果连续12个月成交量低于7000套，则广州楼价有进一步回调的倾向。
一定程度上，投资市场的博弈就是情绪的博弈，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快；今天排队抢房的人，明天就可以一夜消息得无影无踪。
过去几年的房地产市场是投资型市场，一旦出现拐点，便很难控速。未来市场有失速的风险。
03、下一轮周期已经悄然到来，刚需买入时机在未来6-9个月
房产调控已经悄然进入防止大涨大跌的“双调控阶段”，广州这一信号，意味着上面要出手救市了。
10月7日，央行宣布降准，释放7000多亿，长江证券分析师申思聪认为，降准有助于改善市场流动性现状，对于房地产板块预期及基本面或产生积极作用。
对于有实体经济支撑，人口长期持续净流入的城市房价泡沫会通过时间的拉长，随着人们支付水平以及债务的缓解逐步消化，未来会继续上涨。
房价上涨是经济持续发展之下，土地财政和货币通胀的结果，中国过去几十年的楼市调控没有一次是真的希望房价下跌的。每一套房子背后是70%的银行贷款，国家是跟有房的人站在一起的。
市场信号已经出现，刚需购房的窗口也就在未来6-9个月。当人们还在迷茫这个周期什么时候结束的时候，其实下一个周期已经到来。
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